沧州预售资金监管意见稿：如房款不进入监管账号，购房合同无效

7月12日，河北省沧州市住房和城乡建设局发布《关于征求<沧州市商品房预售资金监管办法>（征求意见稿）意见的公告》（以下简称“《意见稿》”）。

购房合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效”

监管账户信息实时传输给监管部门。《意见稿》显示，监管银行在监管部门指导、监督下，预售人可选择监管银行，对监管账户进行监管。与开发企业签订监管协议后，须在监管项目售楼处设置监管账户专用存储设备，且能够与监管部门信息系统联网，达到监管账户信息即时传递与交换。

预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应唯一一个账户的原则，开立专用账户，并同监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。

商品房预售资金监管协议格式文本由沧州市住房和城乡建设局、中国人民银行沧州市中心支行和中国银行保险监督管理委员会沧州监管分局共同拟定。设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。

未设立监管账户的项目，相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。

对施工、材料购置等资金额度重点监管

对于监管账户资金的使用，《意见稿》明确提出，商品房预售资金应全部存入监管账户，由监管银行对监管账户中用于建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设工程等费用的资金额度进行重点监管（以下简称“重点监管资金额度”）。

文件明确了重点监管资金的额度，即根据工程项目实际情况确定，计算方法为：项目规划总建筑面积×4000-4500元/平方米。

为使监管资金有效利用，沧州市提出，预售资金达不到重点监管资金额度，可以凭其监管银行以外的符合条件的商业银行或金融机构出具不可撤销见索即付现金保函，免除同等额度的重点监管资金额度。

房地产开发企业应当承诺保函到期前不发生保函违约情形。出现保函违约情形的，监管部门应当按照规定向保函出具银行或机构发起索赔，索赔资金额度为通过银行或机构保函已拨付的重点监管资金。

监管部门根据工程形象进度节点逐步降低重点监管资金额度，降低梯度为重点监管资金额度减去工程进度款。

建立商品房预售资金直接收取机制，售楼处设监管账户专用设备

为保证预售资金进入监管账户，沧州市在《意见稿》中提出，商品房预售所得款项，应全部存入监管账户，预售人不得直接收存房价款。购房人申请按揭贷款的，贷款银行或住房公积金管理中心应当将按揭贷款或住房公积金贷款直接发放到该监管账户。

同时，沧州市将建立商品房预售资金直接收取机制，由购房人将购房款（包括定金等一切形式的购房款）直接存入监管项目售楼处设置的监管账户专用设备。

预售人应当自签约之日起30日内，向监管部门办理商品房网签备案手续。

房地产开发企业应将商品房预售资金监管相关规定告知购房人，并在销售现场显著位置公示预售资金监管协议监管银行和监管账号。

资金拨付：直接支付给收款人

重点监管资金收存足额后，在相应的工程形象进度节点，监管账户实际留存重点监管资金超出应当留存额度的，房地产开发企业可以向监管部门申请使用超出部分的重点监管资金，支付工程款项。

重点监管资金原则上支付对象为项目工程施工单位，房地产开发企业在申领商品房预售许可证之前确已提前支付工程款项，经监管部门审核符合条件的，该部分资金可以拨付到房地产开发企业。

资金拨付流程显示，预售人申请使用商品房预售款时，提交《商品房预售款使用申请表》及下列相关资料：

1.用于支付工程款的：提供施工单位出具的工程款发票和施工合同，原件查验后留存复印件，直接划入施工单位账户。

2.用于购买建筑材料、设备的：提供供货单位出具的购销合同和发票，原件查验后留存复印件，直接划入供货单位账户。

3.用于支付设计、监理费用的：提供设计和监理单位出具的合同和发票，原件查验后留存复印件，直接划入设计和监理单位账户。

4.用于支付行政事业收费或税款的：提供缴款（税）通知书，原件查验后留存复印件，直接划入行政事业收费或纳税账户。

5.用于归还银行贷款的：提供借款合同和余额明细，经监管部门审核同意后划拨。

6.用于退房退款的：提供退房说明申请和已注销的商品房买卖合同，直接拨入退房人账户。

意见稿明确各方责任

监管银行应当按照监管规定履行监管协议，对进入专用账户的预售资金收支情况进行日常管理，定期向当地监管部门报送专用账户收支情况。

未经监管部门同意，监管银行不得自行“抽贷”、“断贷”，如有违反，则视为“监守自盗”行为。遇有司法查封、冻结、划扣的情形，监管银行要按照最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行联合下发《关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》规定执行。

监管项目的施工、监理等单位提供虚假证明或者采取其他方式协助预售人违规使用商品房预售资金的，应当承担相应的法律责任，并由监管部门将其行为记入企业的诚信档案，实施联合惩戒。

监管银行违反本办法规定，拒收、拒付或擅自拨付商品房预售资金，或者违规使用商品房预售资金，造成预售资金被挪用，导致工程无法按期竣工的，除承担相应法律责任外，由其上级主管部门依法处理，并不得再承担商品房预售资金的监管;构成犯罪的，依法追究刑事责任。