深圳出让租赁宅地要求建成后5年不能卖，全国已有80城限售

2017年12月29日、30日两天，深圳市土地房产交易中心公告了4幅将于2018年2月1日拍卖的居住用地，分别位于深圳龙岗区和坪山新区，土地使用期限为70年，项目以小户型为主，出让条件规定套内建筑面积在90平方米以下的建筑面积和套数占比不低于租赁住房总建筑面积和总套数的70%。其中3幅地块为纯租赁住宅地块，一幅地块的项目建成后，所售商品房在取得不动产权证后5年不得转让。

这是深圳首次提出“限售”，也是首个在出让合同上进行规定的城市。同时，这也意味着一线城市已集体“限售”。业内分析人士表示，深圳新年首批出让的宅地就附加了限售5年的要求，目前已是最长的限售年期，足见政策不会松动。一线城市中还有广州也对居民购房进行了“限售”，后续北京、上海两个对企业限售的城市也有可能跟进。3幅纯租赁地块则体现地方政府贯彻“房住不炒”，大力发展租赁住房。

值得一提的是，据澎湃新闻记者整理，随着山东临沂市从2018年元旦起对中心城区部分区域内新购商品住房实行限售措施——户籍居民需取得商品住房产权证书满2年，非户籍居民满3年，全国范围内已超过80个城市实施限售政策。

不得分户登记

此次挂牌的前3幅地块（G05425-1027、G02405-0007、G13302-8025）土地总面积3.45万平方米，总建筑面积16.421万平方米，挂牌起始价10.33亿元。

澎湃新闻据此计算，起拍楼面均价约6291元/平方米。至少七成为90平方米以下的套型，也就是说3幅地块建成后，将为市场提供超千套的租赁房。

出让条件规定，本次出让宗地建设全年期自持租赁住房，项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在70年出让年期内自持。每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。竞得人自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修。承租人不得转租。

该公告所称自持是指租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记，不得转让，允许抵押但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。这意味着这3块地项目建成后，每个项目都只有整体的房产证，项目中的套房没有单独的房产证。

此外，3幅地块采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。当竞买人报价达到最高限制地价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积，但住宅总建筑面积不变。人才住房面积增加的，租赁住房面积随之减少。人才住房产权归市政府，竞得人建成后无偿移交。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，对于此类自持土地来说，企业盈利确实存是有一定压力。盈利则需要依赖两个因素。第一是金融创新，比如说通过资产证券化的模式积极回笼资金。第二是看政策条件下的租金设定，若购买该房源可以实现在深圳罗湖，租售同权，与其他租赁住房相比的租金若有一定提升空间，租金收益也可能上升。

限售5年

G13302-8024地块则在出让合同中附加了限售5年的要求。该地块土地面积约1.92平方米，建筑面积8.63万平方米，容积率≤4.5，挂牌起始价9.65亿元，最高价12.545亿元。据此计算，起拍楼面均价约1.11万元/平方米，最高单价1.3万元。

根据出让合同，该地块需包含商业5000平方米，12班幼儿园（含幼儿托管中心）3600平方米，物业服务用房200平方米，文化活动室1000平方米，垃圾收集站50平方米等。

出让合同在其他要求中明确，普通商品住宅和商业用房产权可按规定销售，项目建成后，普通商品住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让。

严跃进表示，可以看出，作为试点城市的深圳发展租赁市场的导向很明确，包括限售、纯租赁住房等概念，其实都是租赁市场发展多元化产品的一种保障，预计深圳政府会引导房企积极拿地。这同时有助于深圳租赁住房市场的发展，也是当前住房制度改革的一个表现。