长三角议事厅｜房价对区域创新影响几何

房地产业事关民生，一直备受社会各界所关注。房地产业对地区创新创业的影响开始成为近几年国内外学界关注的焦点。

有些学者（Rong等，2016；朱晨，2018等）认为房价上涨对工业企业创新有着显著的负面影响，有些研究则发现高房价反而对创新起到了正向促进作用（Berggren等，2017；Lin等，2020等）。有些研究发现房价对创新的影响具有城市类型分异性（李永乐等，2020），房价与技术创新的关系可能是非线性的，受到人口规模、居民消费水平、制造业投入、工业企业的创新等方面的调节作用（李妙然和郭文，2020；杨柳，2020）。造成以上分歧的主要原因在于以往研究因研究时段、研究区域和研究方法等的不同造成了研究结果的差异。房价对于创新的影响不能“一刀切”式地判断具有促进或抑制作用，应结合具体区域和发展阶段分别分析。

长三角区域房地产均价近年来呈现波动上升的态势，从2009年的5833元/平方米增长到2018年的12688元/平方米，经历了稳步增长阶段（2009-2011年）、波动变化阶段（2012-2015年）以及快速增长阶段（2016-2018年）。本文以长三角这一典型区域为研究对象，研究房价对创新的作用关系，并进一步考虑不同城市人口规模在房价与创新中的调节作用。

长三角地区房价与创新能力的时空格局存在什么关系？

长三角地区的房价在空间分布上出现明显的两极分化，东南高而西北低。在十年内均价的最低价与最高价均增长不止一倍，最高价由2009年的18176元/平方米上涨到2018年52774元/平方米；房价最高的区域始终集中于上海与杭州，且房价次高区域始终以上海为中心向外辐射扩散，房价次高的城市主要有湖州、嘉兴、台州、丽水等，在2018年已经形成了长三角东南部房价普遍高于西北部的稳定格局。十年间房价涨幅最大的区域集中在上海、杭州、常州、连云港等城市，涨幅的高低分布呈现出“东南高-西北低”的态势，与房价的时空演变格局相似，表明房价高的城市其涨幅一般也更大（图1）。

图1  2009-2018年长三角地区平均房价时空演变                              本文图表均由作者自制

高创新产出区域主要集中在长三角东南地区。对长三角地区创新能力进行空间可视化分析（图2），可以发现高创新产出区域主要集中在上海、杭州、苏州等东部地区，次高创新产出区域主要集中于湖州、嘉兴、绍兴、台州等长三角东南部，而长三角西北部地区创新产出水平普遍较低。从时序演变来看，长三角地区十年间创新产出数量翻了近一倍，由2009年最高52774件专利授权数到2018年92460件专利授权数。创新能力增幅最大的城市主要集中于上海、苏州、南京和杭州，其分布与长三角地区房价时空演变格局相似，直观表明创新能力基础高的地区往往有着更大的发展潜力。

图2  2009-2018年长三角地区创新能力时空演变

总的来说，长三角地区房价与创新能力具有相似的分布格局，皆表现出东南地区高值且西北地区普遍为低值的态势，即房价与创新能力具有一定的相似性，长三角地区存在着高房价-高创新产出的“双高”现象。

房价对长三角地区创新的促进或抑制效应取决于城市人口规模。

双向固定效应面板模型回归结果显示，在不考虑控制变量的情况下，高房价显著促进地区的创新，验证了前文长三角地区存在的高房价-高创新产出的“双高”现象；加入科研投入强度（科技支出/GDP）、财政自主权（财政预算内收入/支出）、金融发展水平（年末金融机构存款/GDP）等控制变量后的回归结果则表明，高房价会抑制地区的创新，而作为调节变量的城市人口规模、人均GDP、创新人才数量等调节变量会在1%水平下显著促进地区的创新能力。

由此而来的问题是，房价通过何种机制对创新产生何种影响？加入房价与城市人口规模的交互项进一步回归分析表明，房价与地区创新能力呈现显著的负向相关性，且通过1%的显著性水平检验，即房价每上升1个单位，会显著减少该地区技术创新0.635个单位；房价与城市人口规模的交互项与地区创新能力显著正相关且通过1%水平的显著性检验；城市人口规模、人均GDP、创新人才和创新研发投入与地区创新能力显著正相关且通过1%水平下的显著性检验。其中，城市人口规模每上升1个单位会促进地区创新45.06个单位；人均GDP每上升1单位会使地区创新能力显著增加0.245个单位，创新人才与研发投入每上升1个单位，地区创新会相应增加992.4与2846.5个单位。

由此可见，房价对创新的具体作用受到城市人口规模的影响，城市人口规模越大，越能够正向调节房价对创新的作用；城市人口规模扩大会调节高房价对地区创新的抑制作用，即在长三角地区，对城市人口规模大的城市来说，高房价是能促进创新的，体现高房价“挤入效应”，而对城市人口规模小的城市来说，高房价对于地区的创新则更多体现为“挤出效应”，因此，房价对地区创新的抑制或促进影响会受到城市人口规模大小的调节，应根据城市规模而区别看待。

