深观察｜“带押过户”能否撬动二手房交易热情

为支持刚需性和改善型住房需求，让二手房交易环节更快更便捷，越来越多的城市允许二手房交易“带押过户”。据澎湃新闻统计，截至目前已有广州、深圳、福州、南京、济南等10多个城市支持或有条件支持二手房交易“带押过户”。

所谓“带押过户”是相对“解押过户”而言的。通俗地说，就是指存在银行抵押的房产，买房人不用提前还清原有银行按揭贷款就可以完成交易、过户，并由银行发放新的按揭贷款。这项制度看似简单，但却经历银行以及相关部门长久反复酝酿、论证之后才得以出炉的，用“十月怀胎”来形容一点也不为过。而且，这也是一个大胆的金融举措，从多个社会层面看，“带押过户”将发挥多重杠杆撬动作用。

当前各地政府、各个城市已出台若干包括优惠金融财税、取消城市落户条件限制等鼓励民众购房的政策措施，如降低首套房比例、零门槛落户、优惠税费等政策措施。但要提高公众买房的积极性，还有一些购房的金融制度性障碍，比如二手房的“解押过户”让不少购房者的购房意愿无法得到充分释放。

纵观当前楼市销售现状，二手房交易占据了相当高的比例，二手房交易因为“解押过户”，使不少想出手旧房购买新房实现改善型住房的梦受到较大约束。由此，解开二手房交易死结，不仅能对盘活二手房交易起到重要作用，也对推动新楼市的销售起到间接的激活作用。显然，“带押过户”无疑对提振当前楼市销售以及激活民众购房意愿具有较强的现实针对性和可操作性。

一则，对激活二手房交易、扩大二手房交易量直接起到“解套”功效。之前，因为“解押过户”必须由购房人将原房主按揭贷款还清之后再能办理交易、过户以及其他手续，交易程序过于繁杂，交易时间延长，同时也加大了购房者用于偿还房贷的资金成本，这让不少购买二手房的朋友望而却步。

自从去年《民法典》正式实施之后，“带押过户”有了明确的法律依据，使得这项措施得以付诸现实，实现了二手房买卖双方顺利对接，有利于激起购房者购买二手房的欲望。

二则，“带押过户”有利消除二手房交易各方后顾之忧，唤醒交易的融合热忱。“带押过户”不是一厢情愿之事，更不是把风险留给购房者、留给市场，因此还需要配套与之相辅相成的监管手段：

首先，是有资金“封闭运行”的安全保障，可由买方和卖方申请房贷的银行将房款打到资金监管账户中，买卖双方正常办理房屋交易登记手续，监管资金将直接打给原抵押银行和卖方，充分保障各交易主体的合法权益。这一做法不仅能减轻“过桥资金”压力，更有中介组织或第三方负责监督“过桥资金”的安全，可实现原抵押注销登记和新抵押登记的无缝连接，不仅可有效防范交易风险，更可消除买卖双方对资金监管的后顾之忧。

其次，是引入第三方公证机构加持，通过设立公证的“提存账户”，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还，这样对买卖资金流动具有一定保护机制，减少了因一方违约而带来的风险。最为明确的是，可防止银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，保障资金安全，防控业务风险，也有利于消除银行后顾之忧，提高商业银行全面实施“带押过户”的主动性和积极性，对于全面启动“带押过户”起到有效的金融推动作用。

总之，“带押过户”大大简化了交易流程、提高了交易保障，能大力促进市场交易；尤其有利进一步降低交易的风险和成本，盘活二手房资源、加快二手房流通和交易，能够有效带动楼市活跃。同时，有利更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。（作者系中国地方金融研究院研究员）