被套牢的海景房

近日，多地海景房跌成白菜价的新闻，引发了广泛的关注。

在京东法拍上，广东惠州九铭屿海楼盘一套133.67平方米的海景房产近日以65.5万元成交，折合单价约4294元/平方米，仅相当于市场价（约11942元/平方米）的3.6折，原购房者买入价的1.66折。

在过去近一年时间里，该房源已被司法拍卖了8次（其中1次被撤回）。

无独有偶，深圳的老牌半山海景豪宅天麓3区的一栋别墅，也同样面临着难以出手的命运。

与此同时，从北方的大连、秦皇岛、威海、日照到南方的深圳、惠州、防城港等地，海景房价格普遍出现了下滑趋势。

曾经风光无限的海景房，似乎正在变成“烫手山芋”。“面朝大海”的海景房，为何忽然就“不香了”？

惠州惠东双月湾。 中国新闻周刊 图

被套牢的海景房

胡润研究院曾发布过一份《中国奢华旅游报告》，其调查样本中有近半数高端旅游者购置了度假房，其中首选海景房。购置度假房的目的不仅仅是度假，还包括投资与养老。

由此可见，在海边拥有一套度假居所是一部分先富起来人们的生活向往。

其实，在20世纪90年代之前，国内并没有海景房概念。直到90年代初，随着住房制度改革不断深化和居民收入不断提高，住房成为新的消费热点。当时的海南由于是中国最年轻的省份和最大的经济特区，享受着巨大的政策红利，成为不少下海经商淘金者的第一站。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”的口号曾广为流传，海景房也由此首先在海南兴起。

之后，赚到第一桶金的开发商们，将海景房概念复制到其他滨海城市，秦皇岛、烟台、威海、青岛、日照、北海等有着海岸线优势的城市，都涌入了这波热潮——在海景房的暴利驱动下，海岸线成了“房岸线”。

只是没有人想到，时至今日，曾经炙手可热的海景房陷入了“无人接盘”窘境。

在惠州从事房产中介的刘敏告诉中国新闻周刊，目前整个惠州的海景房市场价格几乎都遭遇到了“腰斩”。

她说，五六年前，惠州海景房售卖价格普遍过万，但现在每平方米只需五六千元，就可以挑选到非常心怡的房子，“议价空间非常大”。

以万科双月湾二期为例，2019年时该楼盘成交价约1.3万元/平方米，甚至一度高达1.6万元/平方米，但中国新闻周刊在浏览贝壳找房时发现，目前该楼盘在售的一百多套房源中，大部分房源房价每平方米只需六七千元，有些甚至低至五千多元。

与此同时，深圳的老牌半山海景豪宅也同样面临着难以出手的命运。今年6月底，深圳天麓3区莱茵庄园一栋200多平方米的房源在阿里法拍上架，起拍价558万元，但最终因无人竞价而流拍。

该房源最早在2018年9月就曾上架，先后6次流拍，起拍价也由最开始的823万元降到了现在的558万元，降幅达265万元。而2019年3月时，该房源的评估总价则是1175万元。

这套房目前在上海浦发银行深圳分行名下，因原业主无力偿还债务，在2019年将此房作为抵债房产转移给浦发深圳分行。之后，浦发银行多次尝试处置这套房源。

据悉，“天麓豪宅”由建筑大师理查德·迈耶（Richard Meier）操刀设计，曾连续两年入选“中国十大豪宅”。该开发商曾经推出过直升机看房活动，在深圳轰动一时。

而2009年入市的天麓8区，也曾一度以近13万元/平方米单价晋升深圳楼王。

不过，从天麓的过往拍卖记录来看，近5年来已有60次拍卖记录，但整体看成交并不多，多数房源都以“本场已流拍，无人出价”而草草结束。即便是昔日的海景房“楼王”，也难逃“无人接盘”命运。

分析指出，海景房的低迷，由多方面原因导致。由于各地海景房购房群体主要是外地客户，但近些年各地的限购政策叠加疫情影响，再加上部分开发商前期的无序开发，导致市面上海景房供大于求，限制了海景房流动性。

易居研究院智库中心总监严跃进向中国新闻周刊表示，目前，由于疫情反复、旅游业受限，以及行业整体发展气候等对海景房形成一定利空效应。

他说，“部分海景房由于长期无人居住，商业缺乏基本支撑，再加之海边腐蚀性强、物业维修成本高，使得整个以海景房为主的资源型房产销售以及转卖面临压力。”

以烟台为例，烟台市房地产业协会常务副会长王光告诉中国新闻周刊，今年烟台海景房开发较往年明显减少，且疫情反复，外地购房者在烟台购置房产时受到影响，“有了一些空置”。

海景房“骗局”

