用TOD驱动城市更新：伦敦国王十字区

关键词：

TOD | 城市更新 | 站点街区复兴

混合开发 | 知识经济 

在伦敦，有这样一个地方：

它曾作为「货的枢纽」繁极一时，但却因工业时代的没落，成为城市不愿提及的遗忘角落；

当历史的车轮驶过20世纪，伴随着伦敦城市复兴的浪潮，它摇身一变成为「人的枢纽」，借助TOD开发模式，成为了面向未来的「微缩伦敦」，吸引谷歌、Facebook（现已更名为Meta）等科技巨头争先落户。

它就是国王十字街区！

▼ 国王十字街区俯瞰

▼ 国王十字街成为城市新人气中心

国王十字街区的TOD开发模式有何特别之处？

本文将带您一探究竟。

01

工业时代「城市枢纽」的没落

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在城市发展的不同阶段，「城市枢纽」的定义和状态也不尽相同。

以英国伦敦「国王十字」片区为例。国王十字片区位于伦敦市一区（主城区北部），距伦敦市中心约3公里，是「国王十字车站」和「圣潘克拉斯车站」的所在地。

▼ 国王十字区区位

「国王十字」的得名，恰恰是其在工业革命时代作为「城市枢纽」的印记。

19世纪，随着1820年摄政运河的修通，国王十字区域与英格兰北部主要工业城市相连，便利的水运条件吸引了诸如煤气厂、油漆制造厂等多家「污染」工业企业。

为了改善区域「脏乱」的印象，1830年，人们将乔治四世国王的雕像竖立在区域战斗桥的十字路口，虽然雕像在12年后被拆除，但片区「国王十字」的名字却沿用至今。

▼ 19世纪中期的国王十字车站（来源：Wikipedia）

19世纪中期，随着大北方铁路（GNR）修通并在此设站，片区成为了伦敦北部繁忙的仓储、物流批发区域——马铃薯批发市场、煤炭储存场、货场综合体等相继建设。

▼ 谷仓仓库改成的中央圣马丁艺术学院教学楼

作为「货物」枢纽，片区工业时代的繁忙随着城市的转型而消退。

20世纪二战结束后，由于战争的破坏、公路运输的崛起，铁路运输大幅下降；同时，此时步入后工业时代的伦敦也已不再是工业「雾都」，国王十字街内工厂纷纷倒闭、片区从繁忙的工业物流区变成了几近废弃的工业棕地。

▼ 1970年代的国王十字区（来源：Wikipedia）

中产逃离、失业、犯罪、恶劣的城市环境成为了片区之殇。20世纪80—90年代，片区稳居「伦敦最贫困十大选区」名单。

02

新生转机

世界级「人的枢纽」

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国王十字复兴的转机，来自城市「新枢纽」的建设。

1996年，海峡隧道法案通过，确定将欧洲之星（连接英国、法国、比利时的高速铁路）线路的伦敦站点设在国王十字街区。

▼ 车站位置示意

片区逐渐发展为伦敦市中心最大的交通枢纽：片区里两个主要火车站分别连接着国内城市与国际快线，6条地铁线及17条公交线路让乘客无缝前往全伦敦。

2017年，15万人次的日客流量里，包含了形形色色的游客、日常通勤者、城市居民……

▼ 如今的国王十字站再次成为城市枢纽（来源：Wikipedia）

从「货的枢纽」到「人的枢纽」，国王十字的转型，也是伦敦「城市复兴」的缩影。

20世纪末的伦敦进入城市更新的高潮，「城市复兴」甚至被提到与「文艺复兴」相同的高度。1999年「伦敦城市复兴规划」指出，「一个知识经济的时代正在到来……这也是我们重新定义城市的机会」，并强调「要让人口和就业回归主城区」。

▼ 迈向城市复兴Towards an Urban Renaissance（来源：Wikipedia）

国王十字片区的更新成为伦敦主城复兴的标志性项目之一，被视为伦敦在知识经济时代促进人口回归、片区经济发展的重要试点。

上世纪末的伦敦城市战略规划中，国王十字街区被选为伦敦5个城市中心边缘机遇区之一，未来将更新建设成为有独特辨识度、高质量、高密度、带动城市经济的新片区。

▼ 城市中心边缘机遇区中的国王十字区（来源：伦敦政府官网）

03

以人为本、极致融合

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综合枢纽站点带来的庞大人流量被视作国王十字街区更新最大的财富。让片区不止是人流的中转站，也是围绕「人流量」打造人们停留、交流、创造甚至工作生活的活力场所，更是国王十字乃至多个城市TOD更新的核心目标。

