学区房交易中的学位保证义务及学位占用减价规则

目次

一、问题的提出

（一）案情简介

（二）观点论争

（三）多数意见及裁判结果

二、学区房出卖人的学位保证义务及责任性质

（一）学位保证的约定义务面向：默示契约

（二）学位保证的法定义务面向：瑕疵担保

（三）违反学位保证义务的责任形态

三、学区房学位占用减价的裁判规则

（一）减少价款系配套瑕疵担保的特殊违约责任

（二）减少价款的时间标准和价格标准

（三）酌定减价金额的价值衡量与利益衡平

引言

在我国，住房不仅是居住权、生存权等基本权利的物理寄托，还附着户籍及衍生的受教育、福利分配等无形资源，具有民生保障功能。这主要因为，住房交易与户籍制度密切关联，而户籍不仅是国家对家庭和人口进行登记管理的行政手段，还是居民福利分配和公共资源配置的依据。在大部分城市，居民通常将户口落在自己名下的住房，才能使子女获得片内学校义务教育资格，这种获得就学资格的权利群众称之为“学位”，附着学位的住房则被称为“学区房”。学区房学位具有以下特点：一是附属性，通常与户口捆绑、附着于住房，不可脱离住房单独转让；二是身份性，通常严格限定使用主体范围，一般限于住房所有权人的直系后代；三是排他性，通常在一个完整义务教育周期内仅可由一位生源使用，一旦占用便在周期内排斥其他主体享有权利。

人民群众对美好生活的向往必然包括对子女接受优良教育的期许，由于稀缺的学位资源附着于住房不可单独转让，希望子女得到更佳教育机会的家长愿意通过购买学区房满足需求，社会普遍存在学区房交易习惯。有研究指出，将基础教育资源与住房产权挂钩的制度安排，是城市居民偏好住房自有的重要原因。近年来部分房地产热点城市出现了“以学区房等名义炒作房价”的不良风气，在此畸形市场氛围下学区房价格非理性上涨，二手房买卖中关于学区和学位的欺诈、占用、虚假宣传纠纷多发，围绕和聚焦学位权益展开的民事案件成为司法实践的新课题。

一、问题的提出

出卖人无法给付附带学位权益房屋所引发的民事诉讼中，多数买受人选择主张解除合同以及违约金、定金责任，鲜见就学区房学位占用提起减价之诉。笔者于2021年6月8日以学区房+占用+学位为关键词在中国裁判文书网进行检索，共搜索到69篇文书，其中房屋买卖合同纠纷案件文书36篇。36篇文书中，原告主张解除合同的22篇；违约责任方面，原告主张违约金的21篇，主张定金罚则的15篇，主张赔偿损失的4篇，未见主张其他责任类型的诉讼请求。2021年上半年，福建省厦门市思明区人民法院审结一起学区房学位占用减价之诉案，以该案为素材制作发布的公众号文章引发热议。

（一）

案情简介

2020年4月，杨某甲（出售人）与杨某乙（买受人）就厦门市思明区公园南路某房屋签订房屋买卖合同，约定交易总价940万元（71876.43元/㎡），出售人保证户口不被占用。合同未约定学位事宜。2020年5月，杨某甲将其子户口迁入该房屋并报名入读片区内厦门市实验小学玉屏校区。2020年9月，杨某甲将其子户口迁出房屋。2020年9月，杨某乙起诉杨某甲，主张继续履行合同过户房屋、调减总价至860万元（减价80万元）、赔付违约金40万元。该案审理中，法院委托鉴定机构对该房屋学位未占用与学位已占用两种状态下的差价进行评估，鉴定机构以“无法对学位价值进行准确量化”“市场上类似案例较少”为由不接受鉴定委托。

