东城区光明楼17号简易楼改建试点项目 | 北京城市更新“最佳实践”

原创 建筑分院 清华同衡规划播报

编者按

2022年7月12日，首届北京城市更新论坛举行，论坛上表彰了16个北京城市更新“最佳实践”项目和18个北京城市更新“优秀案例”，其中，清华同衡有幸参与7项，包括“最佳实践”5项和“优秀案例”2项。据此，播报编辑部特推出北京城市更新同衡实践系列文章，分享最佳实践和优秀案例，寻找城市更新探索的方向。本篇带您了解光明楼17号简易楼改建试点项目。该项目对于老城存量的非成套住宅“筒子楼”的更新改造，提高居民的生活居住品质做了有效尝试。

陆续更新，敬请期待~~

一、项目背景

“十四五”时期，是乘势而上，向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年，北京市将“里外兼顾”“标本兼治”，通过城市更新推动实现人居环境和城市品质“双提升”。受疫情影响，危旧楼房拆除重建试点工程，是迫在眉睫的重要民生工程，承担着破解“升级版”改造模式、引领城市有机高效更新的重要使命。

新建方案

二、项目概况

项目位置

原简易楼位于东城区龙潭街道，光明楼小区北侧，是一栋上世纪60年代，三层砖混结构简易楼，共有29户居民，安全隐患大，多户共用厨卫，生活不便。

现状

总平方案

依据《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，新17号楼为原位拆除重建，地上四层，地下一层，户数不变，每户使用面积最小增加10㎡，公租房转为经济适用房产权管理。回迁原有29户居民，居民可根据自身情况，选择回住或外迁。实现老百姓老城区里住新居的美好愿望。

三、核心亮点

亮点一：勇于担当，引领各方协同共赢的全过程咨询工作模式

首先，建筑师要主动担当，以建筑设计作为协商平台，摆脱单线沟通，引领多方合作，谋求共赢，推动工作有序开展。

其次，要紧随总规、控规、政府工作机制的创新步伐，积极参与前期研讨会议。以专业技术做支持，协助政府有关委办局出具指导文件。首次多维协作取得成功。《意见》中明确：只对安全性、消防、建筑节能三方面强制要求，其他不做强审。为试点项目的有序进展指明方向。

建筑师引领的多维联动

再有，要不惧繁琐，提前洞察矛盾所在，前期充分预判并沟通。例如：

1、土规管控政策与更新功能需求的矛盾沟通。规划层面要尽量控制用地红线范围，控制土地划拨，基本以原有建筑外墙皮为用地红线范围，在得到定桩的同时，我方便及时反馈矛盾点，最终，规划予以创新突破，刚弹结合：允许必要的构筑物突出用地红线，建筑主体不做退线，容积率、绿地率等指标不做表达。地上加建一层，并增加地下一层公服空间，建筑面积做增量，区域平衡总量，也是多方共同努力的结果，在确切满足居民的实际需求的情况下，提升百姓真实获得感。

2、立面设计风格的确定。规划部门坚持风貌协调性，强调采用旧样式线脚方案，几经波澜，争取到多方案比选投票的方式，确定了现代简约的风格。设计师多角度出发，采用更具有现代特点的“形式追随功能”的立面方案，在风貌协调的同时，兼顾更新需要。有利于从百姓的角度看到新意，从专业的角度获得认同。

比选立面方案

确定立面方案

3、发现规范冲突。及时统筹多方意见，并给出专业的解决方案，再细小的方面也提前思考，比如，关于太阳能热水系统，规划层面要求第五立面风貌保护，不允许屋顶设置太阳能，而节能规范又要求设置太阳能热水系统，通过联系多个厂家，提升设计，把影响降到最低。最后，取得规划部门同意。

