朱锋：新一轮城市更新更重人文历史保护

随着城市的快速发展和新增土地资源的稀缺，包括上海在内的一些大型城市逐步进入存量资源开发的阶段，城市更新开始成为国内城市化进程的新亮点。第一太平戴维斯（Savills）上海策略顾问部董事朱锋在接受澎湃新闻记者专访时表示，不同于以往的“全部推倒重来”，新一轮的城市更新在对现有建筑的升级改造更新之上，亦将对人文、历史的保护放到了更为突出的位置。

上海走在城市更新潮流的前列

朱锋认为，随着城镇化的不断推进和房地产市场快速发展，城市中心尤其是上海这类一线城市中心新增土地处于极度稀缺的状态。另一方面，一些处于优质地段的老旧建筑价值减弱，亟待焕发新生机，对此类物业的改造和重新再利用，都让“城市更新”热度与日俱增。朱锋透露，目前第一太平戴维斯的城市更新项目占整体业务比重已接近三成。

“城市更新是一种可持续性可再造的发展。”朱锋强调，城市更新可以说是一种更新换代，但并非是将所有的东西推翻重新再造，“从广义上来说，动拆迁是一种城市更新；狭义上说，是载体功能的一种调整与转换。”不同于以往的大拆大建，当下的城市更新更多的是指城市对自身不足的改变，以及挖掘自身潜力和优势的过程；在保持原有的城市机理,甚至保持原有建筑外貌不变情况下的有机更新，堪称“旧瓶装新酒”。

在上海，第一太平戴维斯主导了不少对于单体建筑或是建筑群的功能升级改造，例如浦东新梅广场、万豪公寓、红坊等。而从改造之后提升的租金、对商业氛围的提升等方面来看，这些更新案例无疑实现了“提质增效”的初衷。

城市更新的热门城市目前主要集中在大型一线城市如上海、北京、广州等。在这些快速发展的城市中，很多上世纪的建筑已无法满足当前城市化发展的需求，成为城市更新最主要的目标。

“赋予老旧空间新的功能，上海走在前列。”朱锋对于上海的城市更新成果最为欣赏。他认为，城市更新进程的加速对上海的房地产乃至整个城市的发展都起到了显著的推动作用。

朱锋解释说，正如商业的同质化，每个城市都会拥有专属的人文属性或者说特点，但很容易会被大规模的城市改造给牺牲掉，“看哪长得都一样。”而处于中国乃至世界发展前沿的多元化的大城市，上海拥有太多极具特色的城市建筑。更重要的是，在城市更新的过程中，上海非常注重对城市特色的保护。“以前我们是在一张空白的纸上打造建筑，现在，我们会拿出20%甚至更多的部分来保留这座城市的特色。”

这也是当前城市更新愈发显著的一个趋势：正如上海对人文、历史的保护，决策者和参与者不再像以往那样单纯地希望以改造升级来提升项目的商业价值。

保护建筑成为新项目的标签

客观地说，城市更新能够帮助老旧项目焕发生机，但也存在一些难题。例如，如果一幅地块有历史保护建筑，从开发商的规划角度来说，会有一些难点，投入的成本也会随之提高。此外，还会有建筑风格等的差异性，以及建筑载体的功能性问题。

朱锋透露，在对一些老旧项目尤其是历史文化保护项目的改造过程中，往往会在建筑的功能性定位和商业开发需求两者之间产生矛盾，“就是说要平衡商业、价值和原先的文化之间的矛盾”。

至于如何化解这些矛盾，朱锋认为，可以对类似地块提供一些鼓励性的规划政策；开发商可以做部分保留、保护，适度改变原先规划以平衡财务。

“其实很多开发商倾向保留原汁原味的历史建筑。”朱锋直言，几年前开发商若拿到含有保护建筑的地块，往往会认为是一块难啃的骨头，凭空增加了开发成本。但现在却反了过来，很多开发商会将项目内的保护建筑当作亮点，因为它颇具标签意义。接受程度越来越高，消费者更加欢迎类似载体的出现。

尽管朱锋谨慎表示，中国的城市更新进程只能算是“刚刚度过了认知状态”，刚刚从被动接受到主动迎接，但面对城市更新高达数万亿的商机，包括万科、恒大、富力、佳兆业、绿地、龙湖等在内的多家房企已经纷纷涉足。例如，万科持续多年开发经营良渚文化村，碧桂园斥资860亿元改造昆明春城项目，旭辉投资太原三给片区新城改造项目。同时，大量资本对城市更新保持了密切关注。公开资料显示，2017年，泰康资产的年度投资计划明确将城市更新纳入其中，而黑石、中美绿色产业基金、中信金石等资本方也加入了这个行列。