22城首批集中供地收金4969亿元，深圳南京苏州民企零拿地

6月22日，2022年首批次22城集中供地全部完成。中指研究院监测的数据显示，22城共计推出涉宅用地469宗，最终成交397宗，成交规划建面3907万平米，首批次共计成交出让金4969亿元。

中指研究院报告指出，今年首批次集中供地主要有三大特点：推出端集中供地增至四批次，首批次推出规模同比走低；成交热度稳中有进，库存量少城市回升明显；拿地企业依旧国央企主导，供给端有意降成本做出让利。

按照中指研究院数据，今年首批次集中供地期间，部分城市将全年推地时间调整为4批次，导致首批推出规模较去年降幅明显。22城首批共推出涉宅用地469宗，建设用地面积2135万平米，同比下降58.5%；推出规划建筑面积4713万平米，同比减少6707万平米，较去年集中供地推出减少58.7%。从2022年首批次推出的地块数量来看，推出宗数最多城市位于长三角区域城市杭州，60宗地块在首批次推地的城市中数量最多，其次成都推出50宗，上海推出40宗；东三省区域城市沈阳推出5宗，长春出让2宗涉宅用地，数量最少。

数据显示，今年首批集中供地共成交397宗，总成交率84.65%，流拍及撤牌地块72宗，流拍地块占比较去年第三批次集中供地明显减少。

中指研究院土地事业部负责人张凯指出，从2021年二批次集中供地开始，土拍规则逐渐趋严，在企业端“三道红线”以及拿地自有资金等规则下，企业拿地能力骤然收紧，土地市场流拍也随之走高。2022年以来，房地产供需两端调控政策持续优化调整，涉及降首付比例，下调房贷利率，放宽限购及限售，提高公积金贷款额度等方面，稳定房地产市场发展及购房者置业预期。同时，供应端土拍规则延续调整趋势，减少或取消竞自持竞配建部分；在地块的利润空间方面，也有明显的提升，如此前流拍地块降低地价后重新挂牌，以及提高限售价格，都在不同程度上提高了企业的拿地积极性。

从各城市地块成交具体情况看，本批次触顶成交的地块屈指可数，大量地块底价成交，市场热度分化趋势逐渐加大。

其中，深圳、合肥两个城市触顶成交地块占比最多，深圳触顶成交地块占比100%，8宗地块全部触顶成交，是本次集中供地热度最高城市；合肥触顶地块占比62.5%，位列其次，成交24宗地中有15宗地竞价达到上限价格。随后，杭州、上海触顶成交地块占比超过30%，杭州触顶地块占比达39%，上海触顶地块占比达33%。南京、厦门、重庆触顶成交占比均超过20%，分别为23%、22%、23%。

另外有部分城市多数地块底价成交，土拍市场热度较为平静。数据显示，22城有8个城市底价成交地块宗数占比超过80%，另外有7个城市底价成交宗数占比超过50%。其中，长春、沈阳两城市成交地块均底价成交，底价成交占比100%；无锡、长沙、广州、天津、济南、青岛、武汉底价成交宗数占比超80%，分别为88%、86%、88%、80%、82%、80%、83%。

也有部分城市略显冷意，出让地块流拍与撤牌占据主流。

中指研究院数据显示，首批次出让中，天津土拍地块流拍宗数最多，出让30宗地中有15宗提前撤牌、9宗流拍，流拍和撤牌率83%；长春仅出让2宗涉宅用地，成交前1宗南关地块撤牌，仅成交绿园区1宗宅地，流拍率50%；济南本批次出让为组团用地，15个组团包含31宗涉宅用地，出让时14宗涉宅用地流拍，流拍率45%。此外，福州流拍6宗，南京流拍6宗，合肥流拍8宗，沈阳流拍1宗，流拍宗数占比分别为33%、32%、25%、20%。

拿地企业方面，中指研究院报告显示，本批次地块拿地企业仍以央国企、地方平台为主，部分城市地方平台托底明显。北京、深圳、厦门、重庆央国企拿地宗数占比均在50%以上，南京则超九成。另外，2021年下半年以来土地市场走弱，民企拿地意愿下降，地方平台拿地比例逐渐提高。2022年首批次，天津、无锡、武汉、宁波、福州、苏州、广州、成都等城市地方平台拿地宗数占比均超五成，无锡、天津、苏州均超七成。

民企拿地积极性不足，22个城市中，民企在13个城市的拿地宗数占比不足30%。南京、深圳、苏州拿地企业中无民企获取，北京、厦门、广州、宁波、天津仅在一成左右，仅有合肥，民企拿地宗数占比超过50%。

一家民企开发商内部人士坦言，销售数据并不理想，目前内部主要就是抓去化和回款。对于投资拿地，该人士称，集团年初就明确在降负债的同时控制投资额度，目前集团土储相对充足，做好已有深耕区域的发展。

张凯表示，当前民企面临的困境仍然是资金压力的问题，目前拿地民企以区域型深耕企业为主，例如滨江、众安、大华等，全国性民企只剩龙湖和旭辉在积极拿地了（未包含混合所有制企业例如绿城、金地、万科等）。央国企相对于民企来说资金周转速度相对较慢，开发速度也相对慢一些，但交付保障性更强，烂尾的可能性更小。但反过来讲，央国企的产品力通常相较于民企有一定劣势。