上海市民调查⑨房贷是购房家庭的主要经济负担

【编者按】

5100多户家庭问卷、8600多份成人问卷（15岁以上）、近1900份少儿问卷：上海大学“数据科学与都市研究中心（Center for Data and Urban Science, CENDUS）”历时一年于2017年7月完成了上海都市社区调查（Shanghai Urban Neighborhood Survey, SUNS）。

调查对上海540个社区进行数据搜集，问卷对象包括居（村）委员会、业委会、物业公司、社会组织活动以及社会工作者等社区治理主体。调查人群包括户籍人口、非户籍人口的成年人和未成年人，关注的问题有就业、移民态度、教育、住房等公共话题。

澎湃研究所经授权选摘刊发调查的部分内容。本次调查向5000余户家庭询问了住房产权问题，其中包括拥有住房套数、住房按揭、住房财富升值等情况。

住房产权是指对其所拥有的住房所享有的各项权利，因此，住房产权的登记情况标志着谁可以享有该住房的占有、处置和收益等权利。根据其他调查的数据显示，当前中国城市居民最为主要的家庭财富即为住房财富。在住房价格快速上涨的背景下，拥有住房产权的家庭,其住房财富能实现快速增值。“上海都市社区调查”（SUNS）调查了5084个家庭，了解了户主年龄、受教育程度与当前住房财富的分布情况。

户主年龄与住房财富成正比

数据结果显示，户主年龄越高，家庭所拥有的当前住房财富价值越高。进一步区分户主的受教育水平，可以发现户主的受教育程度越高，住房财富也相对更高。具体而言，在30岁以下的户主群体中，户主受教育程度为初中及以下学历的家庭没有充足的分析样本，户主为高中教育程度的住房财富均值为180万元左右，户主为大学及以上受教育程度的家庭当前住房财富均值为200万左右。在30~50岁的户主群体中，户主受教育程度为初中及以下的家庭住房财富均值约为120万左右，户主为高中教育程度的家庭住房财富均值为250万左右，而户主为大学及以上教育程度的家庭当前住房财富均值则超过300万元。在户主为50岁以上年龄组中，户主受教育程度为初中及以下的家庭住房财富均值约为180万元，户主受教育程度为高中的家庭住房财富均值近300万元，户主受教育程度为大学及以上的家庭当前住房财富均值约为400万元。

总体而言，住房财富随着户主年龄增长、教育程度提高而逐渐增加。并且在群体内部分布来看，户主年龄越大，教育程度越高，其住房财富的组内差异也更大。这可能有如下几种原因：第一是住房是大件消费品和投资品，需要具有一定的经济储备，户主年龄且受教育程度越高，其购房的经济储备越充分，能够购买到价格更高的住房；第二是中国的住房市场化改革是渐进式的，户主年龄越大意味着能够更早购买到地段更好的住房，故而当前市场价值也越高；第三是近年上海住房价格持续上涨，越早购房的家庭在财富积累上更具优势。

结合中国房地产发展，进一步分析可知，自1980年以来住房购买价格持续上涨，至2015年住房购买价格均价超过250万元。住房价格快速上涨，使得早期购买的住房市场价值同时增加，拥有自有住房的居民的住房增值收益均值在100万元左右，表现为1990年之前购买住房的家庭住房市场价值增加约100~200万元，之后各年的住房增值额度逐年增加，直至2003年左右达到最高值。从住房增值额度来看，在1995年至2010年之间购买住房的家庭，其住房财富的增值幅度最大。在2010年之后购房的家庭，由于住房价格已经较高，故而增值幅度相对有限，住房财富增值约为100~200万之间。2015年之后购房家庭由于临近调查时点，且样本量有限，呈现出住房财富增值偏小的特征。

进一步分析三种不同类型的自有住房自购房以来的增值情况。数据显示在1990年之前获得的老公房、拆迁房和自建房至受访时点的平均增值额要高于同期获得的商品房，自1995年之后，商品房的增值幅度远高于其他两类类型的住房，约2013年之后，拆迁房和自建房的增值幅度才相对更高。总体而言，在1995至2010年之间购买住房的家庭，当前住房的财富增值额度最高。

除了当前住房市场价值能够代表家庭所拥有的住房财富外，还有一个住房财富的表征是该户家庭是否拥有其他房产。上海都市社区调查的数据显示，有21.55%的家庭(N=1094)在上海拥有其他房产或者宅基地。其中，外地户口家庭(N=1759)在上海有其他房产的比例仅有5.97%，而在上海户口家庭(N=3164)中，在上海有其他房产的家庭比例为30.20%。在拥有多套房产的样本家庭中，有34.44%的家庭在上海的这些其他房产用于出租。

