一代地王，爬进ICU

作者：云潭，编辑：小市妹

曾经豪掷百亿拿地，如今1.88亿都还不起。曾经风光无限，独占鳌头，当下却令投资者在风中凌乱。

融信创始人欧宗洪是千亿房企掌舵者，是斜刺里杀出的地产黑马，同时也是中国单价“地王”制造者。如今，却成为房企“暴雷”名单中的一员。

融信迅速崛起和赫然坠落，因“地王”起，也因“地王”衰。这位莆田商人，在房地产浪潮的沉浮起落中，谱写出一部“地王血泪史”。

【专拿“地王”】

作为闽系房企的佼佼者，融信堪称“地王收割机”。

2016年8月17日，备受瞩目的上海静安区中兴社区地块竞标开拍，由于地处核心位置，周边配套优越，这幅地块吸引了万科、仁恒等“十八路诸侯”竞相角逐。

经过多达400轮的竞价后，融信依旧敢于出价，最终以110.1亿元击败各路豪强，顺利拿下这块土地，其至今仍保持着10.03万元/平米的中国单价“地王”纪录。更令人震惊的是，其自持部分楼面价更是达到14万元/㎡以上。

坐镇后方的欧宗洪，带领融信一战成名，声名鹊起，而110亿的总价，几乎是其2016全年销售额的一半。此后，融信马力全开，2017年一年，又拿下78块土地，耗资近400亿。

其实，在刚刚进入房地产江湖时，欧宗洪就是个爱好大场面的人物。2007年，他以15.5亿元总价、9953元/平米的楼面价斩获当时的福州单价“地王”。要知道，当年福州商品房成交均价才6802元/㎡。

靠“地王”名气刷声量，展示实力秀肌肉，欧宗洪一番操作下来，融信“地王收割机”的名号不胫而走。

伴随着疯狂拿地，其销售额也迅速攀升，从2015年的100亿出头跃升到了2018年的1218亿，成为新晋“千亿黑马”。

2021年，土地“两集中”政策开始实行，恰逢疫情后地产销售回暖之际，欧宗洪再次开始他的豪赌之旅。

在杭州首次土地集中出让中，融信联合滨江拿下7宗地块（3宗单独获取、4宗联合获取，后期主要由滨江操盘），总面积30.74万平方米，花费228.53亿元，拿地金额和地块规模均位居开发商首位。

一时间，杀疯了的融信颇有“地王”再来的豪气，爱场面的欧宗洪高调宣传，烘托气氛。据说当时拿到一块地，企划部门就写一封信，大肆传播。但在一心一意、梅开二度、三生有幸、志在四方4封信之后，就再也没有下文了。

高调拿地，实则是在刀尖儿上跳舞。土拍过后，有投资者向滨江集团董事长戚金兴提问：“净利润能有几个点？”戚金兴十分坦率：“要努力做到1%-2%的净利润水平。”

一时间，这番言语在地产圈炸开了锅。其实，他在2020年底就公开表示：“滨江集团利润5%已经算高了，其他兄弟单位可能还达不到这个数字 。”

滨江集团是杭州地产一哥，况且要努力才能做到1%-2%的净利率。而按照融信获取的土地金额和面积计算，其楼面价高达7.4万/平米，加上规划、设计、建设、拆迁等等成本，售价至少要10万-12万才能盈亏打平。

考虑到当前杭州新房平均价格为4万/平米，融信这些地块后期的开发无疑将遭受高成本钳制。

纵观欧宗洪的地产发家史，他2000年从莆田起步，到福州拿“地王”崭露头角，再到征战上海滩，击败各路豪强，创造中国“地王”纪录，一路在地产最后的黄金期急速飞驰。

但这些高价拿下的地块，也给融信埋下了祸患，最终将反噬自身。

【商海渡劫】

“我的人生经历中，失败是最宝贵的经验。只有失败的时候，才会去想自己为什么会失败，会想怎样从失败中总结经验，重新站起来。”

欧宗洪喜欢把自己比作一个屡战屡败，屡败屡战的人。这或许与他年少家贫，历经诸多磨难有关，亦或者是他对地产周期的某种隐喻，他相信即便经历过历史上多次调控后，大笔押注地产依然可以高歌猛进。

潮起时用力过猛，而潮落时却不知收敛，闽系商人的激情和勇气，带领他们登上巅峰，如今却又坠入深海。

欧宗洪第一次拿下“地王”后，2007年9月，楼市调控政策来袭，令福州楼市成交量“腰斩”。欧宗洪不得不以损失7000万元定金的方式，将地块退回，以挽回损失。

一切皆周期，但欧宗洪似乎不信邪。2016年拿下的中国“地王”项目，后期因资金短缺，悄悄将其转让给万科操盘，而相比自持14万元/平米的楼面价，最终13万/平米的售价，面粉价还高于面包，只能让开发商“打碎牙齿往肚子里咽”。

