信托融资背后，金辉控股的巨额债务压力

近日，山东信托正在发售“永兴5号集合资金信托计划”。该产品100万起投，AB类的最长期限为12个月、18个月，预期收益率在7%左右。融资方为金辉控股实控下的陕西枫泓房地产公司。

这会是金辉控股“重启”信托融资的开端吗？毕竟，金辉控股曾经在这方面很有经验。

上市前新增多项贷款

在金辉控股赴港上市期间，已有多家媒体报道过它的巨额信托和负债。2019年末，金辉控股的未偿还信托总额为154.27亿元；之后2个月里，金额增加至160.72亿元。

披露信息显示，金辉控股在2020年1月14日和21日，发行了年利率都超出10%的本金达4.48亿元和5.80亿元的信托产品。

同年3月，金辉控股又先后签订本金达3.3亿元和1.4亿元的信托融资协议。此外，2020年前3月，金辉控股还新增了3份银行贷款，本金合计达8.7亿元。

提交第一次招股书后，金辉控股开始提前偿还部分信托。截至2020年4月30日，未偿还信托融资总额已减为152.35亿元；4个月后，该金额继续减少至111.93亿元。

事情似乎并不简单。这4个月的时间里，金辉控股的流动负债总额增加了74.25亿元，而现金及现金等价物减少了15.44亿元，仅68.64亿元。

更能反映其债务压力的是，金辉控股将30%约7亿元的上市所得款，用于偿还信托贷款。上市后不满1月，金辉控股又于11月20日发行了本金高达12.2亿元的公司债券。

过于依赖住宅销售

年报显示，金辉控股2021年实现营收400.26亿元，较上一年增长14.8%。能在去年的大环境下实现接近15%的业绩增速，似乎表现还不错。

再仔细一看，可以发现毛利并没有很大波动。2021年度，金辉控股实现毛利77.48亿元，仅增长0.4%。毛利率却由2020年末的22.1%下滑至2021年末的19.4%，净利率也由10.9%下滑至9.2%。

金辉控股的主要收入来源于住宅开发及销售。年报显示，物业开发及销售业务在2021年产生395.22亿元收入，占全年整体收入的98.7%。其中，住宅部分以383.14亿元的营收占比高达95.7%。

住宅开发及销售不仅为金辉控股的第一大业务，而且比重还在增长。2020年度，住宅部分也是最大营收来源，但占比为90.8%，不及2021年的95.7%。

金辉控股的住宅销售收入是否过于重要了呢？

数据显示，金辉控股的平均售价正在降低。2021年度，其已确认平均售价为1.27万元/平方米；而2020年为1.34万元/平方米。

同时，金辉控股的已交付建筑面积由2020年的255.65万平方米增加至2021年的311.87万平方米，同比增长超20%。

由于交付面积的急速增加，金辉控股的销售成本也同比增加18.8%。截至2021年12月31日，金辉控股的销售成本为322.78亿元，较2020年增加51亿元。销售成本的增幅已超过当年营收增幅。

不仅是销售成本，公司销售开支也猛增了25.7%。促销及广告投入的增加，使金辉集团的销售及分销开支由2020年末的11.53亿元，增加至2021年末的14.49亿元。

值得一提的是，金辉集团的行政开支也比较大。2021年的集团行政支出共计11.95亿元，2020年也多达11.96亿元，这个数字并不算小了。

巨额开支之下，金辉集团2021年的年内税后溢利仅36.94亿元，同比减少3.3%；公司拥有人应占利润仅32.75亿元，同比增长4.7%

面临较大偿债压力

截至2021年末，金辉控股的未偿还借款总额已达527.94亿元，而公司的流动资产净值也才480.28亿元。

事实上，金辉控股手头现金并没有想象的那么宽裕。据年报披露，金辉控股2021年末的现金及现金结余为197.28亿元，较上一年减少了68亿元。

而197亿元中，还有76亿的受限资金以及8.5亿的已抵押存款。换句话说，金辉控股账面上的现金及现金等价物总共有112.22亿元，较上一年减少了95亿元，降幅高达45.87%。

另一方面，金辉控股一年内须偿还的银行贷款有78.57亿元，一年内须偿还的其他借款有16.47亿元，一年内须偿还的公司债券等借款有72.88亿元。

可见金辉控股面临怎样的偿债压力，也难怪其想方设法增加融资渠道。仅基于2021年度数据，金辉控股就要在一年内偿还160亿债务，另外还有至少250亿元需要在两年内还清。