当前拥有多套房产的家庭(N=1094)中，有45.33%的家庭当前住宅地址在中心城区，呈现出中心城区至远郊递减趋势。从住房类型来看，拥有多套住房的居民中，当前一半居住在商品房中，居住在老公房中的比例大概为22.33%，当前住房类型为拆迁安置房的比例为7%，当前居住在自建房的家庭占15%左右。

此外，从户主的受教育程度上来看，拥有多套房产的家庭中户主的受教育程度在大专及以上的占比为43.47%。考虑到年龄因素，数据显示拥有多套房产的家庭，户主年龄在50岁以上的比例达到了56.11%，户主年龄在30~50岁的比例达到了36.30%。从户主教育程度与年龄的交互中，可以发现在拥有多套房产的家庭中，户主受教育程度在初中以下时，50岁以上的比例高达82.35%，户主的受教育程度为大专及以上时，户主年龄30~50岁之间的比例为55.02%，30岁以下的比例为13.32%。从家庭规模来看，拥有多套房产的家庭，户主的婚姻状态多为已婚，家庭规模以两口之家和三口之家为多，其比例分别为31%和32%。

超四成拥有自有产权住房家庭有房贷

自有产权住房中包括自建私房、拆迁安置房、购买原公有住房、购买商品房、购买经济适用房、购买小产权房等六类购买住房家庭。上海的住房市场化改革从1980年开始逐渐推进，并且相继推出了银行按揭贷款、住房公积金等住房金融工具。与之前仅仅依靠家庭储蓄购房不同，使用银行按揭贷款之后，家庭能够在购房之后一段时间以按揭的方式支付住房贷款的本息。住房按揭贷款和住房公积金的推出，有利于增强市民的购房能力。不过，住房按揭同时也成为自有产权住房家庭的主要经济负担。

数据结果显示，在购房家庭中有44%的家庭有银行住房贷款，其中上海户口家庭银行住房贷款的比例为40.45%，外地户口家庭住房银行贷款比例为70.22%。在购买住房时，上海市居民的银行贷款均值约为55万元，其中上海户口购房家庭的银行贷款均值为51万元，外地户口家庭的银行贷款均值为73万元。上海都市社区调查还继续询问了那些有银行贷款的家庭公积金贷款的比例，在有银行贷款的家庭中，公积金的贷款平均比例为40.78%，上海户口家庭的公积金贷款平均比例比外地户口家庭公积金贷款比例要高10个百分点，达到42.74%。

不过，超过一半的上海市居民已经偿还完银行的住房贷款（已经还清的比例为54.70%），其中上海户口家庭已经还清银行贷款的比例为61.18%，外地户口家庭还清银行贷款的比例为26.92%。可见当前上海市购房家庭中，外地户口家庭欠银行贷款的比例相对较高。在待还银行贷款的金额中，外地户口家庭待还款数额平均约为67万元，上海市户口家庭平均待还款金额约为60万元。

在所有借助银行贷款购买住房的家庭中，总贷款额约为全部家庭年总收入的3.64倍。上海户口家庭有住房银行贷款的家庭中，贷款额大概为家庭总收入的3.53倍，外地户口家庭银行住房贷款总额平均为家庭年总收入的4.15倍。

银行贷款与家庭年收入比值的计算方式为该户家庭购房时向银行申请的总贷款额（包括商业银行贷款额和公积金贷款额）除以受访时点的家庭全年总收入。总体而言，购房家庭的银行住房贷款金额相对保守，银行贷款金额在家庭全年总收入10倍以上的家庭仅有5.92%，5至10倍的也仅有17.37%，大部分家庭的银行贷款金额在5倍以下，2至5倍的占47.71%，仅为1倍的占29.01%。

预期还款年限的计算方法为访问时点样本家庭仍然待还的银行住房贷款本息总和除以家庭年总收入的40%，即假设待还银行住房贷款的家庭全年总收入的40%用于还款。在拥有银行住房贷款的家庭中，有34.51%的家庭能够在3年以内还清住房贷款，16.86%的家庭能够在3~5年之间还清住房贷款，24.31%的家庭能够在5~10年之内还清住房贷款，需要10年以上才能还清住房贷款的家庭占到24.31%。进一步查询这类家庭数量，发现总计有62户家庭还清住房贷款需要10年以上，占自有住房家庭的2%。这意味着住房按揭还款是这些家庭全年的主要支出，根据通行标准，这些家庭往往需要承受较重的经济压力。