回归25周年系列之十｜香港应积极寻求商业市场突破， 主动为全国消费市场提质扩容发挥更大作用

习近平主席在香港回归祖国25周年庆祝大会上的讲话，即是对香港回归25年内发展的肯定，也为香港未来更好更快融入国家发展大局指明了方向。

香港作为全球的购物天堂、国际商业中心，虽然近年整个商业市场受疫情冲击严重，但仍拥有多元化顺畅的全球优质商品渠道资源、丰富的商业品牌设计运营经验、先进的商业资产化管理水平，以及专业的商业服务人才等优势。在当下国家全力构建“双循环”新发展格局的背景下，以及大力促消费提振经济的关键时期，香港应发挥自身优势，积极主动谋发展，拓思路，加强与内地商业市场的合作，尤其是推动专业商业服务领域合作，从而推动香港商业市场突破疫情困扰，走进内地，拓宽市场，同时为内地消费市场的提质扩容发挥更大作用，做出更多贡献。

文｜阮丽熔 中国（深圳）综合开发研究院 企业与市场研究中心

一、以商业地产为先锋，港资企业已加快构筑内地商业版图

随着香港回归祖国，诸多港资商业企业纷纷奔赴内地市场，加快商业布局。港资企业角逐内地商业市场，不仅为内地消费者带来一座座主题特色鲜明、业态多元的综合性商业设施，也为全国商业发展带来更多的可能，不断延展着商业边界。以新鸿基、恒隆、新世界、九龙仓、瑞安地产、太古地产、兴业国际、香港置地、领展等港资商业企业为代表，以高端商业为主战场，近年逐步在内地一、二线城市加快推出标杆性项目，以期在中高端消费市场奠定发展优势。

如新鸿基，在内地强劲消费市场的刺激下，截至2021年12月底，其在内地的土地储备已超过香港。新世界发展财报透露，预计到2025财年，旗下K11将覆盖10个城市，共近40个项目，总建筑面积达280万㎡。上海恒隆广场的销售额是集团所有香港商场总和的2.7倍，上海港汇恒隆广场预计1-2年内销售额也可超越香港。九龙仓进一步聚焦核心一二线城市，专注IFS系列产品。瑞安房地产则瞄准的是旧城改造型商业地产，以上海新天地为样本，开启“天地系”项目的征途，最新登场的以多元化消费空间组合的瑞虹天地太阳宫亦成功刷屏，深受消费者喜爱。太古地产作为内地新“旧改王”，批量复制太古里，延续太古的商业故事。兴业国际则坚持长期主义，用心打造兴业太古汇，组建250家品牌的超强阵容，聚集27家内地首店、近40家上海首店，有效推动了上海“首店经济”发展。香港置地积极与内地央企、国企合作，以实力出击，在内地全面铺开中環、光环两条产品线。领展作为亚洲规模最大的商业地产REITs，在商业资产管理领域有独到的经验。在“不差钱”的底气下，领展开始在内地商业地产圈上演收并购大戏，近几年连续收购内地9项商业物业。

主要港资企业内地商业布局一览表

注：根据赢商网公开资料综研院整理。

二、香港商业进一步融入国家大局，突破疫情困境，寻求内地市场的建议

国家是香港的依靠，内地市场也是香港发展和服务的重要方向。在新的历史节点，香港更需积极主动融入国家大局，依托商业繁荣所沉淀的发展优势，进一步寻求商业地产开发之外的市场合作，加强商业专业服务的输出，以高水平的专业服务能力，促进内地消费市场提质扩容，也为香港商业寻找更大的市场空间。

引入高端商业渠道资源。香港在自由贸易环境下，免税商业、高端商业发展具有先天优势，掌握丰富的全球顶级商品供应流通渠道资源，也积累了诸多免税商业、高端商业的品牌运营管理经验。在全球疫情仍将持续影响下，国内高端消费需求被长期抑制，消费者强烈期待国内高端消费市场能增强有效供给。因此，香港应发挥自身免税商业、高端商业发展优势，加强与内地高端商业供给主体的合作，对内地高端消费者需求进行深入调查研究，促进高端消费市场合理的品牌、业态组合和消费场景构建，以期解决内地高端消费市场供给长期不匹配问题，填补国内高端商业发展的不足。

加强品牌设计运营合作。香港商业在长期的繁荣发展下，培育了大量具有国际先进水平的商业品牌设计、运营的专业机构及人才团队。而品牌的培育塑造正是内地商业市场亟需突破的关键领域。工信部等五部门刚发布的《数字化助力消费品工业“三品”行动方案（2022-2025年）》，明确提出品牌培育能力提升工程，要求挖掘中国文化、中国记忆、中华老字号等传统文化基因和非物质文化遗产，加强新生消费群体消费取向研究，创新消费场景，推进国潮品牌建设。因此，香港应发挥品牌设计运营的优势，加快为内地商业市场打造出符合消费者需求、具有中国文化特色的知名品牌，并扩大品牌海外影响力，走向国际市场。

打造商业资产化管理样板。香港作为国际金融中心，具有完善的资本市场，在商业资产化管理领域也具有先进的经验。如领展房地产投资信托基金是香港房屋委员会将旗下民生社区商业剥离，由政府公营打包成私营基金上市的尝试。经过15年发展，它已成为目前全亚洲以市值计算规模最大的商业地产REITs。而内地商业地产REITs刚起步不久，仍在探索发展中。因此，香港应积极以内地商业项目为基础打造商业资产化管理样板，为内地商业资产化管理提供更多先进经验，从而发挥示范带动作用。