（二）

观点论争

针对该案召开的法官会议中，与会者围绕学位保证义务性质、学位占用责任类型、减价金额如何认定等问题发表了见解。

1

关于学位保证义务的性质

观点一：非合同义务。房屋买卖合同的标的是作为物理实体的房屋本身，学位不属于交易标的，出卖人不负有学位保证义务。

观点二：附随义务。学位权益附带于房屋，但其并不是交易标的本身，确保学位权益仅是房屋买卖的附随义务。

观点三：法定义务。若交易的是学区房，无论合同是否对学位进行约定，确保学位权益都是房屋买卖合同的主要义务。

观点四：约定义务。合同未约定时，确保学位权益仅是出卖人的附随义务；当合同专门约定时，确保学位权益便成为合同主要义务。

2

关于学位占用的责任类型

观点一：普通违约责任。与常见债务不履行违约责任无异，可视具体情况适用民法典第五百八十三条、第五百八十五条、第五百八十七条，判令承担违约损害赔偿、违约金、定金责任。

观点二：特殊违约责任。属于瑕疵担保责任，系独立于债务不履行违约责任的特殊责任，适用民法典第五百八十二条规定。

观点三：责任竞合。民法典第六百一十七条“承认了一般违约责任与物的瑕疵担保责任的竞合”，应当允许原告选择适用民法典第五百八十二条至第五百八十四条救济权利。

3

关于减价金额的评判认定

与会法官一致认为应按照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称买卖合同解释）第17条规定计算减价金额，分歧在于如何确定实际交付的标的物亦即被占用学位房屋的市场价值，从而求取与符合约定的标的物亦即学位未占用房屋的合同价格之间的差额（实质为学位价值的认定）。实践中法官普遍采用参考评估鉴定意见、相似成交实例等方法酌定学位占用房屋的市场价值，细微和隐性的差异在于，不同法官对待评估鉴定意见、相似成交实例的态度不同，有的倾向于直接参考采信，有的则倾向于基于特定理念和取向加以修正后再作参考。

（三）

多数意见及裁判结果

法官会议多数意见认为：学区房买卖中出卖人确保学位权益是合同主要义务；学位占用行为引发请求权竞合，买受人可在瑕疵担保责任及其他违约责任中择一行使，法院视原告诉讼请求适用民法典第五百八十二条至第五百八十四条作出裁判。参考法官会议多数意见，法院作出判决认为，户口和学位占用情况直接影响存量房市场交易价格。根据合同中户口条款以及学区房交易习惯，认定当事人约定的交易标的为未占用学位的房屋，约定的交易价款为未占用学位状态的价格。杨某甲迁入户口并占用学位，根据当地招生政策房屋6年内不再附着学位权益，客观上产生价值贬损。杨某甲无法交付并过户符合约定权益内涵的房屋，应当承担瑕疵履行责任，故对杨某乙的过户和减价诉求予以支持。综合考虑各种因素，酌情认定减价金额为成交总价的4%即37.6万元。

一审宣判后，当事人均未上诉，判决发生法律效力后，双方主动履行完毕。

二、学区房出卖人的学位保证义务及责任性质

学区房学位纠纷案件中，买受人对学位保证通常持法定义务立场，并据以提出诉讼请求；出卖人则常以非合同义务、附随义务抗辩，意图免除或减轻责任。

（一）

学位保证的约定义务面向：默示契约

学区房买卖中，合同对学位事宜明确约定时，出卖人负有保证义务当无疑义，然而合同未就学位进行约定时，当事人对交易标的是否包含学位权益或有争议。未约定情形下对出卖人是否负有学位保证义务进行认定，本质上是合同解释的过程，学理上宜坚持“以客观主义为主，以主观主义为辅”原则，并参照习惯和惯例填补合同漏洞。实定法上，根据民法典第六百一十六条，引致适用第五百一十条，按照合同相关条款或者交易习惯加以认定。经济学研究表明，学区学位与房屋价格高度正相关，是房产溢价的重要因素。在住房交易市场，买受人愿意为带学位房产支付更高对价，与之相应出卖人则以学位作为提高售价的砝码，学位占用情况直接影响购房意愿和交易价格。换言之，学区房学位客观上具有市场价值，能够为货币价格所衡量。可见，学区房买卖标的不但包括作为物理实体的房屋，还包括附着其上的落户资格以及由此衍生的子女就学机会（学位）等权益。学区房交易中出卖人负有学位保证义务，此为合同主义务的组成部分。若出卖人违反之，则买受人可依据民法典第五百八十三条、第五百八十五条、第五百八十七条主张违约损害赔偿、违约金、定金等违约责任。