人口规模在房价与城市创新的关系上具有双门槛效应。

根据门槛F统计量的显著性及其值的大小，本文发现城市人口规模对地区创新能力存在双门槛效应，两个门槛值分别为411.6万人和827.0万人，两门槛值分别通过5%与1%水平下的显著性检验。房价对于地区创新的影响取决于门槛变量城市人口规模的取值范围。结果显示，当城市人口规模小于等于411.6（万人）时，房价对地区创新能力具有通过1%显著性检验的负向影响，说明高房价在此人口规模的城市会显著地抑制地区的创新能力，且房价每上升1个单位都会使地区创新能力降低1.515个单位；当城市人口规模介于411.6-827.0（万人）时，房价与地区创新能力有着显著的负向抑制作用，房价每上升1个单位，地区创新能力会随之下降0.453个单位，说明房价对城市人口规模处于该区间范围内的地区依旧起着抑制创新的作用，但系数明显减小，可见高房价虽不利于地区创新，但大城市人口规模所带来正外部性在一定程度上弥补了高房价对创新的不利影响。当城市人口规模大于827（万人）时，此时房价对地区创新能力呈现通过1%水平显著性检验的正向相关关系，房价每上升1个单位会促进地区创新0.386个单位。创新人才、科研投入与地区金融发展水平对地区创新呈现较强的正向促进作用且皆通过1%水平的显著性检验。产业结构对地区创新起着通过1%水平下显著性检验的负向抑制作用，系数为-219.838，间接说明以二产为主的产业结构升级在研究期内对地区创新主要起负向抑制作用。

以2018年长三角地区41个城市的常住人口数量（POP）为例，将41个城市按照城市人口规模的两个门槛值进行划分，可以把长三角地区的城市分为三类，结果如表1所示。

一类城市为人口规模超过827万人的大城市，目前处于该阶段的城市主要有上海、南京、徐州、苏州、杭州、温州这6个，根据门槛效应的回归结果，在这6大城市中，高房价并未抑制城市的创新能力，反而两者还有显著的正相关关系。由于这类城市已经处于城市化水平较高的地区，城市基础设施较好且城市人口规模较大，从房地产供需关系来看，其购房需求更大；第二类城市为人口规模处于两门槛之间的中型城市，主要有无锡、常州、南通、宁波、嘉兴、绍兴、合肥、安庆等20个城市，处于该阶段的城市，高房价显著抑制了城市的创新但抑制效用相比于规模更小的城市而言较小；除此之外，长三角地区城市人口规模小于411.6万人的为第三类城市，具体为镇江、湖州、衢州、舟山、芜湖、淮南、黄山等15个城市，这些城市的高房价对地区创新起到抑制作用，该类城市由于城市发展水平在长三角地区处于最具发展潜力的阶段，城市的人口规模较小，从市场供需角度来看，房价高属于投机的虚高，因此对地区创新的资金虹吸效应明显，对创新有着明显的不利影响。

表1 基于城市人口规模门槛变量的长三角城市分类

分类施策，将房地产纳入创新驱动高质量发展的统筹谋划中。

长三角地区的房地产政策应分城施策、分类调控，有助于不同人口规模城市的创新型城市建设。

对于长三角地区规模较小的城市，高房价总体而言增加了企业创新的成本，形成了较为显著的挤出效应并抑制城市的创新，因此，政府应高度重视房地产投资与房价过速增长对实体经济的冲击，弃绝通过发展房地产业而带来一时的经济增长泡沫，采取一定的市场化政策如征收房产税、限购等，降低房地产行业过高的投资回报率，以刺激资金回流至实体行业并投入于创新发展，谨慎避免“脱实向虚”的高房价泡沫现象发生。

对于长三角地区规模较大城市，高房价目前来看并不会显著抑制创新，反而与创新能力呈现出显著的正向相关性。造成这样的原因可能在于高房价有助于倒逼地区企业将创新的重点放在高附加值的产业上，从而减少区域内中低端价值产品的生产，进一步提升城市的创新能级。

诚然，随着城市人口规模与创新能级的提升，过高的房价同样会衍生出一系列科研、生活与生产成本的问题，易造成人才流失。因此，应控制规模较大或房价已经处于高位城市的房价涨幅，对创新人才实行住房补贴、宜居性指向及家庭型优惠等激励政策，近邻城市更可以同城化发展，协同增强区域人才吸引力，携手减少未来过高房价对于地区内可能出现的人才流失现象，避免过高房价对城市创新产生负面影响。

{作者滕堂伟系华东师范大学长三角区域一体化研究基地教授，城市与区域科学学院副院长；谌丹华、胡森林分别系华东师范大学城市与区域科学学院研究生、博士后。原文出处：滕堂伟、谌丹华、胡森林. 房价、人口规模与长三角地区城市创新能力[J].同济大学学报（社会科学版）,2021年第5期}

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“长三角议事厅”专栏由教育部人文社会科学重点研究基地·中国现代城市研究中心、上海市社会科学创新基地·长三角区域一体化研究中心和澎湃研究所共同发起。解读长三角一体化最新政策，提供一线调研报告，呈现务实政策建议。