在日本贷款买房，流程是怎样的？

1985年冬，萧瑟的寒风吹起了人类近代史最大的国家泡沫。广场协议刚刚过去不到两个月，美国报纸头版上刊登了一则消息。一位日本商人以6.1亿美元要购买大厦。

而登上头版的原因并不是这个令人咂舌的金额，而是最终成交价的原因。原本美国人对大厦报价4亿美元，双方确定交易后，日本人发来一份新合同，标价6.1亿美元。

美国人不理解，但日本人向美国人这样解释：亲爱的兄弟，我们老板在前天吉尼斯世界纪录看到，历史上单个大楼出售的最高价是6亿美元。所以想打破这个记录，希望贵方成全。

多年后，西虹市首富王多鱼先生，若有所思，难道当年这位买家，是我二大爷？随后几年，美国的国家象征建筑“洛克菲勒中心”被三菱公司以14亿美元收购，美国文化标志哥伦比亚影视被索尼34亿美元收购，巅峰时，日本人买下了美国10%的不动产。叫嚣着让美国成为日本的第“四十三个县”，而美国则高呼，这是继珍珠港后，日本的第二次入侵。

而这一切的喧嚣，随着昭和泡沫劈裂，平成萧条的到来，戛然而止。日本高位接盘房产的一代，人生信条被摧毁，或断供，或残喘，或卧轨。房子从买到租，改变了一代人的生活习惯。但在大家高呼失去三十年的同时，在0通胀的背景下，不知不觉东京的地价居然已经连涨了十年。租房比例不断下降，买房比例不断上升，时代的拐点若隐若现，叠加日元今年的持续贬值，身边的中日朋友，目光开始重新回到房地产这个永恒的产业。我是老萧，今天咱们来聊聊日本人如何贷款买房。

#1 整体概览

开宗明义，这期不是广告。其中不涉及任何公司，任何推荐，甚至任何建议。

在日买房贷款主要分三种，个人自住贷款、个人投资贷款、法人贷款。

网络上日吹们喜欢说的零首付、低利息，基本都是个人自住贷款模式。永驻或入籍身份下，贷款金额通常是十年年薪，利息在0.3%-0.5%之间。这基本算是社畜们高额纳税后的一次性返还补助。

​至于投资贷款，根据银行不同，信用不同，通常在2%-3%之间。贷款金额和个人资产，年收，信用挂钩。

至于法人贷款，这基本金额上亿日元起步，到几十亿日元不等。以公司名义购买整栋楼居多。这点感兴趣的人多，我单开一期。一句话解释：普通玩家请选择标准模式，高级玩家选择自定义模式。

另外，这里要明确一点，在日本贷款买房，和国内买房的有亿点不同。如果抱着买房既要投资、又要自住的双重野心来玩这个游戏，大概率裤衩不保。

在日本，这个游戏规则是“自住房不投资，投资房不自住”。两者利率不同，审核标准不同。

这里有人肯定会说，我房买来是住是租还不是我自己说了算？表面上声称自住，照样出租，总不能监控我后续操作吧？这话但凡你和黑田东彦（日本央行行长）不沾亲带故，都说不出来。

对银行来说，您这属于资金用途欺骗。普通人骗银行，银行是你爹。高级玩家骗银行，你是银行爹。

另外投资房和自住房的选择也完全不同，投资房讲究地段为王，只要地段好，大小，舒适，环境，便利都不是事儿。毕竟这玩意基本都是租给学生和社畜。对于这两者来说，没有歧视意思，核心需求只有一个：通勤短，房间能放下这七尺之身就凑合。

自住的话，各花入各眼，百货应百人。每个人考虑的东西不一样，不多说了。

此外，日本买房有些方面也跟中国类似，好房需要抢，基本操作是热门新盘靠摇号，优质中古拼手速。真正的好房无论在哪里都紧俏，毕竟人类自诞生以来就是对优质地皮有着不可磨灭的原始霸占欲，这点已经深刻到基因里了。 好了，接下来，我们一步步掰开揉碎来聊日本贷款买房的步骤。

#2贷款买房主要步骤

1 银行审核：

黄奇帆先生曾说：金融的本质是信用，杠杆与风险。

银行作为评估审核机构首先要考量的就是个人信用。这也是银行审核最重要的环节。

可能造成不良记录的行为主要有：信用卡违约、贷款逾期，债务违约，甚至是手机欠费。

一句话说明：在日本，失去信用，等于社会性死亡。

2、还款能力

还款能力主要包含身份，比如来日年限，永驻还是归化。

经济情况，主要看申请人的自有资金、年收入、供职公司的规模和资质。值得一提的是，跳槽多少也在观察范围内，在日本，稳定是个加分项。喜欢折腾是个减分项。

至于0首付问题，只针对永驻和日籍。金额是十年税前年薪。按照标准30出头，600万年收的普通社员来算。6000万年化0.3%的贷款9成可以拿下。

至于外国人，两个办法：

1、大手会社的可以去日本银行，如三井，三菱。年化大约2%左右，普通公司去日本境内的中国银行，建设银行等，年化大概在3%左右。在池袋要是碰到有人和你说，他能帮你搞定贷款，数值过于偏差，甚至和你聊9出13归。你可以大声说一句：感谢您八辈祖宗，回见了您勒。