万科高级副总裁、上海区域首席执行官张海就曾表示，单价13万元/平方米，这是个“不赚钱的价格”。

目前，该项目融信权益占比已降低至34%，且去化艰难，开发周期被迫拉长，沉淀的资金压力可想而知。

▲融信中国项目开发情况，来源：融信中国2021年年报

“我们一直想把激进这个帽子摘掉，一个地王就把我们搞得够呛。我们不是激进，我们还是很稳健的。”嘴上一套，但实际行动时又想豪赌一把。

2020年，史上最严地产监管政策出台后，融信依旧大举拿地，试图抄底疫情后的地产复苏。然而在杭州，相同的剧本又再次上演。

滨江与融信联手斩获的4宗地，融信后续退出了其中的3宗地。“滨江收回股权动作是被动的，联合拿地后，合作方支付不出土地款，所以只能被动接手。”滨江方面颇为无奈。

拿地时风光无量，大笔押注；拿地后又囊中羞涩，无奈转让。徒有“地王”的虚名，却无开发“地王”的实力。

几番折腾后，可以看出欧宗洪的手法，通过高价拿地彰显“实力”，霸占各类排行榜，提升曝光度，进而驱动销售额快速膨胀。

但几番折腾后，融信权益占比过低，高成长背后实则是“虚胖”。克而瑞统计的2021年房企销售额排名中，融信权益销售额占比仅64.7%。

▲融信中国资产权益情况，来源：融信中国2021年年报，单位：千元

作为首批三道红线全为“绿档”的房企，融信也曾令外界侧目。但这离不开欧宗洪高超的“财技”，利用大幅提升少数股东权益，降低净负债率，这是许多高周转房企惯用的“伎俩”。

2021年末，融信中国少数股东权益高达339.76亿元，而母公司股东权益竟然只有183.05亿元，占比接近七三开。这才换来了“净负债率进一步优化为66%”的“优秀”表现。

表面光鲜，真实情况却是外强中干，隐忧无限。

去年底，融信现金储备已不足以覆盖短期借款，且还有一部分为受限资金。欧宗洪真正可动用的流动资金不到百亿，而其一年内到期的短期借款高达227.3亿元。危机的征兆已然显露。

正所谓“盈亏同源”，商海沉浮的玄妙就在于，人们能够赌对周期，也会踏错周期。

当下对房地产市场的预期，恐怕已经比历史轮回中的任何低谷期还要悲观。地产周期走势已经脱离中轴线，掉头向下。

欧宗洪可以惊险趟过以前的地产低谷，但这一次，他的“成功恐怕再也难以复制。”

【跌落神坛】

曾经一口气百亿拿地，如今连不到2亿元的利息都还不起。以前挥金如土般的豪气消弭殆尽，空留股债双杀的惨淡。

进入2022年，欧宗洪执掌的融信迎来多事之秋，境内外债券相继暴雷。7月10日，公司公开表示，两笔境外债共计2786.55万美元（1.88亿元）的利息未按时支付。

往前六天，融信两笔总金额为21.5亿元的境内债未按时兑付，展期一年。但接下来，欧宗洪还有更多棘手的问题要处理。

7-8月，2笔境内债到期，剩余本金合计29.5亿元；10月，1笔6.88亿美元（47亿元）债到期，这将令他更加头疼。而未来一年内，到期的境内外债券总额高达166亿元，对于手中仅有百亿现金的欧宗洪来说，这几乎是“不可能完成的任务”。

因为除了债券，今年以来，公司共有5笔商票持续逾期，金额从几十万到近千万不等。更何况融信还有283个项目需要建设，这应该是让欧宗洪更加焦虑的事情。

6月中旬，上海嘉定融信海纳印象项目的业主发现，工地大门紧闭，已停工超过7个月。更令他们震惊的是，项目预售资金监管账户余额仅6亿元，而尚未发放的三四期贷款5.97亿元，两项相加也恐无法支撑楼盘完工，烂尾风险陡增。

“世人多为功名累，只有金银忘不了。”爱慕“地王”的虚名，崇尚激进式扩张让如今的融信深陷困境。股债双杀，债权、股权融资受限；销售端“供血”也是更加困难，今年上半年，融信中国合约销售额仅387.37亿元，不到去年同期的一半。

闽系房企一直是地产江湖一股奇特的存在，他们以火箭般的速度崛起，如今盛席华筵终散场，他们又快速从山顶陨落。

欧氏兄弟就是其中的典型，他们在地产上升期蒙眼狂奔，创造一个个从草莽到英雄的财富故事。然而，他们在地产大潮退却的当下，迎来人生命运的转折点。

欧家三兄弟中，大哥欧宗金创建福建欧氏投资集团，行事低调；二哥欧宗荣治下的正荣已经暴雷；三弟欧宗洪掌舵融信，如今深陷债务泥潭。

他们以惊人的胆识，敢于承担巨大风险，在商海搏击。通过债券股票贷款融资，靠“借钱”加杠杆驱动庞大的商业帝国，狂飙突进之后才发现是一座空中楼阁，危机终于在政策趋紧和行业寒冬期爆发了。

“地王背后都是一部血泪史。”在地产寒冬之际，融信这个“地王”制造者正跌落神坛，泯然众人。

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