越秀服务管理层：接触了一些企业，但收并购价格方面很难达成

8月11日，在越秀服务（06626.HK）2022年中期业绩投资者会议上，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰在谈及收并购时表示，在这一年多以来，有一些企业出现了一些风险，也有一些好的物业公司的标的在洽谈，虽然接触了一些企业，有一些还是比较深度的，开展了一些调查和了解的工作，但在价格方面大家有些时候很难达成。

越秀服务2022年中期报告数据显示，截至2022年6月末，越秀服务总收入为10.89亿元，同比增长13.8%；毛利率为31.7%，同比下降4.1个百分点；净利率19.3%，同比增长0.8个百分点；毛利3.45亿元，2021年同期为3.42亿元；公司拥有人应占盈利为2.1亿元，同比增长18.6%；现金及现金等价物约41.49亿元，受制现金约1016万元，总资产55.97亿元。

越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏在业绩会上解释了利润率下滑的原因。毛良敏称，2022年上半年公司利润率出现下滑，尤其是在非商板块，2022年上半年的毛利率为31%。毛良敏称，整体行业处于逐渐分化时期，品质对于业主来讲至关重要，公司有意识加大品质投入，会引起一些毛利下降。加上2021年下半年用工成本的调整，今年上半年安排了一些新业务的孵化，这些业务在今年下半年才会有收入产生。总体对于毛利率有一些影响，但从未来看，非商的毛利率未来也将会维持在目前这个水平。

截至2022年6月30日，越秀服务无银行借款，租赁负债为6140万元，2021年末为5500万元。由于越秀服务截至2022年6月30日无任何银行借款，故负债比率为零。

截至6月末，越秀服务在管面积为4355万平方米，较2021年底相比增长12%，公司合约面积为6262万平方米，较2021年底增长7.3%。其中，越秀服务在第三方外拓方面，合约面积增至387万平方米，同比增长151%。

林峰在业绩会上表示，外拓形成的收入会在今年下半年产生营收的贡献，增长的指引目标将不低于全行业的平均水平。越秀服务在外拓方面的目标是全年翻倍达700万平方米。上半年外拓新增387万平方米，同比增加1.5倍。林峰认为，物管行业的前景，和地产公司有比较大的关联程度，长远前景仍旧看好。林峰称，现在物管市场份额还比较分散，整合空间比较庞大。这大半年以来确实出现了地产行业的分化，也有一些风险事项的出现，影响到物业公司的股价表现，但其认为，随着地产行业的分化，物业服务的公司也会出现一些分化。在行业内拥有独立性，包括比较强的外拓能力，比较好的优秀的服务品质，品牌信誉度比较高的，财务经营比较稳健，现金流充裕的企业将会得到更多的关注。

从区域分布来看，越秀服务在其大本营大湾区的合约面积和在管面积均位于第一位，分别为4226万平方米和2975万平方米。其次为华东地区、华中地区。

另外，越秀服务236个在管非商业项目的在管面积为3980万平方米，增长约24.0%。在2022年上半年，住宅物业平均管理费保持稳定，每月每平方米2.7元。

越秀服务的50个在管商业项目在管面积为380万平方米，同比增长26.7%。

今年上半年，越秀服务首次走出广州，拓展了福州地铁、长沙地铁和青岛地铁项目。数据显示，TOD项目的营业收入为1.39亿元，毛利率25.3%，总合约面积658万平方米，总在管面积657万平方米，新增合约面积46万平方米，在管地铁站123个。

林峰在业绩会上谈及收并购时表示，希望下半年在收并购方面有所起色，一年多以来，也有一些企业出现了一些风险，也有一些好的物业公司的标的在洽谈。但收并购的双方对估值要达成一致，在这方面可能还有一些偏差，PE倍数方面买卖双方有比较大的差异。

“虽然接触了一些企业，有一些还是比较深度的，开展了一些调查和了解的工作，但价格大家有些时候很难达成。”林峰强调，越秀服务不是为了并购而并购，一直强调的要是高质量的并购，整体要符合发展布局，收来的标的希望增加城市密度和管理的浓度，来提升整体收并购之后的规模效应，另外还要考虑标的所处城市的发展能级，包括居民的可支配收入的水平，这关系到后续增值服务的一些问题。

林峰表示，越秀服务背靠着广州国企的背景，在积极探索、加强包括跟广州地方国企之外的地方国企的合作，包括拓展一些TOD相关行业，包括大交通的合作，来增强收并购达成的目标。

截至8月11日收盘，越秀服务报3.65港元/股，涨幅1.67%。