观察｜前5个月多数房企销售目标完成率不足三成，期待市场回暖

2022年即将过半，从已经公布的销售数据来看，多数房企销售情况尚未出现明显好转迹象。

前5个月仅有3家房企销售额过千亿

澎湃新闻（www.thepaper.cn）在统计了TOP20房企的销售额后发现，房企在前5个月的销售额中均出现了同比下降的情况，而销售额过千亿的房企仅有三家，分别为碧桂园（02007.HK）、万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）和保利发展（600048.SH），全口径销售额分别为2011亿元、1681亿元和1592亿元。

数据来源克而瑞、企业公告

在目前房地产行业下行压力持续、叠加部分城市疫情反复、市场信心不足，整体表现仍相对低迷。

据克而瑞报告显示，5月份百强房企单月业绩同比下降59.4%，降幅保持在较高水平。

值得一提的是，今年以来大部分房企已选择不披露2022年的销售目标，或选择主动下调销售目标。从前5个月的销售情况来看，房企实际的业绩完成情况仍不及预期，2022年内货值供应及销售去化压力放大。

克而瑞在报告中称，在公开披露业绩目标的规模上市房企中，多数企业截至5月末的目标完成率不足30%，有近半数企业甚至不足25%。几乎所有的房企在1-5月的目标完成度均大幅低于2021年同期，部分企业目标完成度较2021年同期的降幅大于15个百分点。

有一家TOP20的开发商对澎湃新闻（www.thepaper.cn）表示，今年下半年开发商的经营环境不会有太大好转。房企的境内境外到期债务压力非常大，其他融资渠道包括预售监管资金账户、银行贷款也并不乐观。虽然有一些房企可以进行第三方增信的债券发行，但这些能发行的房企都是信用比较安全的房企，对于已经出险的房企来说并不能够缓解资金流动性紧张的困境。

“出险的房企想要获得流动性资金，基本就只能靠卖资产和卖房回笼的资金，其他的融资渠道相对困难。”上述开发商表示，从出售资产端来看，市场上被摆上货架的资产太多，买家完全不着急，挑挑捡捡再压价就会导致双方僵持不下，“卖方不想低价出售，买方想再压低价格，这样直接让资产出售的进展变得更加缓慢。”

国际评级机构标普在近期发布的一则报告中称，民营房企的融资亟待恢复。受到需求疲软的影响，预计房地产开发企业的经营性现金流将会出现显著下滑，整体财务杠杆率将上升。在面对整体需求疲软时，融资端的回暖将是企业抵御行业下行的最好武器。如果再融资渠道通畅，则企业可以应对行业下行压力，企业杠杆可能升高，但仍可保持足够的经营韧性。另外，国有房企仍将承受销售下行、现金流萎缩的压力，但在再融资方面具备较大的优势，而民营房企则将面临现金流萎缩和再融资不畅的双重考验。

光大证券则认为，销售回暖后，房企资金紧张状况或将逐步缓解。考虑到本轮周期竣工面积与新开工面积剪刀差持续扩大，叠加国家”保交房”政策约束，判断2022年下半年竣工端或将持续修复。房地产开发资金来源层面，定金及预收款、个人按揭贷款均出现回暖，或与销售成交改善有关。

市场回暖迹象明显

在房企召开的2021年年报业绩会上，有多家房企认为市场政策已见底，市场已有比较明显的回暖迹象。

行业龙头万科集团（000002.SZ，02202.HK）认为，有利于市场稳定的政策措施在不断出台，中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针。万科集团董事会主席郁亮在业绩会上谈及房地产市场时表示，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。

华润置地（01109.HK）总裁李欣在公司2021年业绩会上表示，“政策层面肯定是见底了，尤其进入3月份以来，宽松政策导向及出台已经比较显性，市场下行状态应该基本见底，消费信心基本处于触底状态了。在这个底部要多久，需要一些提振信心的力量来提升这个市场。3月中下旬以来，市场回暖的迹象还是比较明显的，尤其是一二线城市、一线和核心的强二线城市已经是回暖的状态，售楼处的到访客流数量明显提升，同时一线城市和强二线城市的二手房的交易量也在回升。预计楼市大概率是上半年低开，下半年会回升。”

龙湖集团（00960.HK）首席执行官陈序平认为，2月份TOP20和TOP50的房企销售平均下降了40%左右。原因是叠加疫情的影响，大家在新盘的推盘节奏上是弱化的。虽然受到疫情的影响，但“3月份之后，随着推售节奏的加快，慢慢的销售就会提起来。其实今年跟以往过去几年的变化主要是分化，1月份以来，像上海、北京、杭州、南京、成都核心区这些高能级城市和区域，已经明显感觉到市场的回暖。在有些低能级的城市，市场还在持续下降，但整个市场从最核心的城市向二线城市正在逐渐回暖。”

央企招商蛇口（001979.SZ）管理层则认为，“很多人说今年上半年或者下半年可能是底部，但还是要看政策、市场和经济的变化。政策可以说阶段性底部，另一方面市场和经济，经济没有那么快好转，市场的预期要逐渐改变不是那么快。”招商蛇口认为，今年全年都要坚持“稳”，做好过冬的准备。