雅诗阁收购奥克伍德，服务式公寓进入“寡头时代”？

本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：雷布同。

近日，凯德投资旗下的服务式公寓及酒店业主和住宿运营商雅诗阁有限公司（以下简称雅诗阁）官宣全盘收购奥克伍德全球（以下简称奥克伍德）。据了解，收购预计于今年第二季度完成。届时，雅诗阁将新增81家物业、约15000套单元，在全球39个国家的200多个城市，约900个物业中拥有超过15万套公寓单元。如此庞大的体量规模，加上覆盖的国家和城市之广泛，不断壮大自身的雅诗阁，会不会带领服务式公寓就此进入“寡头时代”？

时隔5年，奥克伍德迎来新买家

简单介绍一下本次的买家与卖家，凯德旗下的雅诗阁创立于1984年，总部位于新加坡。1998年正式进入中国市场，且在华首家物业开业。经过了24年的发展，目前雅诗阁在华投入运营物业已达85家，共计超过16400套单元。预计至2022年底，雅诗阁中国运营的服务公寓及酒店将突破100家。

奥克伍德于1962年在美国洛杉矶成立，2000年正式进入中国市场。旗下共有奥克伍德豪景、奥克伍德雅居、奥克伍德华庭、奥克伍德优阁、奥克伍德尚轩、奥克伍德水上步道酒店和奥克伍德碧轩等7大产品。据了解，奥克伍德目前共管理着80多家酒店公寓，业务遍及全球15个国家。

收购奥克伍德，不仅为雅诗阁带来了全球新增的15000套公寓单元，还为其带来包括韩国清州、中国张家口与青岛、孟加拉达卡以及美国华盛顿特区在内的多个新增市场。聚焦中国市场，这笔收购将会为雅诗阁中国区带来16个项目共计3100套公寓单元的新增。预计收购完成后，雅诗阁将在中国41个城市拥有和管理超过195家物业、约43000套公寓单元及酒店客房。

无论是对雅诗阁或是奥克伍德而言，收购这件事都不陌生。对于被收购方奥克伍德来说，雅诗阁是继上次被收购后时隔五年出现的新买家。

2014年，新加坡房地产龙头企业丰树集团宣布斥资40亿美元收购奥克伍德亚太有限公司49%的股份，此后可直接收购并发展除北美洲以外由OAP管理的所有业务市场的酒店式公寓。其中，奥克伍德亚太有限公司成立于1997年，是奥克伍德国际和国际投资基金柯罗尼资本的合资企业，总部同样设在新加坡。这是奥克伍德用于在亚太地区管理的奥克伍德品牌的子公司，后被丰树集团收购，成为后者的全资子公司。

2017年，丰树集团宣布收购奥克伍德全球，涵盖了奥克伍德全球的所有业务。合作契机是彼时丰树集团正准备发展亚太地区以外的业务，再加上注意到了投资企业住房和酒店式公寓领域的机遇，因此业务范围覆盖全球超过95个国家的“老搭档”奥克伍德就成了首选。

眼下，雅诗阁从丰树产业私人有限公司手中全盘收购奥克伍德全球。不同于丰树集团的两步走，雅诗阁选择了一步到位，直接将奥克伍德全球所有业务收入囊中。不过，双方也有一些些小默契，与丰树国际在宣布收购奥克伍德全球一样，本次雅诗阁也未曾对外公开这笔收购的金额。不过，从奥克伍德亚太40亿美元的收购价来看，本次收购价或是百亿美元级别甚至更高一些。

雅诗阁的买买买之路

与时隔五年才迎来新买家的奥克伍德不同，雅诗阁却一直行走在买买买的路上。从酒店到服务式公寓运营商再到学生公寓和商业物业，都是雅诗阁愿意为其豪掷千金的“对象”。

首先来看公寓运营商及公寓物业，除了本次收购的奥克伍德之外，此前雅诗阁也频频出手。

2000年，雅诗阁与诞生于1998年的盛捷品牌合并。

2002年，雅诗阁获得馨乐庭50%股权，并于2004年完成对剩余股权的收购。这家有着28年历史的服务式公寓品牌，让雅诗阁在欧洲的业务迅速增长。

2000年，雅诗阁与诞生于1998年的盛捷品牌合并。2002年，雅诗阁获得馨乐庭50%股权，并于2004年完成对剩余股权的收购。

2006年，雅诗阁宣布斥资约7.7亿元人民币收购北京和天津两个房产项目，用于改建成酒店式公寓，项目总投资近8亿元。这两个项目分别是位于北京的悦莱酒店公寓及在天津的君谊大厦，此后被打造为天津盛捷友谊服务公寓与北京盛捷中关村服务公寓。