审判实务中，首先查明根据当地政策，落户交易房屋是否为获得片内义务教育学校就学权利的必要条件。若是，则认为交易房屋系学区房，交易行为属于学区房买卖，交易标的包含学位权益具备可能性。其次，审查缔约时房屋学位的占用状态，并考察买受人对学位的主观认识。若缔约时学位未被占用，交易标的通常包含学位权益；反之，若交易前学位已占用且买受人知悉，那么交易标的通常不包含学位权益，除非出卖人隐瞒欺诈。再者，审查当事人是否就学位进行磋商、合同是否约定户口迁出条款、买受人子女是否义务教育适龄儿童等关联事实，若查证存在，进一步印证交易标的包含学位权益。

（二）

学位保证的法定义务面向：瑕疵担保

市场经济条件下，住房本质为商品和消费品，其质量优劣是其价格高低的决定因素。人们所关注的商品质量，是以商品具备满足自身需求的特定功能为前提的。作为交易标的的商品，其质量内涵必须结合合同目的、依照通常交易观念加以判定。若买卖标的的实际性能按照合同目的低于应有性能，甚至不能实现合同目的，则认为存在质量瑕疵。党中央提出“房子是用来住的”，深刻揭示了住房的使用价值属性。是否有利于子女接受便捷、优质的教育，自古以来就是人民群众所关注的住房使用价值的重要方面，“孟母三迁”是为典型，学区房热则是这种传统的延续。学区房买受人期待一并受让房屋附着的学位功能并为之支付对价，能够正常使用学位实现就学权益是学区房质量的重要范畴和应有之义。

民法典第六百一十七条规定的“标的物不符合质量要求”，传统上解释为标的物在物理形态上存在缺陷，通常称之为质量瑕疵、物的瑕疵。随着经济社会发展，标的物使用存在公法上的限制、标的物所有权受到限制等非物理缺陷亦被认为属于标的物不符合质量要求范畴。学区房学位占用属于后者，亦即非物理缺陷。应当指出，对商品质量缺陷区分物理形态与非物理形态，是专门针对物的瑕疵（质量瑕疵）所作的分类。而传统民法学说中物的瑕疵与权利瑕疵是一组相对概念，此种二分法则是针对出卖人担保义务整体而言的，实定法依据分别为民法典第六百一十七条（合同法第一百一十一条、第一百五十五条）与民法典第六百一十二条（合同法第一百五十条）。其中，物的瑕疵是指出卖人交付的标的物不符合质量要求，法律后果指向民法典第五百八十二条至第五百八十四条规定的、包括减价权在内的违约责任请求权；权利瑕疵通常指有第三人向买受人主张对标的物享有权利，法律后果指向民法典第六百一十四条规定的中止支付价款权利。学区房因学位占用而丧失入学功能，并非第三人向买受人主张对标的物享有权利所致，而是学位政策约束下标的物使用存在公法上的限制引起，故不符合权利瑕疵构成要件，而属于物的瑕疵范畴。学位占用情形下，买受人依据民法典第六百一十二条主张权利瑕疵担保义务似不妥当，而依据民法典第六百一十七条主张物的瑕疵担保责任方才符合立法意旨。

（三）

违反学位保证义务的责任形态

关于质量瑕疵（物的瑕疵）担保责任，一种观点认为，“出卖人的物的瑕疵担保责任在我国合同法上已经被统合进了违约责任，我国法奉行的是违约责任‘单轨制’，而不是违约责任与瑕疵担保责任并存的‘双轨制’”。

另一种观点认为，“减少价款，若作为损害赔偿的一种特殊形态，属于违约责任的方式；若否，则非违约责任的方式，而是物的瑕疵担保的方式”。

笔者赞同前者，即“单轨制”下的“统合论”观点。物的瑕疵担保责任由民法典第六百一十七条规定，该条文位列合同编第二分编典型合同第九章买卖合同项下，前半句规定行为模式系“出卖人交付的标的物不符合质量要求的”，后半句规定法律后果为“买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任”。

