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京法巡回讲堂 | 防范房产纠纷守护老年人幸福生活

2022-09-02 17:33

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

为积极响应《中央宣传部、司法部关于开展法治宣传教育的第八个五年规划》中提出的“突出宣传民法典”、“让民法典走到群众身边、走进群众心里”的要求，及时贯彻中央政法委整治针对老年人犯罪专项行动具体部署，受国家图书馆邀请，西城区人民法院民一庭王志伟法官走进国图老年课堂录制“关爱夕阳”系列普法课程-“防范房产纠纷、守护老年生活”。本活动也是京法巡回讲堂系列活动之一。

讲座中，王志伟法官围绕实践中多发的涉套路贷房屋诈骗、房屋继承析产以及房屋赠与等方面法律纠纷实例，以案释法，并提出防范方法。增进老年人群体对相关房产交易的了解，熟悉民法典的最新规定，从而使老年人避免卷入相关房产纠纷，保证老有所居、家庭和睦，度过幸福的晚年生活。

案例一：

套路贷房屋诈骗中房屋买卖

的法律分析

|案情简介：

张某夫妇名下有住房一套价值500万元，2021年2月张某夫妇与资金出借人马某签订《借款合同》并进行公证，合同约定张某夫妇向马某借款200万元，并以张某夫妇名下住房作为抵押担保。同日，张某夫妇为赵某在公证处出具全流程代为售房委托书，授权赵某出售该房屋的权利。2021年5月，赵某持公证售房委托书与背户人王某签订房屋买卖合同，并将涉案房屋过户至王某名下，同日王某向赵某转账200万元，赵某收到款项后将该笔欠款转账给资金出借人马某。2021年6月，背户人王某持房产证并伙同他人，将张某夫妇从涉案房屋中强制赶出。2022年2月，背户人王某将涉案房屋交由房屋中介公司代为出售、寻找买方，买房人李某实地看房后，与王某签订房屋买卖合同，并支付首付款300万元，买房人李某后办理200万元银行房屋贷款，2022年3月涉案房屋过户登记至买房人李某名下。马某、赵某、王某均以诈骗罪被追究刑事责任。2022年张某夫妇起诉要求确认赵某代理张某夫妇与王某签订的房屋买卖合同无效，要求确认王某与刘某间房屋买卖合同无效。

法院判决

1.确认2018年5月赵某代理张某夫妇与王某签订的房屋买卖合同无效。

2.确认2019年2月王某与李某签订的房屋买卖合同有效，驳回张某夫妇的诉讼请求。

法理分析：

1.依照房产过户相关行政规章及实施细则，公证售房代理人可以在房主本人不在场的情况下，持公证书售房委托书办理房产过户，本案中赵某与背户人王某均不具有真实房屋买卖的意思表示，双方所实施签订合同、过户房屋的行为实际是诈骗犯罪集团处置变现涉案赃物的违法行为，符合恶意串通损害他人合法权益的构成要件，故确认2018年5月赵某代理张某夫妇与王某签订的房屋买卖合同无效。

2.买房人刘某通过中介公司购买涉案房屋，并支付合理对价，房屋已过户至刘某名下，刘某依照法律规定构成善意取得，王某与刘某间的合同不存在无效法定情形，故驳回了张某夫妇的诉讼请求。

法官提示

老年人要提高自身防范意识，对所谓的以房养老、收藏品投资项目一定要慎重，最好做到不听不信、不参与。对亲朋友好所说的借钱过桥、用房子抵押贷款等，千万不要轻易答应，如果确有资金需求，最好征询子女意见，到银行等正规金融机构办理。

案例二：

处分作为共同共有遗产房屋

的相关合同法律分析

|案情简介：

王某与赵某系夫妻关系，夫妻二人拥有一套房屋登记在赵某名下，二人育有王甲和王乙两个子女。2020年8月王某去世，2020年11月赵某与王甲签订买卖合同，并将房屋过户至王甲名下，约定王甲支付购房款500万元，王甲实际未支付。2021年2月赵某去世，王乙要求继承父母遗产房屋，王甲称该房屋已归属其所有。王乙起诉王甲要求确认2020年11月赵某与王甲签订的房屋买卖合同无效。

法院判决

判决2020年11月赵某与王甲签订的房屋买卖合同无效。

法理分析：

王某去世后，根据继承法的规定，涉案房屋应归属于王某继承人赵某、王甲、王乙共同共有，赵某与王甲明知继承人王乙存在的情况下，未征得王乙同意，将涉案房屋以买卖的形式过户给王甲，侵害了王乙的继承权，构成恶意串通，故涉案房屋买卖合同无效。

法官提示

夫妻二人共同共有的房产，可以为另一方“加名”，这样处置涉案房屋需要房产证上登记的所有产权人到场，防止夫妻一方未经另一方同意私自处分夫妻共有的房屋。继承发生以后，所有继承人应协商一致继承遗产，或者向法院提起继承诉讼，持有遗产的人不能擅自处分全体继承人共有的遗产，否则相关交易行为会被法院以“恶意串通”损害其他继承人利益为由确认无效。