2010年，雅诗阁与瑞安建业有限公司下属公司签署协议，以3.66亿元收购成都市招商银行大厦部分物业，用于改造成旗下服务公寓。这个动作，也意味着雅诗阁首次进驻蓉城，同时雅诗阁在中国的业务版图扩大到了13个城市。

2014年，雅诗阁以5.45亿元港币收购一家正在运营的香港服务公寓，该服务公寓拥有55套客房。2014年第三季度，这家公寓以香港馨乐庭上环服务公寓的新身份，再度开业。

2017年，雅诗阁斥资1.8亿澳币增持澳大利亚最大服务公寓品牌奎斯特60%的股份。累积持有奎斯特80%的股份，雅诗阁并成为奎斯特最大的股东。同时，奎斯特180家公寓物业也让雅诗阁一举成为大洋洲最大的服务公寓业主和运营商。

其次来看酒店品类与房地产品类。

2012年，伦敦奥运会期间，雅诗阁收购了靠近白金汉宫的卡文迪什伦敦酒店。此后，这家处于经营中的酒店被更名为Ascott St James London。同年，雅诗阁信托基金又宣布在德国汉堡收购了一家新的服务公寓Madison Hamburg，该公寓共有166个单元。

2016年，雅诗阁公寓信托以1.58亿美元，收购美国纽约Tribeca的喜来登酒店。同年，雅诗阁与卡塔尔投资局合资成立的环球服务公寓基金，共同在英国伦敦以5200万英镑收购了一房地产项目，拥有108个单元。

2018年起，雅诗阁着手收购印尼知名酒店集团塔姿亚酒店管理公司。2021年完成重组后，雅诗阁新增Preference、Vertu.海睿思、狐度、也旅、FoxLite和POP!等七大品牌，业务范围拓展至快速增长的中型商务酒店领域。

2019年，在中东主权财富基金、卡塔尔投资局的资金支持下，雅诗阁斥资2.02亿澳元，收购了位于北悉尼第一高楼内一处拥有252间客房的酒店。

今年2月，雅诗阁公寓信托在美国完成收购6处学生公寓物业。3月，雅诗阁公寓信托斥资约104亿日元在日本收购四套租赁住宅和其首个学生宿舍。收购完成后，雅诗阁公寓信托的租赁住房和学生公寓物业将占资产组合价值的17%左右。4月，雅诗阁通过与卡塔尔投资局合作的雅诗阁服务公寓全球基金，斥资约1.9亿新元分别在中国和荷兰阿姆斯特丹收购了两个住宅产权项目。

当然，以上只是雅诗阁部分的“买买买”，除此之外，雅诗阁还在不断地出售物业，获得资产升值带来的利润。

2020年，雅诗阁公寓信托出售了两个公寓项目，分别是位于中国广州的雅诗阁和位于法国巴黎的馨乐庭。广州雅诗阁出售额为1.55亿新元，约合7.8亿元人民币，较该物业账面价值高52%，较2012年的收购价高约81%；巴黎馨乐庭出售价格为2360万欧元，比该物业的账面价值高约69%，较2010年的收购价高出60%。两项交易完成后，雅诗阁公寓信托共获得2320万新元的净收益，约合人民币1.18亿元。要知道，这样的巨额交易，已然成为了雅诗阁一路走来的发展常态。

服务式公寓进入“寡头时代”？

正如上文所提，完成收购后的雅诗阁将会在全球39个国家的200多个城市，约900个物业中拥有超过15万套公寓单元。放眼全球，能够在涉及城市数量以及公寓单元规模两大层面，与雅诗阁并肩的品牌的确少有。这是不是意味着，一旦二季度收购完成之后，服务式公寓将进入“寡头时代”？

从规模层面来看，答案是肯定的。以2022年开业计划为例，雅诗阁本年度计划新开业的物业共有22家，分布于11个城市，其中包括首次进入的宁波和佛山。覆盖的品牌除了既有的雅诗阁、盛捷以及馨乐庭，还有首进中国的国际商务酒店品牌——馨乐庭连心。相对应的，此前辉盛国际去年曾公布了未来4年在中国开设的7家服务式公寓名单，其中2022年待开业的是4家公寓。而即将被收购的奥克伍德原计划2022年在亚太地区开设20家新店，眼下这些新增门店将会被统一收归雅诗阁。“强者愈强”，马赛效应在雅诗阁将奥克伍德收购后或将愈发显著。