该条文的体系安排表明，物的瑕疵担保责任是违约责任之于买卖合同这一典型合同的特殊形态。关于法律后果，其未作出超出民法典合同编第一分编通则第八章违约责任所规定的诸违约责任形态的实体规定，而是通过规范内部引致的立法技术，将责任形态指向第五百八十二条至第五百八十四条。根据上下文义，第六百一十七条还将第五百八十二条所规定的减价、修理、重做等物的瑕疵担保责任与第五百八十三条、第五百八十四条项下继续履行、采取补救措施、赔偿损失等典型违约责任并列，并统称为“违约责任”。

可见，民法典对质量瑕疵的权利救济提供了多元渠道，且不排除与违约金、定金等其他违约责任并用，甚至可能产生合同解除的法律效果。

综上，从立法沿革及立法体系考察，合同法及民法典均确立减少价款作为违约责任类型，物的瑕疵担保责任属违约责任体系是我国合同法以降的民事立法惯例。“外在独立化的买卖法上的减价制度，并不妨碍买卖法中的瑕疵担保责任制度统合于债法总则中的一般给付障碍法”，“统合论”符合卢曼等社会系统论者所主张的“化简”属性要求。

具体到学区房交易，出卖人违反学位保证义务的，买受人可主张物的瑕疵担保责任这一“违约责任之特则”，出卖人继续履行、采取补救措施不足以弥补的，还应据实赔偿损失；若合同另有约定，出卖人可能还须承担违约金、定金责任。

三、学区房学位占用减价的裁判规则

“继续履行+减少价款”是学位占用情形下学区房买受人的一种诉求选择，有利于促使合同恢复等价有偿、实现当事人利益平衡、保障交易安全和促进房屋流转。争议焦点和审判难点通常在于因学位占用减少价款的金额如何确定。

（一）

减少价款系配套瑕疵担保的特殊违约责任

民法典第五百八十二条规定的减价制度普遍适用于各种类型的合同。学区房交易中，买受人接受学位占用事实且愿意继续购买房屋的，显然不适合同时主张修理、重作、更换，同时要求减少价款是理性的救济选项。

减少价款立法滥觞于罗马法上市政官创设的“减价诉权”，被后世大陆法系国家继承，《联合国国际货物销售合同公约》（CISG）《欧洲合同法原则》（PECL）均规定了减价制度，我国合同法和民法典予以吸纳。减少价款对质量瑕疵所致损害的救济功能在于，通过调整价款将脱离均衡状态的合同关系重新调整到一个均衡位置，矫正给付与对待给付之间的等价关系，而作为矫正的结果，买受人无须将合同的特征性给付（买卖物）返还给出卖人。减价权属于形成权抑或请求权，理论界长期存在争议，例如韩世远教授认为减价权为形成权。

但实定法上，2012年最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）未以形成权特征的规范用语界定减价权，相关规定体现出请求权的规范构造特征。有学者据此进一步认为，在解释论上应重视当事人合意以及司法机关介入对减少价款的作用，将减价权明确重构为变更合同请求权性质。民法典所规定的减价权继受了上述观点，从第五百八十二条的规范构造特点来看，减少价款本质为配套瑕疵担保的特殊违约责任，减价权实为买受人向出卖人主张变更合同约定价款的请求权。

综上，鉴于减价权以上特点，审判实务中学区房学位占用案件的以下要点值得关注：1.减少价款位列违约责任体系，属请求权性质，权利行使不受除斥期间调整，而受诉讼时效规制。2.减少价款与违约损害赔偿表征相似，但存在制度功能和法律适用差异，前者通过降低价款的方式恢复缔约时的对价均衡状态（等价关系），后者通过适用完全赔偿原则使守约方获得相当于合同得到完全履行时的全部利益。3.在合同另有约定且排除重复救济的条件下，“继续履行+减少价款”可与违约金、定金一并主张。4.买受人是否支付全部价款，不影响减价权行使。若出卖人对学位质量瑕疵进行有效补救，可对抗买受人的减价权。5.有学者将给付瑕疵导致债权人不仅履行利益受损而且固有利益也受损的情形称为“加害瑕疵给付”。学位占用导致学区房买受人子女无法获得就学权利，这一损害后果是否符合加害瑕疵给付责任要件存在争议，对相关诉求应审慎对待。

