【以案说法】提前退租房屋 可以要回租金吗？

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当今社会许多民营企业

在异地开设网点店铺

为节约经营成本

租房开店备受青睐

但在疫情的影响之下

一些公司经济下滑

导致承租的门店无法继续经营

那么对于房屋租赁期未到

提前退租的企业

能把租金要回来吗？

下面小编通过一则案例

为您答疑解惑！

2019年8月，北京某公司欲承租张某的房屋在延吉市开设店铺，双方签订了为期一年的《房屋租赁合同》，约定年租金为18万元，前两个月为免租期，另约定该公司向房主张某支付房屋租赁保证金1.5万元。签约后，该公司支付了第一年租金及保证金。

一年的合同到期后，双方续签租赁合同。约定租金降为12.5万元，另约定若该公司因自身合理的业务调整需求而提前退租，应提前60天书面通知房主，2019年交的保证金需作为违约金补偿给房主；若不足60天通知房主，需以2个月房租作为违约金补偿给房主。

在第二次租房的第四个月时，该公司因疫情反弹影响，收入锐减，无力继续承租房子，无奈之下撤销延吉市的经营网点，并提前51天向房主张某发出《提前退租的通知》，并称如有新承租人需要看房，将全力配合，后该公司按照通知书日期腾出租赁房屋。事后，房主张某以疫情影响租房市场萧条，涉案房屋短时间内难以出租为由拒不退还剩余租金和保证金。无奈之下，该公司向延吉法院提起诉讼。

受案后，承办法官金英玉经审理认为，该公司和张某签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定严格履行合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

双方在合同中对于解除合同的条件及相应责任有明确约定，该公司以自身合理业务调整需求提出退租，符合合同约定，且已同意按照合同约定向房主张某支付2个月房租作为违约金，房主张某亦应按照合同约定退还该公司剩余租金及保证金。房主张某提出的应补交第一年免租的两个月租金和该公司应赔偿可得利益损失的辩解，无法律依据，也不符合双方合同约定。最终，法院判决房主张某退还该公司保证金1.5万元及剩余的六个月房屋租金6.45万元。

法官说法

一、房屋租赁合同未到期，出租人会不会退还房屋租金，由承租人与出租人协商而定，如果协商不成可以调解或诉讼解决。

1.须提前告知房主租期到了不续租，一般提前15天到30天告知（有约定按约定），然后结清相关的物业水电费；

2.租期没有到期，如租赁合同中有对提前退房进行约定的，可以按照约定履行。也可以通过房东的同意后转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

二、押金不是违约金，解除合同后不能直接扣除

之所以出租人收取押金，是因为出租人把自己的房子和相关附属物交给承租人使用，为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才设定押金，因此，只要租赁物没有受损害，押金都应该退还。双方另有约定的除外。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第465条

依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》第509条

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国民法典》第562条

当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

《中华人民共和国民法典》第563条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《中华人民共和国民法典》第566条

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

原标题：《【以案说法】提前退租房屋 可以要回租金吗？》

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