中改院专家：法律上明确“租购同权”，将公共服务和住房剥离

十九大报告明确提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。在这一战略部署中，“租购并举”是核心举措，支撑租购并举的重大政策调整则是“租购同权”。如果租购同权能够有效落地，将深刻改变我国住房市场供求结构，推动我国房地产市场的转型升级，为“住有所居”奠定坚实的制度基础。

“租购并举”涉及的是供给端改革，目的是建立多层次的住房供给体系；“租购同权”涉及的是需求端改革，目的是保障租赁者与购房者享有同等的权利。过去较长时期内，我国在住房市场上更多地注重供给端的调控，包括限购、限贷、限卖等。随着城镇化进程推进，越来越多的居民进入城市，住房供给压力不断加大，由此形成了住房价格上涨预期的土壤，强化了房地产的金融属性和投机属性，导致某些地方陷入“越调越涨，再涨再调”的困境。

打破这个困境的关键，就是要严格按照习近平总书记提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”要求，推动房地产市场回归商品属性和居住属性。当然，这并不意味着住房不能用作投资品，而是要防止一些人通过住房炒作谋利，影响房地产市场健康稳定发展。

因此，为什么过去租赁市场发展相对滞后？为什么房企更愿意采取“开发—出售”模式，而不是“开发—持有—出租”模式？其根源在于租赁需求不旺；租赁需求不旺的根源则在于租购不同权，租房者难以享受与购房者同等的基本公共服务。对症施策，就是在法律上明确规定“租购同权”，把所有居民享受基本公共服务与是否拥有住房剥离开来，购房与否不再作为基本公共服务区别提供的条件。加快租购同权落地，将带来供求两端的深刻变革：

一方面，在需求端将释放租赁需求，为购房需求降温。如果城市基本公共服务能够有效供给，又有足够的住房可供租赁，公租市场日趋成熟，人们未必非得购买商品房，至少可以把租房作为重要选项之一。租购需求分离，有助于缓解购房市场的压力。

另一方面，在供给端将优化商品房的供给结构，激励规模化的租赁房供给。有需求就有供给，如果租赁需求稳步增长，租赁房产的投资就将逐步增加。与“开发—销售”的模式相比，房地产企业“开发—持有—出租”这种模式虽然回款较慢，但现金流稳定，也有助于这些房企创新资产证券化等。也就是说，租赁同权将引导并激励房企更多地投资租赁房而不是商品房，由此优化房地产市场的结构，形成多层次的住房供给体系。政府多方面培育、引导、激励租赁需求，支持房企转型为租赁住房供给商，最根本的还在于以不断增长的租赁需求引导房地产投资结构调整，从而促进整个房地产市场的转型升级。

当然，加快租购同权发挥更加积极的效力，还需要进一步加大基本公共服务供给，使义务教育、基本医疗等能够满足包括购房居民与租房居民在内的所有居民的需求。基本公共服务供给有了保障，才能不断满足人民日益增长的美好生活需要。 

（作者系中国（海南）改革发展研究院经济所所长，原标题：以“租购同权”加快房地产市场转型升级）