▼ 国王十字区的TOD结构

在国王十字片区更新之处，开发者便制定了包括可达性、综合利用、历史保护等在内的片区更新十大原则，这些原则共同指向要将片区打造为一个真正的「人本城市」（principles for a hunman city）。

规划师们明确回答了「为哪些人群，创造怎样空间」。

站点将带来国内、国际、本地的多元客流，也恰恰是伦敦作为世界城市的核心特点——更新后的国王十字，将是属于当地居民以及来自全世界游客、商务人群的「最伦敦」的多元场所，是伦敦作为「世界城市」的代表！

▼ 国王十字区的街道空间

因此，片区需要既保有独特的历史元素、更要有时尚前沿的现代感；既满足街区居民的日常生活，更要成为服务游客、全球商务人群的混合功能区；科技、文化、商务、休闲……这里需要成为一个真正的未来「微缩伦敦」！

国王十字片区凭借TOD开发模式，盘活街区发展的「成功要义」就在于——「融合」二字。要实现「微缩伦敦」的极致多元，就要在空间、功能分布等各方面做到极致的融合。

▼ 国王十字街区的沙盘模型

通过「站城一体化」，首先打破空间的限制，实现「物理」融合；

再借助不同地块的「大分工」，完善片区功能的多元，并以灰度空间的「小混合」，留住枢纽带来的世界客群、促进「多元人群」的碰撞与融合，实现「社会」融合；

最后则以实现片区「经济自生长」为目标，追求「内外」两方面的「经济」融合。

国王十字片区的三方面「融合」，在其TOD开发过程中，既是手法，也是目标。

▼ 国王十字区站城一体化的空间格局

1. 【物理】融合

空间缝合实现「站城一体」

从转运站点，变为多元融合的目的地，前提是「站城一体」，即实现站点与周边居住、商业、办公等各类空间的互通可达。

①. 站点即目的地

翻新城市「跳动的心脏」

车站作为空间缝合的起点，需要通过合理的空间规划，既避免复杂交通流线交叉造成拥堵，同时成为提供舒适观感和体验的城市地标。

国王十字车站进行了空间的重新布局分配：将原有车站大厅从南部临城市主干道一侧移建至车站西侧，避免了车站换乘与城市交通干线的「直面碰撞」，同时实现了地铁出入口与车站大厅的直接相连，最大程度分流了地上交通。

▼ 改造后的国王十字车站

新建的西侧大厅极具视觉张力，其采取半圆拱形设计，面宽横跨150m、高约20m、面积达7,500㎡，是欧洲单体跨度最大的车站建筑。

大厅中央由16根漏斗状树状钢柱承重，钢柱「生长」至建筑顶部并呈扇形曲线状散开，以「最现代」的造型与原车站的砖石立面衔接，成为了引人入胜的城市地标。

▼ 国王十字车站西侧大厅

与此同时，更新的车站也植入了丰富的「城市功能」，为乘客提供了舒适的通勤、购物、休憩空间，成为了从交通枢纽进入国王十字片区的「无缝过渡地带」。

西侧大厅在设置宽敞候车空间的同时也植入了丰富的商店及服务设施；车站将原南侧车站大厅拆除，改为小型城市站前广场，打造为可供休闲放松的城市公共空间；车站内部还设置了《哈利·波特》中9¾站台打卡地标，是哈迷心中通往魔法大门的朝圣之地。

▼ 游客在9¾站台打卡拍照（来源：Wikipedia）

②. 交通缝合，疏通区域的毛细血脉

原国王十字街区受铁路线路影响，东西向交通割裂，街区与城市连接受阻；街区内部被摄政运河南北分隔，人流难以顺畅进入街区北侧，严重影响了片区人气引入。

片区更新通过完善交通路网，实现街区与城市的对接及街区内部的贯通可达，让街区可以无缝对接、疏解、吸引来自交通站点的庞大客流。规划在东西方向强化了仓储路，南北方向延展了约克路，使街区更好融入城市之中。

