超一亿平米缺口，顺丰京东通达兔未来新的增长点？

快递巨头正跑步进入物流地产领域，拿地建仓建园区，来势汹汹。

日前，融通地产与万纬物流共同建设的融万低碳冷链物流园天津项目正式开仓，地产巨头纷纷布局物流产业再度引发市场关注。 

近几年来，地产领域也迎来了不少跨界“快递巨头”，比如京东、顺丰、三通一达等。依托于强大的产业链与to C业务基础，快递巨头正跑步进入物流地产领域，拿地建仓建园区，来势汹汹。 

01 拿地是硬道理

截至2021年年末，顺丰、中通、韵达、圆通、申通固定资产中，房屋及建筑设备账面价值分别为134.5亿元、125亿元、71.3亿元、51.8亿元、21亿元。且从顺丰、三通一达资本开支的投资方向来看，也是以土地及分拨中心为主，同时布局海内外。

京东物流财报显示，截至2021年底，京东物流在全国运营超1300个仓库，1700多个云仓生态平台合作云仓，仓储管理总面积约2400万平方米。

顺丰方面，在国内及东南亚持有物流产业园、物流中心等总占地面积超1.5万亩，已建成运营项目建筑面积555万平米。

快递企业都是用地大户，而大量的物流地产资源带来的收益也较为可观。3月17日，国内首个物流房托上市公司顺丰房托发布首份年报，收益约为2.4亿港元，这份成绩或让其他快递企业看到了未来发力的另一个方向。

紧接着，3月28日，京东集团发布公告称，旗下的基础设施资产管理及一体化服务平台京东产发获B轮融资，由高瓴投资、华平投资等领投，融资金额约8亿美元。

与顺丰房托独立上市一样，京东地产板块并不属于京东物流集团，而是独立的业务板块，这或是刘强东为京东地产方面独立做大的战略考量。

亿豹网发现，通达系快递也没闲着，尽管各家转运中心数量都接近百余个，但大部分为租赁形式，尤其在一二线城市，目前仍有巨大的自建转运中心用地需求，他们纷纷在各地拿地成立园区，打造自己的生态圈。比如圆通各地的智创园，韵达电商产业园等等。

02 积极参与资本运作

对于一般的产业地产开发商来说，操盘物流地产的最难点当属产业服务、企业服务。因为传统开发商强项在于重资产开发与销售，他们天然缺乏产业链服务意识，也不具备长周期服务的经验。

相比通达系而言，作为物流与电商领域的领头羊，京东与顺丰在产业链上，早已形成了极其细致的管理体系。不仅提供空间，还可依托自身完善的产业链配套，提供涵盖仓储、分拣、配送、特种运输、客服等在内的全产业链服务。

正是看到了物流地产领域的广阔空间，从2021年9月3日开始，持续增资购买中国物流资产相关股份，截至2022年3月25日，京东智能产发已持有中国物流资产27.85亿股股份，约占其已发行股本的80.17%，从而实现了绝对控股。

据财报披露的数据显示，截至2021年12月31日，中国物流资产在全国21个省及直辖市物流枢纽有41个物流园，运营着190套物流设施，总建筑面积达570万平方米，投资项目为410万平方米，稳定物流园的租用率达92.9%。

亿豹网了解到，作为上市公司，顺丰和京东的一个明显优势就在于，母公司具备强大的资金实力，在投融资突破方面绝不会比百强房企差。所以他们跨界进入地产领域后，能够迅速通过资本运作扩大规模。

顺丰的方案是直接成立自己的房地产投资信托基金——顺丰房托。2021年5月顺丰房托于香港上市，成为香港首支以物流地产为主的REITs。

而京东自2019年起，已经接连发行了三支物流地产基金，运作模式与顺丰房托也是大同小异。首先，京东产发设立和管理基金，并将发售基金获取的资金，用于向京东集团购买物流资产；其后京东集团将物流空间进行回租、使用，并再次分租给京东物流及其他第三方客户使用。

03 仍超1亿平米缺口

根据世邦魏理仕发布的统计报告，北上广等一线城市物流设施投资净回报率6%-8%，明显高于商业地产的4%-5%，住宅地产的2%-3%。

但从市场层面来看，有统计显示，物流地产仓储供应缺口超过1亿平方米，短期内市场将维持供不应求的状态。

普通开发商做产业园区，天天愁怎么招商、去哪里寻找龙头企业客户，但跨界巨头则可以直接跳过这一步。只要园区落成，立刻租给母集团使用，基本不需要孵化期，就能够实现极高的出租率。

这也是京东、顺丰旗下园区抗风险能力极强的最重要原因。有电商和快速主业充足的业务量保底，对其他产业园来说又是一次降维打击。比如，顺丰房托上市之前，母公司顺丰控股就已经与旗下物业续签了五年的租期，顺丰房托旗下物业的租赁面积中，有8成是被顺丰拿走。

但这项优势却是一把双刃剑。对母公司业务依赖度太高，对物业的市场化进程、利润成长性都会有影响。相比普洛斯，其租户结构多样，关联方仅占5.7%，市场化程度是非常高的。

与此同时，普洛斯提供的不只是仓库。为了解决中小零售商与制造商规模与资金问题，普洛斯提供的物流服务还包括金融服务、设备、运输策略、信息技术系统、仓储空间以及货物的物流生态等，进行全面覆盖。

目前来看，物流地产的主要需求方从原来的制造业、第三方物流企业全面倾斜向电商企业，包括现在非常火的抖音、快手等直播平台在内，其比例已经超过了50%。