2、试试“提携银行”和“信用金库”，这个思路可以理解为，银行不接受面向海外个人的贷款业务，但对有合作的开发商和长期的客户做连带保证那就可以。一句话解释，你信用不行，去找担保人来做。日本银行是绝对的风险厌恶者，我可以不挣钱，少挣钱，但不能被骗钱。毕竟他们也不敢跑路。

最后再说个经验之谈，如果资质始终差点，可以考虑结婚，最好有娃。日本银行对于家庭的审核会放宽很多，至于为嘛。其一：日本都连续多少年人口下降了，只要你愿意结婚生娃，政策嘛，都可以聊。其二：都说中年人最好欺负，你都结婚生娃了，当牛做马还不是常态。咋，你还敢心一横，钱不还，丢下孤儿寡母嘛。

至于那些抱着纸片人老婆的宅男，三次元的银行懒得和二次元的男人battle。

​3、银行审核分为假审查、本审查，也就是对应的初审、终审。

初审基本完成9成工作了。终审就是走个程序。除非你日语能力极差、问你贷款3000，你听成我要上天。这情况，就别聊什么自行车了。还有材料造假、在短期内离职或房子本身出现问题，非极端情况终审不会再被筛。

2 决算、签约、交房

当顺利通过银行审核，放款成功，恭喜。紧接着需要做的是决算、签约。这里可分两种情况，一种是购入新房，另一种是购二手房。

第二种着重说明一点，这里存在“白纸解约”这样一个概念。即，如果银行初审出现问题无法放款，“融资特约”失败，申请人可与房东进行“白纸解约”，不收取任中间费用，个人、房东、银行的三方关系清爽。

如果顺利通过银行审核，皆大欢喜，开始正常按揭还款，法人名义贷款的情况则通过法人账户还贷。

​3 年利、贷款额度、还款年限

由于上世纪九十年代日本房地产经济泡沫的破灭，日本一直奉行低贷款、低利率的购房福利，以刺激消费振兴经济，甚至逼出了日本央行“掀翻凯恩斯棺材板”的负利率政策……但日本经济始终处于通缩状态，不少资深海外投资客笑称，如此甚好，希望日本经济永远不要好起来。

1、日本住房贷款年利是变动的。这点跟国内类似，日本银行也会调整金利，每年会有浮动，不代表就按签约当年的固定利率不变。但按照日本央行的态度，温和通胀可是全国人民的终极愿望。高额储蓄则是一代人的烙印。不客气的说一句，要是日本哪任央行行长敢和鲍威尔一样做个加息时间表，理智而又平和的民众，指不定哪天把祖坟都敢给你扬了。

​2、房贷款额度方面，银行会按照还款额占申请人年收入的比例计算。

以年收入600万日元为例，最多35%用以还款，也就是一年最多支出210万，再多，则不被允许，为嘛，你都活不下去了，还逼着你还钱，19世纪欧洲的路灯可在历史中看着诸位呢。

可贷额度通常是年收入的10倍，再多，不好意思，你以为自己是执剑少年，谁知道哪天就迷茫于市井之间呢。 医院，律所，银行。三大人性考验场。人家吃过的路，比你看过的盐（不是病句哦）都多。有的人非得说，那不行，咱就是天生龙马。生在就是住大house的，住小了咳嗽。成，那就别聊什么贷款了。提高首付比例吧，你从0首付提高到个五成，那都能谈。您要是提高到七成。

#3 团体信用保险

这东西的存在主要是为了防止悲剧发生。

试想一下，你你抱着对生活的爱与希望贷款买了房，款放了，房交了，你和老婆孩子狗也入驻，结果你因喜出望外下楼梯的时候脚一滑，千古恨了，徒留你老婆孩子狗独守大house，这剧本怎么那么像那个未亡人片头，呸，我是说，那你在阳间的债务怎么结算呢？

答案是，清零。团体信用保险包含在贷款利息之内，此外，包含的类似保障还有灾害保险、疾病保险，防止你房子被海啸卷了、房财两空，甚至贷款人不幸重病无法工作，除了医保给你的补助外，团体信用保险，它则会根据你的人身情况负担你一部分甚至是全部的房贷。

#4 保证制度

在日本办大事基本都需要一位保证人，身份上需要日籍，同时保证人也允许是一个公司的形式

保证费用分为一次付清、和包含在利息内两种方式：一次付清通常是房贷本金的3%，需一笔付清，但如果你提前还完了贷款，那早先多缴的保证金可以退还；第二种包含在利息内的方式，则一般是在利息百分点上增加个0.2%。以贷款1亿日元为例，35年，年化0.5%为例，前者是一次性付300万日元，后者是每年20万，35年将近700万。

​#5 尾声

日本走过了昭和的狂热，走过了平成的颓丧，如今来到了令和的安稳。日本的房价也经历了一遍过山车，现如今依旧有3成的日本人选择租房生活，毕竟租售同权和灵活人生才是年轻一代的诉求。但也有人嘲笑，按照日本如今的房贷利率，但凡读过六年级都知道，同一个房子房贷大概率比房租还便宜。这其中或有各种原因，人类的悲欢离落并不相同，身份境遇也千奇百怪。所以最后再次声明，此篇仅为攻略，不构成任何投资意见。

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