▼ 交通网络设计

更重要的，在街区内部打造以人为核心的步行交通脉络，方便未来大批游客、工作者及居民的顺利通行并享受更丰富的活动空间。

▼ 国王十字街区公共步道架构

街区在南北向新规划了从车站广场至北部住宅区，跨摄政运河的人行主干道，引导人流从车站深入街区北部，东西向沿摄政运河新修建了贯穿东西的滨水步道。

▼ 摄政运河两岸的滨水步道

同时，街区步行交通骨架串联起了丰富的公共活动空间，并引导行人无缝对接街区公共区域，通过全域步行网络的建立，提升了整个街区的通达性和宜人氛围。

2. 【社会】融合

让枢纽周边留下「来自世界的伦敦人」

国王十字街区的TOD开发的目标，是将多元人群真正留在街区，通过「多元」人群融合，打造「世界城市」伦敦的代表区域。

在功能植入上，街区规划通过「大分工、小混合」的形式，以最大化实现功能的混合多元，进而让街区真正成为属于「来自世界的伦敦人们」共存、共享、共创的未来伦敦。

①. 「最伦敦」的切面，大分工成就大融合

规划师在街区中规划了商务办公、旅游、居住、教育、休闲等多项功能，成为体现多元伦敦各个切面的高密度片区：既是国际化商务办公区，也是拥有浓郁艺术、文化氛围的文化教育区；既提供舒适的城市生活，也拥有时尚、现代、科技的商业消费功能。

▼ 国王十字区建筑功能分布

在功能分配上，结合街区地块特征，进行了差异化的「大分工」，以实现更合理的布局：南部靠近火车站的地块以商务办公、商旅功能为主，摄政运河北部片区主要聚集商业娱乐、文化教育、高端居住等功能。

此外，街区每项功能均以对标「未来伦敦」为目标：

针对商务办公，街区规划了23座新建或翻新的办公建筑，建筑内部既包括新建的现代大型办公空间，也包括在工业遗产基础上改建的小型工作室。

规划团队希望办公组团可以吸引「伦敦全球化经济中多样的企业类型」，而非「特定的某个或某类企业」。

▼ 国王十字街区内的新旧结合的建筑区

在商业配套方面，街区吸引了时尚、潮流、科技的多种业态，以满足不同人群的购物需求，同时，街区作为「最伦敦的代表」，提供了不输城市最核心、繁华街区的购物体验。

在街区南侧的商业主干道国王大道，植入了多家国际品牌及零售创新场所，如第一家邻里耐克概念店；街区北侧的卸煤厂商业街，不止于满足市民日常生活需求，更成为都市时尚生活方式的引领者。

商业街入驻了时尚、美食、文化艺术等业态，如产品设计品牌Tom Dixon、米其林餐厅概念店Barrafina、时尚品牌Paul Smith等。

▼ 卸煤厂商业街（来源：flickr）

在片区文化方面，国王十字街区引入了世界四大时装设计学院之一的中央圣马丁艺术学院。学院在片区公共空间常年举办学生作品展览、艺术表演等活动，极大增强了片区的艺术、创意、活力氛围，让片区成为与众不同的城市中央活力区。

国王十字开发负责人埃文斯表示：「从学院入驻起，我们的氛围就开始和伦敦西区相像，而不是铺天盖地的其它金融区」。

同时，学院设置的时装、工业设计、建筑设计、视觉传达等专业学科，也与片区内相关的设计、传媒等产业形成了良性的互动。

▼ 中央圣马丁艺术学院教学楼大厅内部的弹性空间，公众可穿行、学生活动可使用

▼ 充满文艺气息的水上书店

针对居住功能，片区致力于成为各发展阶段、不同收入水平人群均可以负担的多元人群、多阶层融合的宜居片区。

片区规划了包含高端公寓、普通家庭住房、学生公寓、保障性住房等在内的13项住宅开发项目，并为入住人群提供所有权购买、共有产权购房、租赁等多种入住方式。

虽然目标住户不同，但各项目均由领先建筑公司设计、一流材料建造，实现了居住的品质感、营造了现代时尚的城市风貌和社区氛围。

▼ 充满现代感的住宅

此外，尤为值得一提的是，在实现「大分工、大融合」过程中，片区内诸多传统工业建筑遗迹并没有成为区域更新的「桎梏」，而是遵循更新功能分区诉求，在保护的同时进行现代化改建，约有20座历史建筑通过植入新功能成为购物中心、院校、办公空间等，重新拥有了「第二生命」。

