“不住也炒着”致旅游地产暴热，开发商跑马圈地造特色小镇

国家发展改革委、国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部四部门紧急出台《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》（以下简称《意见》），说明已经认识到各地特色小镇创建一哄而上带来的问题。《意见》对特色小镇内涵、属性、规模和投资等进行了更加明确的界定。特色小镇要注重“打造特色、强化内涵、聚焦产业、立足人本、防范地产、控制规模、严防红线”，成为生产、生活、生态空间，彰显人文传承，回归生活本质。

中国的旅游地产一直在“生死存亡中胶着”，不同领域不同声音，不同模式不同景象，或多或少让地方政府与投资领域无所适从。但可以预见，随着国内生活水平不断进步，掠夺式粗线条、浅层次联姻的旅游地产存活环境已经没有，旅游地产集聚组团成为的欧版旅游小镇成为未来重要的规划建设领域，需要注意的是，这里的欧版非建筑风格，而是内在肌理。

第一，“第三居所”代言的旅游地产，强化了居住，失去了生活，现代版的旅游地产需要理性回归。

正是相当一部分人“找个好环境买套房、不住也炒着”的认知趋势，带来旅游地产的短暂暴热，使得山林湖海相依之地成为开发商跑马圈地的目标，这种发展假象致使很多开发商和其他行业资本纷纷进入分羹，恰恰如此，很多开发商陷入了万劫不复境地。这种简单“景观+地产”、“景区+地产”或者“候鸟地产”，并没有在起初的策划设计方案中，真正创造一种精品，生活度假、旅居生活仅仅停留在概念上。随着购买者入住后的问题重重和生活愿景的反差，带来了地产销售压力下的市场反应。

更多人开始思考，旅游地产到底应是怎样的？旅游地产需要呈现的不应是简单的地产，关注的不仅仅是怎样的建筑形态，而是一种生活方式。旅游地产需要理性的回归，回归到以人为本，营造舒适、享受的生活现状，强化氛围营造、人文精神、内容内涵、优质生活，应该更注重细节、品质与服务，使之成为可运营的平台和可享受的空间，使之更具心灵感染与升值空间，这就是现代版。

第二，地产搭建而成的小镇，强化了建设，失去了温度，特色小镇应成为生活的蓝图、休闲的沃土。

旅游地产驱动下的特色小镇建设也成为一种成熟模式，各地新城带来的各种诟病，让开发商可以从多维角度思考特色小镇的本质。随之而来，“概念新创意、空间新构造、内容新组合、建筑新演绎、运营全模式”的全新旅游小镇层出不穷，有的成功，但更多的失败了；成功的创造了经典，失败的成为反思教材。理想化的市场反应、自我喜好的建筑风格、赤裸裸的金融算法和快餐式消费的运营模式，都成为这些教材的重点。

开发者开始理性思考应该如何做好旅游地产和特色小镇的嫁接，至少不应该是户型、风格、小区的简单组合，不应该只是依托简单要素、追求更大规模，不能简单地设定为可售物业。开发者开始注重前期策划定位、发展逻辑、商业模式、配比关系，思考如何打造有概念、有温度、有意境、有味道的特色小镇，强化了“特而精”和“小而美”，让其成为旅游产品和生活产品，让其并非一次成型，而是留下空间，能生长延伸，旅游特色小镇呈现出生命力。

第三，承载旅游流的空间，提供的是一段历程，留下的是一段记忆，享受的是一种生活，升级的是一种产品，这正是旅游地产与旅游特色小镇的终极追求。

无论旅游地产或旅游特色小镇，消费的市场主体都以外来客或是游客为主，人流存在形成的旅游流，成为研究空间和业态的基本。我们在前期策划设计过程中，需要重视内在消费行为，如何让游客融入其中、多感享受，找到激发游客内心诉求、直击心灵的核心吸引，这往往成为产品是否成功的关键。我们看到的不是一个建筑躯壳，而是一种被赋予生命的存在。在这样的基础上，地产赋存自然、规模有序增长、业态内容自我调整、长短效益合理分配、附着要素有机共生。

第四，乡建让旅游地产更具弹性，土地政策让旅游地产更具可能，城乡互动皆可能。

乡村振兴一直以来都关系到国计民生、区域发展、城乡关系，当土地政策为宅基地松绑，土地红线和生态红线收紧的时候，这种机会才真正给了乡村。资本市场的聚合和发现机会的能力再次证明，良性资金流的创造、优质资产的再造和快餐金融产品消失，让乡村建设嫁接上资本的力量。

乡建是伴随民宿而生，一群有情怀的人回归乡村，带动了一个庞大的市场，点燃了资本的趋向，使乡建从小宅走向大盘，成为旅游地产的一种新类型。当资本转向乡建项目时，要面临抛弃传统的批量“齐步走”建设、传统的投融资模式和盈利模式以及传统销售与运营模式，更需要“低下头、弯下腰”的工匠精神，不断打磨、仔细斟酌，也恰恰有了这样的乡村建设，才更能呈现出我们理想中的旅游小镇。

近十年来，旅游地产经历了跌宕起伏的发展历程，最终回归到人们的真实需求，就好像“房子是用来住的、不是用来炒的”，无论旅游地产呈现出怎样的形式，都必须以供给端入手，方能引领市场。

（作者系中国科学院旅游研究与规划设计中心主任助理、博士，原题为《现代版的旅游地产需要理性回归》）