碧桂园高斌：玩转型业务，有压力但非常有成就感

完成规模突进之后的碧桂园，深谙在中国房地产市场的下半场，比拼更多的是对于持有物业的运营能力和多元资产的管理能力。因此，通过加速布局科技小镇、长租公寓等多元业态，碧桂园开始向城市运营商转型，希望进一步挖掘房地产价值链内业务及资产价值，实现公司价值的最大化。而成立仅2年，“特别能折腾”的上海区域公司，也成了碧桂园集团的创新排头兵。

长租公寓“三年一万间”

“三年一万间。”碧桂园集团上海区域总裁高斌日前在接受澎湃新闻记者采访时透露，碧桂园于2017年5月成立长租事业部，加入品牌房企积极布局长租公寓领域的行列。作为最先铺开该项创新业务的排头兵，上海区域已经搭建好独立的长租公寓团队，3个长租公寓项目将在今年底明年初陆续入市。

“碧桂园做长租公寓的出发点是想要满足年轻人的居住需求，让年轻人生活得更有尊严，让梦想绽放。”高斌感慨地说，自己多年前也曾囿于“居者难有其屋”的困境，这让他在做长租公寓的时候，“一定程度上具备了理想化的色彩”，能够感同身受地为年轻租房群体考虑。因此，定位中高端标准的碧桂园长租公寓，首批项目的平均面积达到30-40平方米甚至更大，打破同类产品的“极限值”，专注品质，甚至打造了花园，“将舒适度、私密性放在第一位，而不是经济性”。

值得注意的是，项目的租金不会超出年轻人的承租能力。“这与碧桂园的经营理念有关系。碧桂园的房子一直都是好而不贵，性价比优势非常突出。”高斌解释说，碧桂园善于成本控制，且这些项目都分布于交通较为便利的中环及外环区域，因而价格不会过高。

当前，上海区域操作长租公寓的思路包含两种：一种是直接利用碧桂园旗下的物业，尤其是每幅地块15%的自持部分；一种则是大面积租赁外面的物业，改造完成后再统一对外出租。高斌同时透露，碧桂园正在与上海的一些村集体、国企洽谈，希望能够利用它们所掌握的土地资源，进一步扩大选择范围。

作为上海区域目前计划尝试的四大新业务板块的首个试点板块，碧桂园上海区域的长租公寓业务目前“还在摸索状态，处于夯实地基的阶段”，“龙湖说自己三年内不考虑盈利，我认同这个看法。如果过早地以盈利为目的做一件事情，就很难做起来。当然三年连续亏损也是个麻烦的事情，这有一个度。”

高斌算了一笔账，以一个房间一年3.5万元的租金收入来看，在未能满租的情况下，1万间公寓的租金区间值仅能达到3亿元左右。“在上海卖100套房子就是3个亿，但是做长租公寓，碧桂园需要管理1万套长租公寓，投入的精力、成本非常巨大。”

看起来，这个数字并不能令人满意——但这毕竟是一个长远的布局。“在一个城市1万间，20个城市，30个城市铺开的话，能够做出这样的规模，也有上百亿了。”高斌也显得很有信心，“要把整个商业模式理清楚，到明年长租公寓会快速发展起来，那个时候就会追求短期的规模增长。”

不久之前，碧桂园上海区域长租公寓事业部总经理蔡红梅也曾向澎湃新闻记者透露，碧桂园上海公司要求，“首批项目为15年租期，计划于5年内盈利，进入盈利期；对长租的回报率要求为IRR（内部收益率）在25%之上，1/3租赁周期内盈利。”

大资金更易规模化复制

客观地说，上海区域公司进入长租公寓行业，有被动与主动的选择。

高斌坦言，在上海市场，碧桂园原先在三、四线城市所具备的绝对优势不再明显。土地价格飙升、市场竞争激烈的同时，“拿地减分制”也迫使碧桂园无法在沪继续此前的开发模式。“在这种情况下，我们要考虑如何适应上海，所以会去做一些新业务。”

抢滩长租公寓市场的自然不仅仅是碧桂园，近几年来，包括万科、远洋、中骏、龙湖等在内的一些品牌房企，也都在“租售并举”政策推动和自身转型的需求之下纷纷进军长租公寓市场，此举被一些业内人士认为是“中国的房地产行业的一个转折”。

