号称亚洲“第一大社区”的北京天通苑，30栋楼为何空置十年

央视财经11月4日消息，号称亚洲“第一大社区”的北京天通苑，周围房价每平均价近4万元，而它却有30栋楼空置了10年。天通苑的开发商表示，天通苑出现大规模空置房并非开发商有意为之，由经济适用房转化为商品房过程中支出较为庞大，一方面需要补缴土地出让金，另一方面还需要建设支出更大的相关公共配套。

在中国北京，有28万人生活在这个“神奇”的小区里，相当于欧洲一个小城市的人口体量；此小区还拥有74个地下停车场，1.4万个地上停车位，仅仅停车服务费就占物业总收入的近3成；而小区物业一年竟能实现上亿收入；除此之外，它还拥有自己的社区网站以及社区app...

不仅如此，它的神奇之处还体现在，周围房价每平均价近4万元，它却有30栋楼空置了10年！这就是号称亚洲“第一大社区”的北京天通苑。它背后究竟藏着一个怎样的故事？又是为何会空置这么多房子？

亚洲“第一大社区”有30栋楼空置10年

天通苑居住区位于北京亚运村往北5公里，由天通苑、天通东苑、天通西苑、天通北苑、天通中苑五部分组成。

据中国之声消息，记者11月3日去到天通中苑二区，在清华长庚医院东门对面，看到一大片崭新的小区已经完工。通过围挡可见，楼房布局规整，小区内落叶纷纷。从外观来看，这片区域更像一个成熟的优质住宅区，但是围挡上贴出的告示提醒着路人，“空房区域，闲人免进”。

记者：这个小区叫什么名字？

老冯：这不是B区么，空房，都没卖。

记者：这里面有多少栋楼？

老冯：10栋。

记者：怎么进去？

老冯：不让进去。

老冯是负责守护小区的保安，他负责天通中苑二区B区的10栋和对面G区的11栋，他说这21栋楼，都是空置楼，因为手续不全，不能网签，一直没有卖。附近闲置的楼很多，除了B区、G区之外，还有K区和L区，这些楼房有低层也有高层。

老冯：空的多了，附近好多都是空楼，让我们看着。我们就是空房队，看空房，不叫人进去破坏。

天通苑一区北侧区域，也有至少6栋建筑物处于空置状态。整个天通苑区域，保守估计有空置楼超过三十栋，这在人口聚集的天通苑里显得有些格格不入。

为何天通苑有空置楼？

1999年，顺天通房地产开发集团开建天通苑，这里曾是北京最大也是最早的经济适用房社区之一，一共有6万多套经济适用房。

据中国之声报道，附近的居民说，B区的空置楼，性质就是经适房。居民称，他这个成本价也就是两千多一平米，现在四万一平米，20倍啊，它是经济适用房啊，那时候拿地也便宜。

根据规定，经济适用房的土地由政府依法以行政划拨方式供应，免交土地出让金；普通商品房的土地严格按“招拍挂”的有关规定，通过市场竞争的方式供应，须交纳土地出让金。

几位村民说，那片土地现在已经空置了十年左右。有村民表示，太平庄的地就这村的地，早就盖完了，三百亩地呢。经济适用房征的地，他现在要卖商品房，按市价走，那就得补税。

天通苑开发商曾接受华夏时报采访时表示，天通苑出现大规模空置房并非开发商有意为之，由经济适用房转化为商品房过程中支出较为庞大，一方面需要补缴土地出让金，如果一次性支出压力较大；另一方面还需要建设相关公共配套，这部分支出更大。

而新京报从北京市规划委昌平分局获得了天通苑区域的部分规划图纸，显示空置建筑所在地大部分都标有“办公、商业、社区服务”的字样。也就是说，空置楼的性质已经不是经适房，而是商办。顺天通集团一位销售也说，B区楼房的性质应该跟正在销售的40号楼一样，是商办。

销售：那边手续没下来呢，没有手续卖不了。B区应该也是办公。

闲置十年，经适房怎样悄然变成商办，手续又差在哪，目前并没有权威说法。北京市规划委工作人员对媒体表示，“目前多部门已经介入调查处理”。

天通苑物业上市被拒

虽然多达30栋楼闲置，但对天通苑的物业来说，这都不是什么大事。

早在2016年，天通苑的物业管理公司——天通苑社区服务集团有限公司（以下简称“天通苑物业”）在香港发布招股书，谋求上市。此前，也有不少物业管理公司赴港上市，但这种仅管理单个社区的物业公司还比较罕见。

管理如此大的一个社区，天通苑物业的业务量不小，但收入分类比较清晰，收益全部来自为天通苑社区提供物业管理相关服务，包括：综合物业管理服务、停车管理服务及代收公用事业费服务。以2015年为例，物业管理费占总收入的68.3%，而停车管理服务占总收入的27.6%（约合4500万元），代收公用事业费服务仅占4.1%。

那么，天通苑物业赚钱吗？2013年~2015年，天通苑物业的收入一直很稳定，公司收入从1.54亿元增长至1.63亿元，但同期毛利润却从4694万元增长至6725万元，年内溢利也从2035万元增长至2648万元。

物业管理公司一向被认为是“微利”行业，甚至有不少物业公司处在亏损边缘。但从天通苑物业的情况来看，尽管收费标准被严格限制，公司2015年的毛利率仍然达到了28.2%，净利率也有11.1%，总资产回报率为10.8%。

何以能达到这样的水平？公司在招股文件中称，公司的物业管理费缴费率较高，2012年~2014年，缴费率分别为96.9%、98.4%及98.5%，较中国百强物业服务企业的平均数高出3个百分点左右。

尽管如此，每经小编在港交所查询资料时发现，天通苑物业的上市申请已被拒绝。​​​​

（原题为《周边房价4万！北京这个小区，人口等于一个欧洲城市 30栋楼却闲置10年》）