“日光”奇迹不再，超级网红盘也不香了，深圳楼市要熄火？

正如市场所料，开盘8年，其中7年“开盘即日光”的超级网红盘深圳华润城终究没有再创“奇迹”：最后一批344套房源昨日结束选房，售出303套，去化率达8.8成，收入46亿。

结合此前披露信息，华润城此次推出华润城润玺二期、润府三期合计344套房源，均价13.2万元/平方米，诚意登记报名总人数1108批。经过审核，746批复审入围客户，比例超2：1，不足三倍的认购比例，无需看积分，就可以参与华润城打新。

最终，入围并完成保证金冻结客户589批，中签率约为58.4%，与2020年最高峰时的润玺一期中签率12%相差甚远，没有“日光”实属市场预料。

但客观地说，如今的楼市环境下，华润城的这个开盘成绩并不差。

多次创造“日光”奇迹

这不是华润城的首次“非日光”。

2021年12月，华润城润玺二期以均价13.2万元/平方米的价格入市，推售1024套房源，仅吸引1486批客户认筹，开盘当日仍剩余200套房源。半年后，华润城开启了全民营销卖房、经纪人推荐新客户购买可获得5000元/套的税前奖励等方式才得以售罄。

尽管从上一期开始，不再“日光”，但人们很难忘记这个曾经创造的雨中排队、万人摇号、数次日光、代持风波等独特楼市记忆的“神盘”：2014年首次开盘至今，8年间，实现了房价五年涨三倍的奇迹。

回顾过往：

2007年，华润置地以60亿元拿下大冲村旧改，整个项目建筑面积280万平方米，是彼时广东最大的旧改项目，片区房价不足万元/平方米；

2011年，华润置地拆除约1500栋破旧建筑，改造大冲村。曾经位于南山科技园的陈旧村落开始摇身一变，成为深圳新晋时尚商圈，高收入人群聚集地，片区住宅房价随之不断推高。

2014年10月，华润城推出润府1期产品，均价4.75万元/平方米，当日售罄，实现首个“日光”。

2014年11月，华润城润府1期加推，均价涨至5.0万/平，3小时售罄。

2015年，华润城润府2期以最低单价6万元/平方米入市，同样开盘售罄，再次“日光”。这一年，深圳房价大涨。

2018年6月，华润城润府3期产品开盘，均价8.5万/平，741套当日售罄；

2018年9月，华润城3期加推，均价8.5万/平，555套当日售罄。

一年后，有人发现一年前1600万买的房子已经有了2580万的成交记录。买了套房子仅一年躺赚1000万，让深圳人对润4有了期待。华润城四期没有延用润府，而是改名为润玺一期，据说产品定位更为高端。

2020年，润玺一期的入市，备案均价已经达到了13.1万元/平方米，与周边二手房近5万元/平方米的倒挂价差，吸引了9687批客户认筹，中签率仅为12%。

开盘以来，从华润城一期的4万+，到润三18万+的二手挂牌价，华润城延续了近7年的“开盘即日光”的纪录，终究在润玺二期的开盘戛然而止。而本次新推的最后一批房源也没有扭转“日光远去”的结局。有购房者认为，这次推售的房源是华润城几期项目中容积率最高的，密度最大的区域，且靠近沙河西路，噪音比较大。

市场已经变化，更多新盘在路上

红了8年的华润城终于落下帷幕，虽没“日光”，但大多业内人士认为，在目前整个深圳楼市调控趋严叠加项目推盘高峰之下，这个开盘成绩并不差。没有“日光”，有其产品客观因素，更多因素还是在于市场环境已经发生变化。

在密集的楼市调控政策出台之前，因为限价，深圳市场上，新盘均价低于周边二手房售价，形成明显倒挂，吸引着投资客的入场，出现“打新潮”。二手房指导价的出台后，深圳二手房的售价被限制，打击了买卖双方的热情，以及对楼市的预期，持观望态度的人居多，一二手房交易不再出现从前的疯狂和火爆，也是理所当然。且润玺二期定位本身就是高端豪宅随着房价的推升，购房成本的叠加，投资溢价空间有限，这也给购房者也设置了门槛。

此外，深圳新盘供应进入井喷阶段，购房者被分流，也是“日光盘”不易出现的重要因素。有数据统计，深圳6月至今已经有8个住宅项目拿证，且还有不少10万+豪宅住宅项目排队登场：福田中心天元已在认筹中，天健天骄西筑即将拿证......

不可忽略是，深圳楼市近期成交量明显上扬，超10万的新盘开盘成绩不差，5月二手房成交量也重回2000+套，给了不少购房者入市的信心。市场回温中，最为明显的是高收入人群、改善需求购房群体重拾入市信心。此前均价12万+的海德园开盘四小时售罄、招商仕林臻邸开盘当天去化95.2%，在一定程度上，说明深圳楼市依旧具有强悍的高端购买力。

这一点，在二手房交易市场上也有所体现。据乐有家研究中心监测显示，指导价政策后，2021年7月开始深圳二手楼市成交价格出现明显下滑，高价区间的房源成交受到较大影响，占比一路减少，最低点时为11.3%。而近几个月，单价在10万元/㎡以上的二手房源成交明显增加，占比持续上升，虽然还没有回到新政前的水平，但相较最低点已经增长了7个百分点。

从购房者置业需求变化来看，新政后投资客占比锐减，刚需与改善需求的客户占比稳中有涨。在经历涨跌波动后，2022年3月开始改善客户集中入市的趋势渐显，占比稳定在2成左右。总体来看，经历了2021年下半年的下跌行情，2022年的深圳楼市价格已经趋于稳定，高总价的区域也涌现出不少笋盘，这让资金在手的改善需求购房者嗅到机会，抓住“窗口期”积极入市。

（原题为《“日光”奇迹不再，超级网红盘也不香了，深圳楼市要熄火？》）