重资产减负，商业地产将进入资本时代

众所周知，商业地产不仅开发周期长，且资金占用数额大、回笼缓慢。蔡云认为，四季度房地产政策将维持稳中偏紧的基调，未来融资压力会进一步增大，轻资产的运营模式迫在眉睫，与重资产运营配套的REITs正加速在国内推进。

日前，绿地集团宣布，旗下规模达到210亿人民币的房地产投资信托将于明年上市。这是迄今为止中国房地产企业发行的最大规模REITs。此前，新派公寓权益型类REITs和保利租赁住房REITs陆续获批。这些都标志着中国房企资产证券化、轻资产化迈出一大步。资产证券化，将减少商业地产的资金沉淀，加快资金周转。

内资与港企布局各有偏好

“如果说资产证券化本质是以资金作为起始点，那么优质的资产、收益稳定是资本青睐实现可证券化的条件。”蔡云认为，开发企业要从传统的开发思维转移到项目管控和资产管理能力上来。

打造一个好的商业项目绝非易事。新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷表示，零售增速持续下降、电商冲击减弱但持续存在、购物中心跑马圈地成为商业地产三个新常态，预计到2025年中国的购物中心将超过10000家。“我们应该到三四线城市去。”欧阳捷认为，购物中心的数量之多，将会在城市之间产生分化，三四线城市的购物中心开业数量少机会更多。

五洲国际董事长舒策城透露，相比一二线城市综合体饱和严重的现状，三四线城市带来了更多的收益。“我们在无锡的一个镇上做了一个商业项目，这个镇只有3.5万人，但每天每平方米最高租金可以达到11元。”

而港企的看法有所不同。中原地产中国大陆区主席黎明楷认为，三四线不一定好，未来商业会越来越集中在一二线城市，香港老牌开发商的商业项目就主要集中在一二线城市。“对一个项目来讲，地段是先天的，如果先天不足，很难通过后天来弥补。”他表示。