领地控股着急了

斑马消费 杨柘

在债券到期之前，领地控股果断公告称还不上钱了，正在寻求债务展期。

在川派房企一哥蓝光发展已陷入困境之际，领地控股能不能挺过来？

还不上钱

去年6月，领地控股（06999.HK）发行了一笔本金1.5亿美元、年利率12%的美元债，日前距离债务还有15天时，公司公告称，还不上钱了，正寻求债务展期。

据13日公告，截至目前，这笔债务未偿本金余额为1.23亿美元。这也是公司自2020年底上市以来，发行的唯一一笔美元债。

虽然情况不像正荣地产、佳源国际以及蓝光发展等暴雷房企那么危急，领地控股也站在了那个危险的路口。

综合去年以来的房企暴雷事件，都有规律可循：股价异动、评级机构调整企业评级以及商票或债务逾期。

今年5月19日，领地控股终于尝到和新力控股一样股价暴跌的滋味。当日股价暴跌近84%，同时，领悦服务股价也下跌了近60%。

次日，公司股价拉涨115%，总市值12.12亿港元，随后振荡下行，昨日报收0.54港元，总市值5.55亿港元。

暴跌之前，评级机构已有警示信号。今年3月、4月，惠誉、穆迪先后撤销了领地控股的评级。去年10月，穆迪已将领地控股评级展望降为负面。

据惠誉方面披露，这是领地控股主动选择停止参与评级过程。这意味着企业可以暂时避开评级下调带来负面情绪发酵，以及对融资的影响。

上海票据交易所5月初公告披露，截至4月30日，领地集团、乌鲁木齐领地恒达、乐山领地商票逾期。

现金流危急

今年以来，地产企业销售普遍疲软。申港证券研报披露，今年5月，前50房企权益销售额整体同比下降52%。

短期内，房企在应对债务、改善现金流方面，还将会有较大压力。领地控股同样如此。

今年前3个月，公司实现销售额30.8亿元。今年前5个月，百强房企入围门槛为48.6亿元，未见领地控股身影。

其实，这几年来，公司的销售规模一直浮动不定。

2019年至2021年，分别实现销售额247亿元、264.6亿元和230.15亿元，千亿梦想遥不可及。

与此同时，公司陷入增收难增利的局面。2019年至2021年，公司营业收入从75.68亿元增至150.55亿元，归母净利润从5.45亿元降至4.88亿元。同期，毛利率从27.78%降至19.32%。

盈利水平疲软，逐年增长的融资成本吞噬了企业利润。公司融资加权平均实际利率在2020年升至10.4%，较2017年增长4个百分点。

值得注意的是，公司融资长期对高成本融资形成依赖。来自信托及资产管理等非银渠道借款在2020年占比43%，2021年达到一半。

去年底，公司现金流已遭遇到严峻考验，当时可用现金42.98亿元，一年内到期借款及应付账款等合计114.38亿元，短期资金缺口超过70亿元。

豪赌三四线城市

2021年，公司毛利率大降7.7个百分点，主要是驻马店、荆州及汕尾等三四线城市项目结转比例增长，导致整体结转项目销售均价同比下降5.4%。

剑走偏锋，长期偏向低能级的三四线市场，让公司再次吃了大亏。

1999年，刘玉辉、刘山和刘玉奇三兄弟，在四川眉山市创立公司前身眉山宝马地产，2006年迁总部至成都，从此开启全国化扩张历程。

截至目前，虽然公司已进入粤港澳大湾区、京津冀和华中地区市场，但这些区域市场对公司销售贡献不大，2021年分别为7.5%、0.8%和5.9%。大本营所在地的成渝地区及四川省，销售贡献占比为76.6%。

去年，公司合计115个项目，四川省内有72个，占比62.6%。这72个项目中，有59个项目位于四川省内的三四线城市。

在省外同样如此。承德、荆州、驻马店、汕尾等，都被纳入公司商业版图之中。

2021年，公司土地储备总建筑面积1584.68万平方米，三四线城市占比75.8%。

对低线城市市场重仓，在行业黑铁时代里，去化压力难以想象。

不仅如此，公司还得为之前为冲千亿，高溢价拿地后果埋单。据公开报道，2017年到2020年间，公司有不少于8次高溢价拿地。

其中，2017年，公司竞拍惠州GP2017-31地块，溢价高达251%；次年竞拍攀枝花一处土地，溢价率179%；在2019年竞得遵义一宗土地，楼面地价更是惊诧同城。