祥生控股雷声滚滚

斑马消费 杨柘

多次变卖项目股权后，祥生控股集团还是没能逃过流动性危机，日前又一笔美元债违约。

昨日，公司对外回应，正积极恢复流动性，已聘请专业财务顾问，制定全面境外债务问题解决方案。

不知道，这家浙系房企彻底回归正常，需要多长时间。

债务再违约

7日晚间，祥生控股集团（02599.HK）公告披露，公司未能偿还于当日到期的2022年优先票据2亿美元本金及利息。

这已是公司第二次在美元债务上违约。3月21日，公司曾披露一笔美元债1200万美元利息支付逾期。

这笔美元债规模2亿美元、将在2023年到期、年利率为12%，利息应在2月18日到期支付。即便在利息宽限期30天后，公司仍未能偿付，导致逾期事件发生。

今年，国内房企美元债到期132支、总规模近460亿美元。在已到来的海外债集中偿付周期里，不少房企痛不欲生。

相较那些头部企业，祥生控股的美元债规模不算大，对这家浙系房企意味着是，正式拉开了流动性危机的帷幕。

今年4月，公司披露2023年优先票据加速通知触发公司2022年到期2亿美元10.5%优先票据契约项下的交叉违约。

作为公司年报核数师，安永会计师事务所在公司2021年报中指出，公司优先票据及计息银行及其他借款合计81.35亿元已违约或交叉违约。因此，安永方面对公司财报数据“不发表意见”，且认为公司存在有关持续经营的多项不确定因素。

这种隐忧引发评级机构的不安。惠誉已将公司长期外币发行人违约评级从B-降至CC，并预计公司在未来5个月内没有足够现金偿付大量到期债务。

同时，穆迪撤销对祥生控股集团的Caa2企业家族评级、Caa3高级无抵押债务评级，评级展望负面。

现金流之痛

经过去年政策调控和融资端口收紧，国内房企一家接着一家暴雷，缺钱偿债成为主流。

祥生控股集团同样难以独善其身。在去年底，公司的现金流状况就愈发紧张。公司在手现金及现金等价物84.48亿元，一年内亟待偿付债务172.48亿元。

实际上，在剔除受限资金、物业预售所得款项资金、定期存款及已抵押存款后，所剩现金仅29.32亿元，偿付债务缺口较大。

截至去年底，公司负债总额1287.91亿元，资产负债率高达88.37%。

据年报，在去年底至年报披露日5月23日期间，公司通过续期或延长银行贷款及其他贷款总额合计18.8亿元，和为项目开发获得贷款4.96亿元。

特别是在今年初，公司完成1月13日到期的3亿美元债券交换要约，通过债券置换新券，缓解了债务压力，但压力重重。公开数据显示，目前公司主要有4笔境外债，存续金额6.21亿美元。其中，有3笔将在明年陆续到期，票面年利率12%-13%，合计4.2亿美元。

然而，缺钱的状况并没有得到改善。

靠销售回款已救不了急火。今年前5个月，公司实现合约销售额133.17亿元、合约销售面积97.57万平方米，同比分别下降66.50%、68.58%。

变卖资产成为公司必选之路。自今年1月开始，公司先后将浙江向日葵23.81%股权、杭州滨拓51%股权、临海紫元银通58.5%股权及湖州交投祥生50%股权转让。

这些股权转让背后，实质大多是将大本营浙江区域内多个优质项目卖掉，以实现回笼资金合计近12亿元。

盈利能力弱

近年来房企暴雷的一个共同特征是，企业一旦对加杠杆上了瘾，就会拼命扩张，忽视了自我造血能力。

祥生控股上市不到两年，同样如此。上市前的2019年，公司营业收入355.20亿元、归母净利润23.12亿元，同比增长149.87%、611.37%。

公司在2020年11月上市，营业收入、归母净利润增速跌至双位数，毛利率、净利率较上年跌下5.81个百分点、2.58个百分点。

2021年，营业收入规模收窄至437.19亿元、归母净利润-2.15亿元，毛利率和净利率分别降至10.46%和1.10%。

同期，公司的销售规模却在逐年增长，据年报，2020年、2021年合约销售收入分别为781.68亿元、803.31亿元。

在克而瑞销售榜单上，公司在2020年、2021年均排名行业第35位。

公司是一家典型的浙系房企，截至去年底，公司应占土地储备2081万平方米，其中浙江省内拥有1046万平方米，占土储总量的50.3%，再就是泛长三角区域拥有土地储备774万平方米，占总量的37.2%。

在销售规模上，浙江省内贡献销售额占比约58.7%。

去年，公司新增土地20幅、总占地面积129.49万平方米。其中，有11幅土地位于浙江省内，合计占地面积约82.61万平方米。