从玩家层面来看，答案是否定的。服务式公寓不同于常规白领等职住公寓，行业玩家“非贵即富”，既有来自奢华酒店如瑰丽酒店旗下的瑰丽府邸、丽思卡尔顿旗下的丽思卡尔顿行政公寓以及万豪旗下的万豪行政公寓，也有如恒隆地产旗下定位高端的恒隆府和K11旗下的K11 ARTUS寓馆等。这些玩家们拥有一群忠诚的高净值消费群体，其有着自己独特的住宿消费偏好，可能会为了一杯咖啡，或是一顿餐点，选择一家服务式公寓。再加上，本身服务式公寓就并非“普惠型”产品，而是服务于少数群体的住宿产品。因此，一般而言服务式公寓不大会出现“垄断性消费”的局面。

从品牌层面来看，答案是肯定的。目前大多服务式公寓旗下主要是以单品牌、单产品的姿态行走于市场，能够搭建较为完善的品牌矩阵的企业不在多数。除了既有的雅诗阁、馨乐庭和盛捷之外，还有为年轻消费群体打造了共享公寓品牌lyf和为中国市场打造的长租公寓品牌雅遇，以及为商旅客打造的馨乐庭连心以及服务于长者的达美庭。不难看出，雅诗阁在中国打造了一个能够覆盖全生命周期的服务式公寓品牌矩阵。这样的品牌矩阵，既能够为服务式公寓企业拓宽消费者受众群体，也能更好地提升消费者对品牌的忠诚度。

一个有意思的点是，不同于其他行业，服务式公寓玩家们似乎鲜少以“寡头”或是“巨头”自我标榜。沉稳，低调才是服务式公寓更乐于贴上的标签。不过无论如何，随着雅诗阁这样“巨量级”选手的出现，“巨头时代”的到来，势不可挡。

谁能站在新时代周期的起点上？

随着“寡头时代”的开启，服务式公寓和高端公寓玩家们需要如何才能站在新时代周期的起点上，然后顺势起飞，抢占发展机遇？以下3点仅供参考。

01 与“长情”的资本结交

众所周知，公寓行业公寓行业需要大规模投入，且投资回报周期漫长，投资回报率低。但是公寓所能依赖的往往是与行业属性极其不匹配的资金，短钱、快钱和热钱。这些资本并不能扶持一个公寓品牌健康稳健地前行，甚至会起到摧毁一家企业的副作用，失败案例更是数不胜数。尤其是服务式公寓的产品和物业造价更是不菲，更需要与“长情”的资本结交。

可供服务式公寓玩家们选择的主要有主权财富基金、养老基金、国家投资局以及成立自有信托基金。龙湖集团在2018年与加拿大养老基金投资公司（CPPIB）共同设立长租公寓投资平台，双方首期投资额共计8.17亿美元。此外，雅诗阁曾先后与中东主权财富基金、卡塔尔投资局等成立合作公寓基金，同时还在2005年成立了雅诗阁公寓信托基金以及新近成立的学生住宿开发投资基金，用于收购并持有物业然后实现投资升值。

02 坚定自有的发展主张

在一个时代周期中，服务式公寓玩家难免会遇到各种各样的危机和风暴。无论是曾经的金融风暴，或是眼下尚在持续中的疫情影响，都是企业们必须直面的。面对困境时，不同企业因为各自坚守的发展主张，会有不同的境遇。以2008年金融风暴之际，坚持纯粹管理轻资产发展模式的辉盛可以照常在中国区扩张项目并顺利开业。但是，同在中国区的雅诗阁却开始将旗下资产进行分割出售，加速回笼资金以抵御风险。

不过，一段时间的表现不能代表全部。放眼一家企业自创立以来的发展历程，势必会经历起起伏伏。但是，只要确定了正确的发展主张，然后坚定地向前行，时代会给予这些企业应有的奖赏。需要注意的是，虽然雅诗阁从重资产模式中受益匪浅，但是并不是所有企业都有足够的资金和物业实力可以支撑这种模式。而且，轻重资产模式没有优劣之分，适合企业自己的才是最好的。

03 确保产品的高标水准

服务式公寓之所以能在众多住宿品类中脱颖而出，一个关键点在于其产品的特殊性，即比高端酒店更居家，比常规公寓更高端。模式与发展资金固然重要，但是作为服务式公寓的立足点，产品质量的高标水准需要确保。事实上，产品已经成了新老服务式公寓玩家近年来重点打磨的环节。

仅以装修风格为例，从唐风宋韵、极简风格、西洋复古再到现代摩登等，服务式公寓都在根据时下消费风尚不断进行调整，在确保品质的基础上更好地满足新生审美需求。一边创新，一边延续产品既有的高标水准，这才是服务式公寓能够在新时代周期更好行走的关键所在。

虽然当下雅诗阁足以称得上服务式公寓的“巨头”，但是商业市场瞬息万变，能够保证的只有时间的徐徐前行，而“巨头”的宝座上人选却不是固定的。新时代周期的起点上，新老玩家都在跃跃欲试。至于谁将成为下一个“巨头”，出发姿态，行前准备都在悄悄透露着答案。