高斌觉得，这是一种过度解读。在他看来，在长租公寓行业，开发商与专门的品牌商形成了一种互补：“两种主力代表两种模式，开发商是主动与被动结合在一起的，而品牌商是纯粹的轻资产，最重的东西就是那份租赁合约，他们需要民间资本的介入。开发商进入其中，会迫使他们降低预期，起到一个相互制衡的作用，形成一种均衡发展的局面，最终一起促进市场的发展。”同时，碧桂园、万科、龙湖这类大型开发商进入长租公寓领域，暂时也不会形成“重构秩序”的巨大作用，“整个市场是由大家一起来塑造秩序，是国家政策引导下所形成的一种有序的市场氛围。”

高斌对于开发商进入长租公寓领域的举措颇为看好，“相对来说资本优势会突出一点，尤其是规模地产商做长租公寓会更有优势一些。”高斌认为，类似于碧桂园这样的大型房企，会更为关注单体量的盈利模式，成熟之后才会追求规模化的增长。由于需要占用大量资金和长期运营，中小型开发商不得不面临一定的风险。

当然，诸多同行积极进入的长租公寓领域也并非蓝海。在高斌看来，长租公寓行业当前比较浮躁，对于资产的估值和盈利模式，从业者是普遍乐观的，但并没有真正想清楚怎么去做；市场过热的状态下，部分专业的长租公寓管理品牌对自身的评估、期望值过高，不利于资本的流入。此外，商业地产的泡沫也在一定程度上导致了人才供给的畸形化，专业人才稀缺。

目前行业最大的问题是，“第一，业务太新了；第二，产业政策需要更清晰。”至于解决办法，高斌认为应该成立专门的房地产基金，解决现在开发商资金链的沉淀问题。同时，希望给予长租公寓从业者一定的税收优惠，在一定程度上改善长租公寓的现金流情况，引起资本的重视，吸引更多的资金参与到长租公寓事业中来。此外，高斌认为，管理层可以鼓励资本尤其是民营资本进入这一领域，令市场竞争更为公平、透明。

加速组建与布局

值得一提的是，除了长租公寓，上海区域目前已经介入或计划尝试的还有商业、产业地产及互联网家装三大新业务，并计划最终形成独立的事业部。

其中，上海区域公司已经于今年8月在杨浦区宁国路拿下一幅商办用地，首次进入内环，“地块很小，但是对我们来说战略意义深远，代表碧桂园下定决心在上海做持有型物业，要让碧桂园的品牌在上海市中心树立起来。”而除了即将于10月底11月初亮相的互联网家装业务，碧桂园也在加紧布局产业地产，“对新业务的摸索，我相信2、3年肯定OK了。”

多元业务之外，上海区域公司的主力业务也相当亮眼：2年间，碧桂园在宝山、嘉定、青浦、金山、奉贤、临港等区域打造出20余个项目，完成了除松江以外上海郊区的战略布局，并从今年起将上海市场分为四大独立片区分别管理。此外，首个与东原地产合作的项目桐南美麓落地之后，上海区域正考虑与同行之间的进一步合作，希望选择一些更具特色的同行，形成优势互补。

短短2年，上海区域公司就从高斌“一个人一把椅子、一度想放弃”的状态，跃升至今天这个生机勃勃的320人大型团队。已付出巨大努力的高斌对于未来没有丝毫放松的意思，“公司在全面提速，上海公司将严格要求自己，学习、借鉴、成长，以飞奔的步调努力靠近集团要求。”

“客观地说，很有压力。”高斌坦言，做创新业务，时间、精力和不确定性带来的焦虑，都比传统业务的压力大。一方面，同行都很优秀，竞争非常激烈。而另一方面，碧桂园是群狼战术，一个区域会有五六个团队同时在做，“所以我们的压力不只局限于同行业的角逐，还有兄弟单位之间的比拼。”在这种情况下，还要遵从公司惯有的管理思维，都是一个很大的挑战。

不过，最令高斌欣慰的是，整个团队比较年轻，乐于折腾。“有压力，但是也非常有成就感。我很喜欢的团队状态就是大家共同前行，大家一起为这个团队更多地担当与推动。”