如，前文提到的卸煤场商业街，原是铁路运输时代卸载和存储煤炭的货场，通过修复原建筑结构及外墙、增建现代化延展屋顶，变身成为现代热闹的商业街区；

类似的，圣马丁艺术学院的教学楼，由三个谷仓仓库拼合而来；运河边极具艺术氛围的开放公共空间储气罐公园，保留了支撑废弃储气罐的铸铁钢架，成为了片区的景观地标……

这些「重生」的历史符号，也成为了国王十字街区风貌多元化的独特「身份标识」。

▼ 储气罐改造的公园和住宅

②. 「最多元」的碰撞，小混合让交往无边界

为了让来到国王十字片区的人，拥有构建「弱联系」、彼此交流的场所，即便是在土地价值如此高的区域，街区仍「大手笔」地保留了足够的灰度空间。

在最初的规划中，政府就规定了要保留40％的公共空间，同时允许20％的建筑底层空间进行灵活使用。

▼ 户外交流的人群

公共空间的「留白」，并不是建设大尺度、集中式的巨型广场，而是高度聚焦「人」的需求，以「人」的尺度进行开放空间设计。

规划师采取「小空间，密集化」的手法，将建筑物之间的空间进行巧妙利用，同时以「步行路径」进行节点串联，最大限度地保障了活动空间的灵活性。

▼ 区域内小空间密集化

在地块「大分工」的背景下，「点缀」在不同建筑之间的公共空间，不仅实现了空间和功能上的双重补缺，极大地提升了街区品质，还是「多元人群」融合、休闲、交流的绝佳场地。

国王十字街区的10余个公共空间各具特色，如：谷仓广场处于中央圣马丁艺术学院和摄政运河之间，是街区公共空间的核心点，也是最具活力的人气聚集地。

▼ 谷仓广场

除了为艺术专业的活动提供空间，广场上的喷泉也是街区的「重要地标」之一：共计4块、1,080个点位的矩形喷泉，每个点位都能够单独控制和点亮，提升了游人的体验感。

此外，在临河区域设置阶梯形亲水空间，为大众提供了惬意的休闲场所。

▼ 谷仓广场前的阶梯型亲水空间

▼ 阶梯型亲水空间与对岸的风景

潘克拉斯广场位于写字楼群之间，以跌落式水景串联空间，通过种植草坪、放置座椅，成功地在商业区域中打造出一片休闲绿地。使人漫步在高楼林立之间，也能感觉到生机盎然。作为入驻企业，谷歌公司就表达了对于街区内公共空间的喜爱。

▼ 潘克拉斯广场的跌落式水景

刘易斯丘比特公园靠近住宅区，是街区中最主要的绿地空间，可供人们户外休息、野餐，或是儿童肆意奔跑、玩耍。

公园中有专为儿童设计的「软游乐区」——这不是固定的游乐设备，而是由许多有柔软触感的形状组成，孩子们可以发挥想象，将其随意组合在一起，自己动手搭建出隧道、房屋等各种有趣的游戏场景。