4、要勇于做“解扣人”，破解项目落地最实际问题。例如，设计标准的采用，市政条件的落实，规避风险，确保方案可实施落地。

规范对比

5、设计师既要勇于担当，更要坚持原则，虽有专门的指导意见保驾护航，市、区各领导的高度重视，也不做鲁莽的负责人。所有比较重要的矛盾沟通，均通过政府指挥部会议议定，并落实到政府正式红头文件，做为工作开展依据，为实现建筑师负责制打好基础。

亮点二：公众参与设计

各部门领导、专家及设计人员，充分现场踏勘，了解项目基本情况，摸清老百姓的真实痛点。居民有些不方便拿到公众面前的小需求、大愿望可以通过问卷的方式收集。逐户调查，了解看不到的心底之声。抓准老百姓的根本需求,才能做好设计，引导居民积极参与到方案设计过程中，提早根据居民意见优化方案，使方案在多方面达成共识。

现场踏勘

公众参与

居民意见交流会

居民参与多了，获得感也会提高，资本投入的意愿也会提高，诉求就会提得更细。信息对等相互信任，使项目进展过程形成良性循环，共同打造理想家园。

亮点三：精细化设计

简单保守的改造已不是最优的选择，要根据需求，探索所有可能性，选择出最优的结果，才是精细化设计，本项目最终采用加建一层，与周边建筑4层保持一致，既比较容易得到居民和规划部门的认可，并且能满足日照、回迁全部居民的要求。

方案演变

还增加了半地下公服空间，为物业管理提供入驻条件，满足可持续发展的要求。地下公服空间，还可以设置党政、文化宣传展厅，活动中心及图书馆等便民设施，增加居民精神文明建设。

场地日照分析

首层社区公服可做便民会客厅服务于民，简单的居住变为和谐宜居的家园，鼓励后续社会资本入注。

地下一层平面图

平面设计通过多部门沟通、居民参与，优化数十种分割布局方式，充分考虑多方意见，及住户使用习惯，推敲出无电梯方案，提高得房率，提升性价比。虽然最终方案没有设置电梯，但楼梯间考虑了后期加设护栏轨道升降椅的安装空间。

平面图推敲演变

真正的甲方还有29户居民，设计既要满足均好性，还要满足个性化、多样性。厨卫空间采用模块化设计。并且只有分户墙采用承重墙，户型内部空间采用非承重隔墙，方便后期灵活布局。

户型多样性、模块化

精细化设备系统，屋顶太阳能热水系统，采用集中集热分散供热的闭式太阳能热水系统，尽量减小体量，排布整齐，颜色与屋面瓦一致，确保最大可能减少对街道的影响。

屋顶太阳能

结合造价财审限额，优选环保经济型材料，并优化开窗样式及尺寸，优化墙身设计、工程做法。

优选环保经济型材料

亮点四：运营后评估

制定住户调研问卷，通过居民使用后评估，建立改建项目建成环境的数据库，找到问题，反馈修正，为危旧楼房拆除重建项目积累经验，促进同类项目设计标准的修订。

前策划、后评估

四、成果回顾

这就是我们的小项目，29户人家，1769平米，螺蛳壳里做道场，老城芯里造新居，立面与周边邻居老旧楼房协调统一，低调的同时，又要有创新和特色，成为光明楼的一个地标，一个会客厅。最重要的是老百姓的一个老城新居的梦想。

室内效果图

核心区首个危旧楼房改建100%签约项目

经过多方的共同努力，居民选房顺利进展，现场设计人员耐心讲解，很高兴能看到居民们都积极参与，带着喜悦认真签下自己的名字！目前方案及初设阶段已经圆满结束，现场已经进入拆除阶段，施工阶段将继续保持创新工作模式，多方通力合作，推进项目圆满竣工。使试点项目成为一个性能可评估、空间可持续、幸福可获得的示范案例。

项目成员

主管院长：金龙林

设计顾问：温雅宸、徐健

项目团队：刘智斌、张德民、杨芳、汪奕玮、刘召军、赵洋、孙玉武、冯亦、胡敬华、赵今等

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原标题：《东城区光明楼17号简易楼改建试点项目 | 北京城市更新“最佳实践”》

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