变形记 |“90后”地标建筑领衔上海城市更新

上海的城市更新，应从新天地写起，外滩源、思南公馆，一幢幢伟大过、光辉过的历史建筑被时代改造，摇身变为盛放城市潮流生活的所在。

2018年，曾经代表年轻标签的“90后”悉数成年，以超高层规模撑起上海国际化大都市底色的“90后”地标性建筑，也渐次步入城市更新周期——1991年竣工的原锦沧文华大酒店、1997年竣工的原太平洋百货淮海店，一个个曾经的约会地标、潮流地标掩没在围挡之中。

在日新月异的城市破茧重生、蝶变之后，仍是一幅了不起的城市景象。

1990年代，城市之变

1996年，当罗瑞康（现任瑞安集团主席）在太平桥地块上思考旧城改造的方案，位于南京路上的锦沧文华是当时上海最奢华的酒店之一，新鸿基地产进入上海后首个商业项目——位于淮海路上的中环广场，还是一幢低矮的旧楼。

在境外旅游时，罗康瑞喜欢看当地的老建筑，发现许多游客和他一样对老建筑抱有浓厚兴趣，下定决心，要为上海保留一块富有历史特色的街区。于是，在市中心52公顷的土地上，石库门的形制和老弄堂的肌理被保护与改造，令罗康瑞扬名立万的新天地，为中国城市旧城改造开创了一个崭新模式。

1990年代，上海正经历开埠以来的重大变革——浦东开发，短短10年之间，陆家嘴从农田遍布的一片滩涂出落成“上海现代化建设的缩影”，东方明珠、金茂大厦，前赴后继，刷新城市天际线。

就在罗瑞康在历史街区中加固楼梯、改造水电、加装地底光纤和空调系统的同时，1997年，同样在太平桥地块，太平洋百货淮海店在淮海路上一座8层建筑中开业，翌年，太平洋数码广场一期亮相徐家汇商圈，两个“太平洋”同时迎来人头攒动的客流，前者身兼约会地标与时尚地标双重身份，后者一度成为电脑组装的代名词。

那是90年代上海的一个缩影，时尚、数码与国际品牌开始侵入普罗大众的生活，代表城市形象的一座座高楼拔地而起，城市在十里洋场的历史底色之上植入现代形制，高、大、上，大抵是当时的人们对现代化国际都会的理解与想象。

历史车轮碾过的“90后”

2015年，太平洋数码广场二期拆除重建，太平洋数码进入上海后的第一家店——太平洋数码广场一期也在同年9月进行内部调整与改造，其中，三层近3000平方米的商业空间整体转租给教育培训类产业。

一年之后，2016年底，“谢幕折扣”贴在太平洋百货淮海店昔日熙来攘往的大理石门厅，“1997-2017，20年，满满的都是回忆”的招贴下，店员们一边打包货品一边招呼顾客，12月31日，曾影响了一代人的时尚地标退出历史舞台。

90后建筑多是上一轮城市大刀阔斧开发的产物，而今，随着建设用地不足、环境治理压力、生活方式转变等问题日趋严重，这些占据繁华地段曾代表现代化程度的“高楼大厦”成为城市更新的主力军。1991年开业的锦沧文华大酒店、1999年开业的中环广场，纷纷身陷改造的围挡之中，前者被改造为写字楼，后者为了顺应商业市场的不断变化，在不到20年的时间里也经历两轮大规模的改造。

作为商业策划顾问，第一太平戴维斯曾参与中环广场以及西亚宾馆的改造项目，对两者提供了针对性的改造策略建议。第一太平戴维斯上海策略顾问部董事朱锋表示，中环广场第一轮改造主要在于整体定位及租户品牌调整，即向更符合当时市场的时尚潮流的方向改进；而在2013年西亚宾馆改造项目中，则采用了原址重建这一彻底的方式，从理念、形态、功能等全方位颠覆过去。

西亚宾馆主楼建于1995年，随着美罗城等时尚地标的崛起，这个方盒子造型的三星级宾馆与徐家汇的日渐繁华格格不入。2015年，上海市人民政府发布《上海市城市更新实施办法》，规定如物业权利人能提供公共设施或公共空间，其用地性质、空间高度、建筑面积，都可在符合法规的前提下进行调整。

世博会法国馆的设计者雅克•费尔叶担纲，西亚宾馆成为首批试点单位。朱锋介绍：“新建建筑的1-5层采用开放式的镂空设计，将城市公共空间释放给居民，提供交通便利，并与城市景观融为一体。考虑到徐家汇停车困难，3层、4层做成停车场，底层是与地面连为一体的开放式广场，2层与未来徐家汇地区的连廊等高并相接，全部是公共空间。新建筑从31米‘长高’到了70米，建筑的外观、功能，也有了翻天覆地的变化。产证面积跟原来一样，10623平方米。”

朗诗集团董事长田明接受澎湃新闻采访时曾表示，目前的城市更新主要集中在两大方向，一种是功能上的改变，一种是绿色环保方面的提升。西亚宾馆的更新涵盖了以上两大方面，考虑到徐家汇逐步降低过高的商业设施比例，西亚宾馆的规划更改后，将成为一座高级别写字楼；同时，设计者大手笔地将新建建筑1-5层全部“绿色包裹”，建筑也通过了Leed金牌认证。

“00后”的跃跃欲试

当人们还在为“90后”地标建筑的暂时离场感慨，一大波年岁上尚未成年的“00后”已然加入城市更新行列。

2001年落成的香港新世界大厦是淮海路第一高楼，2010年为顺应城市发展的时代潮流，业主方对大厦地下3层至地上6层裙房进行改建，围绕K11品牌核心价值理念——“艺术、人文、自然”，为上海的商业建筑修缮工程树立了典范。改造之后，K11商铺租金增长了70% ，办公楼租金亦增长 30%。

戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁告诉澎湃新闻记者，城市更新一般包括四大基本目标：转型升级，即对不符合城市规划的相关功能进行调整；传承与创新，针对历史建筑和工业遗存等具有一定保存和再利用价值的物业，起到承前启后的作用；增值可持续：通过更新和改造对于区域和楼宇价值进行全面的提升；宜居宜业，全面实现产城融合，重塑品质。

被称为南京东路门面的上海世茂广场（原百联世茂国际广场）位于百年繁华的南京东路步行街端口位置，距离2004年1期开业的13年后，2017年5月，这个上海市中心的地标建筑进行关门改造。据内部人士透露，改造后将以“剧院”为设计概念，打造具有时尚、先锋、工业风格的室内效果；同时引进诸多品牌旗舰店，项目预计于2018年9月30日开幕，以“最上海，也最国际”引领魔都时尚潮流，打造全新的“魔都潮流枢纽”。

按照计划，2018年第四季度，原太平洋百货淮海店亦将完成更新，更名新天地广场，与同属太平桥地块的新天地、湖滨道购物中心等潮流地标连缀呼应，联手撑起城市之心的潮流生活，再度成为淮海路的时髦旗帜。