▼ 刘易斯丘比特公园

▼ 刘易斯丘比特公园中的软游乐区

除了开放式的公共空间，建筑物底层的商业空间也以「开放思维」进行打造。街区有57%的建筑面积为「商务办公」所用，因此，开发建筑的首层商业功能，就显得至关重要。

不仅有助于维持片区的活跃度，避免主要人流只出现在「朝八晚八」的工作时段，而且能丰富片区整体功能，吸引游客、周边居民的到访，促进底层商业空间「多元化」。

▼ 人们在开放的公共空间中交流

如，潘克拉斯广场附近的写字楼，其底层空间多被餐厅、酒吧等餐饮服务占据。

这些商铺「开起门来做生意」，将座椅设置在店门外，在此休憩用餐的人群，既能欣赏到公共空间中青翠茂盛的草木，又让「户外交流」构成行人眼中的风景画卷。

▼ 开放的底层商业空间

▼ 街区中的艺术装置——霓虹灯「鸟笼」

3. 【经济】融合，

「企业马赛克」塑造无边界经济活力

要实现TOD开发的可持续化，片区就要探索适合自身的「经济自生长」模式。纵观国王十字街区的更新过程，街区之所以能重塑活力，就是因为在经济发展模式上，始终专注于实现「内外」两方面的「经济融合」。

▼ 国王十字区俯瞰

「对外」方面，街区紧抓「知识区」建立的契机，构建了与周边地区高密度的联系。

2014年底，35家国际领先的知识机构发起成立了伦敦知识区，其中包括学术、文化、科研和媒体组织等。以国王十字车站为中心的一英里辐射范围区域，聚集了绝大多数联盟成员，由此国王十字片区也成为「知识区」核心。

▼ 知识区核心区域及相关机构

借助「推进知识进步和传播」的联盟目标，街区实现了与周边知识机构的良性互动，地区知名度逐渐上升，慢慢地被贴上了「创新」的标签，与外部的互动也愈发密切。

「对内」方面，街区努力创建多元的产业生态，从而打造了丰富的内生产业动力。

街区内包含商务、文化、艺术的「多元」社会氛围，是对顶级科技公司「致命」的吸引力。谷歌公司先后多次斥巨资将英国办公地点设在国王十字街区，Facebook（现已更名为Meta）也紧随其后，租下了三栋写字楼，共计61.1万平方英尺的办公面积。

在顶级科技公司的带动下，众多中小型科技公司、甚至是创业公司，都纷纷「慕名而来」，使得街区形成了良好的科技产业生态。

▼ 谷歌公司

除了科技型企业，环球唱片、索尼音乐、哈瓦斯集团等多个顶级公司都将总部设在了国王十字街区。

如今，街区拥有丰富的产业生态，入驻企业120余家，产业范围涵盖科技、媒体、教育、时尚、金融、娱乐等多个领域。各行各业的精英云集于此，地区经济发展的势头十分强劲。

▼ 国王十字街区丰富的产业生态

作为「世界城市」的伦敦，其经济发展的「多元」在这片街区中得到了最好的体现。

04

后记，持续增长的秘密

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1. 完善的运作机制

保障更新项目的推进

片区的更新改造，涉及开发主体、资金、后续运作等多方面问题，离不开相应的机制做保障。在国王十字街区的更新中，采取了多主体联合开发的PPP（Private-Public Partnership）运作模式，也就是将社会资本引入街区的更新过程中。

2001年，以资产管理著称的地产开发商Argent被选为开发合作伙伴。后与土地所有方、资本提供方、政府联合成立了国王十字中心区有限合作公司，负责整个片区的更新改造项目。

通过政府和开发商的协调，区域民众和商业开发的各自利益得到兼顾，从而才实现了国王十字多方面的「融合」。

▼ 国王十字中心区有限合作公司借助公共空间举办的车展活动（来源：flickr）

2. 发展教育，重视对未来「人」的投资

地区可持续性发展的关键在于「人」，尤其是「年轻人」。国王十字街区十分重视对于未来「人」的投资：除了引入中央圣马丁艺术学院这样的高等院校，培养年轻精英人才；还在街区内配建了小学——国王十字学校。

该校于2015年9月开放，可容纳420名4至11岁的小学生，为年轻家庭解决了后顾之忧。此外，街区中配备了许多适宜儿童生活的设施，极大程度地体现了对儿童的「柔性关怀」。

▼ 街区一角的儿童滑板车

▼ 住宅区的儿童滑梯

从「工业时代」到「知识时代」，国王十字通过以人为核心的TOD开发模式，从「货的枢纽」转变为「人的枢纽」，从城市边缘的「遗忘角落」转变为极致多元的「微缩伦敦」。

在这一过程中，国王十字关注「多元」，关注「融合」，更关注「成长」。面向未来发展，国王十字一直在路上！