除了价格的持续下跌以及“无人接盘”窘境，更令海景房地产行业雪上加霜的是，持续的负面新闻严重影响购房者信心。

最近乳山因为海景房“骗局”频频上热搜。

乳山是山东省辖县级市，由威海市代管，2021年全年地区生产总值（GDP）为328.79亿元，户籍人口约53万人。

乳山2022年政府工作报告中提到，该县经济下行压力加大，不可预见性和突发性风险明显增多，市场活力和消费动力不足，企业整体盈利能力不强；产业发展层次还不够高，结构性矛盾尚未有效解决。

报告还提到，该市还面临城市承载能力相对有限，生态环保、安全生产、社会治理、民生提标等领域仍有弱项，各类风险化解机制有待完善等困难与挑战。

但这样一个并不算发达的小城，却常年因楼市乱象引发关注。

2005年至2010年，居住在北京的市民不时能在手机短信上收到推销威海海景房的小广告，通过小广告就能找到威海海景房在京的中介销售公司。

那时，仅威海海景房中介销售公司在北京就有几百家。看房团也在那时开始兴起，中介公司几乎每天都有班车组织人从北京到威海看房。

在威海从事咨询服务的孙艺告诉中国新闻周刊，十多年前她在北京读大学时，常常能在街头收到关于乳山海景房的宣传单，“这些海景房普遍存在配套设施不全问题，周边除了海和房子，什么都没有，我们本地人肯定不去买。开发商因为知道在威海当地卖不上价，就打着海景房名义找外地人来买”。

也是在那时，乳山的一些房产中介形成了固定的营销套路：以低价旅游团名义哄骗辨别能力较弱的中老年人前往乳山，大肆宣讲海景房稀缺性以及当地海景房养老和升值价值，并承诺“售后包租”。

当时乳山很多海景房广告信息上，公然写着这样的承诺：首付3万，包租公寓，年返租金8%。一些中介公司甚至允诺，如果购房者自己租不出去，中介可以“包租”。

但问题在于，售后包租在国家层面是明令禁止的。北京金诉律师事务所主任王玉臣对中国新闻周刊说，“通常事情发生后，开发商往往会撇得一干二净，而运营公司实际上可能根本没有资金能力，甚至有的还会遇到运营公司申请破产，购房者的后期利益更是无法得到保障。”

近期凤凰网《风暴眼》也发文揭露了乳山中介的营销套路：接送中老人的旅游大巴车开到乳山已是深夜，但却不让老人休息，直接开始洗脑，诱导买房。对于有买房意向和买房实力的老人，他们形影不离，连上卫生间都要盯着。在一阵“集体洗脑”之后，诱使不深入了解当地情况的外地观光客稀里糊涂地签下购房合同。

曾经被曝出“强制消费者买房”的金鼎地产，被相关媒体曝光为了冲业绩，甚至要求员工下跪认顾客为干爹干妈，还会帮不具备贷款资质的购房者办假证的新闻。

然而，大部分只会炒作海景房概念的开发商，并没有将概念发扬光大的经营能力，导致部分海景房小区成了无人居住的“鬼城”，不少投资者不但血本无归，还背上了巨额债务。而这也让部分人对于购买海景房趋于谨慎。

如何破局？

在北京一家地产研究院资深分析师李立看来，所谓海景房是利用了部分群体（主要是富裕群体）对海景稀缺性的需求，一般属于度假休闲需求。这种度假需求本身具有不稳定性，季节性特点强，可以被租赁需求或酒店需求替代，并非必须购买产权。

李立向中国新闻周刊表示，这种需求和经济周期相关，一旦经济下行，这种需求就会减少。他说，“之前市场形势比较好的时候，一些城市大规模发展海景房，现在需求减少，自然会面临销售困难、房企降价销售等情况。”

那么，对于正处于风口浪尖的海景房，如何才能如何走出困境？

王光认为，海景资源属于稀缺资源，建议今后提质升级开发高端项目，同时加大配套设施建设。

李立则表示，对于存量房子，除了降价销售，还可以考虑改为酒店或长租房，“有能力的，可以利用租金低、环境好的优势，联合文创、科技等行业，打造文化创意和科技发展基地，吸引那些不大需要集中在大城市的产业入住”。

严跃进提到，当下很多资源型旅居项目都是超级大盘，大部分都是以康养、大健康为主题进行开发建设与宣传。他说，“在疫情大环境稳定之后，首先需要跳出坐吃山空式的‘纯靠资源’的概念，要多做社群运营、业态创新，针对特定的如网络主播、露营爱好者、户外运动群体、传统文化爱好者等窄众化的旅居休闲人群提供精准服务创新。”

在他看来，海景房最终要通过自身软性的运营与服务，形成独有的文化IP属性，甚至打造出自己不可替代的品牌形象，唯有此，借“天时地利人和”才有可能实现海景房真正的破局。

（原题：《海景房，不香了？》 应受访者要求，李立、孙艺为化名）