（二）

减少价款的时间标准和价格标准

梳理我国关于减少价款计算方法的学术观点及立法选择，民法典及合同法均规定了减价责任，但未就如何计算减少价款金额进行规定，实践中认识各异、标准不一。关于减价的时间标准，主要有以《联合国国际货物销售合同公约》（CISG）为代表的交付时点说和以德国民法典为代表的缔约时点说。

关于减价的价格标准，主要存在差额说和比例说两种观点，前者认为减价的价格计算以有瑕疵标的物的实际价值与无瑕疵标的物的卖价之间的差价为标准，后者认为应以瑕疵标的物的实际价值除以无瑕疵标的物的实际价值得出的比率再乘以标的物的合同价格之积为标准。

关于减价的计算方法，买卖合同解释为确定减少价款金额提供了操作指引，其第17条规定：“标的物质量不符合约定，买受人依照民法典第五百八十二条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。”根据司法解释起草者的说明，该司法解释在减少价款金额时间标准上采用交付时点说，在价格标准上采用差额说。

虽然学界对减价计算方法特别是价格标准仍存争议，但审判实务理应遵循司法解释的规定计算减价金额。亦即，学位占用情形下的购房价款减少，认定为房屋交付时学位未占用与学位已占用两种状态下的房屋市场差价。司法解释未就标的物未交付情形下的计算时点作出明确规定，实践中房屋尚未交付且买受人提起减价之诉的，建议按买受人起诉主张权利之日作为计算时点。

（三）

酌定减价金额的价值衡量与利益衡平

当案件处理需要获取较为精确的不动产价值或价值变动信息时，出于“优先采用抽象的计算方法以及优先采用体现数学原则”考量，法院通常会启动司法鉴定程序征求专业评估意见，学位占用减价金额的确定亦如是。由于学位占用对房屋市场价值影响并非不动产估价的常见业务类型，鉴定机构出于谨慎时有退鉴。然而法院不能拒绝裁判，即便鉴定机构退鉴，亦须依法酌情认定。

学区房过热市场环境下，酌定减价金额面临两难：倘若遵循市场过热现状，通常酌减金额较高，易传导、放大学位价值，甚至助长学区房炒作，与党中央“房住不炒”定位以及打击以学区房名义炒作房价的政策精神相悖。另一方面，倘若撇开市场行情酌定价格，则酌减金额可能偏低，诚信守约并付出真金白银的买受人权利无法充分救济，失信违约的出卖人反而因责任较轻而得利，这有悖于诚信、公平的民法基本原则以及社会主义核心价值观。

法官酌情认定学位差价，应尽量克服认知局限，在调查取证、价值取向、表述形式等方面审慎斟酌，在此基础上作出客观公允的判断。

在调查取证上，发挥主观能动性，拓宽信息来源，掌握市场动态，中介人员的证言、网上公开的成交数据以及有影响力的专业媒体、论坛、公众号文章等是获取价格信息的常用渠道。

在价值取向上，注意把握“房住不炒”定位与诚信履约之间的衡平。对非理性的成交案例、从业人员的不合理价格认知、鼓吹学区房价格的消息等不可照单全收，不对学位价值过度渲染和拔高。同时，也要正视学区房交易习惯，避免无视或贬抑学位价值。如此，既充分救济守约方，又有效惩戒违约方，并向社会传递反对学区房炒作的明确信号。

在表述形式上，建议采用占总价款百分比的相对值与绝对值相结合的方式，便于当事人一目了然地识别学位价值在房价中的占比，直观感知价款减少的程度。笔者认为，在房地产交投活跃、住房价格较高、优质教育资源集中的热点城市和热点区域，此类案件可综合考虑学位占用对买受人子女受教育权的影响程度，审慎参考评估鉴定意见、可比成交实例、网络挂牌价格等，减价酌定在购房总价款的1%至5%区间为宜。

来源：人民司法杂志社