迪马股份困于东原

斑马消费 杨柘

继去年业绩大变脸之后，迪马股份求稳定、严控风险的心态越来越明显，甚至在今年一季度里，未见出手拿一幅土地或项目。

4年前，这家企业还曾高喊挺进千亿，如今距离相差甚远。同属于渝派房企三强的龙湖、金科，已将它远远甩到身后。

公司以运钞车等特种车辆业务起家，后来涉足房地产业务，罗韶宇、罗韶颖兄妹操盘的这家传奇企业，已慢慢走到危险边缘。

巨亏20亿

迪马股份的7万多股东，经历了一场从山巅到谷底的心跳之旅。

当今年1月份上市房企普遍预测2021年亏损之际，迪马股份信誓旦旦披露归母净利润录得9015万元、扣非净利润-5485万元，虽然同比分别下降95%和104%，终归是以盈利完美收官。

4月底，公司突然改口称归母净利润由正转负，录得-20.54亿元、扣非净利润-20.93亿元，同比分别下降214%和239%。同期，营业收入实现204.63亿元，同比下降3.80%。

画风突变让人大跌眼镜，马上引起监管机构的关注。

昨日，公司在回复上交所年报问询函回复中披露，因受新一轮疫情及一季度公司房地产销售不及预期影响，公司对存货和应收款项分别计提19.32亿元、1.8亿元的资产及信用减值损失，成为业绩骤降的主要原因。

在公司计提资产减值损失中，计提损失1亿元以上的主要项目有5个，共计提11.89亿元，占比61.45%。

去年，公司营业收入位列前十大结转项目实现收入132.68亿元，占公司营业收入的65%，前十大结转项目毛利率仅13.8%，较上年下降4.74个百分点。

去年行业周期性疲软，房企销售普遍低迷，公司支出销售费用多达12.34亿元，同比增长28.34%。

由盈转亏的同时，少数股东权益却实现盈利，成为监管部门问询的重点。

去年，公司少数股东权益增长12.76亿元。公司回复称主要两个原因，一是合作项目本期盈亏不同，按每个合作项目少数股东持股比例计算，确认少数股东损益1.36亿元，对应增加少数股东权益1.36亿元；第二是公司与合作方开展合作成立控股子公司，导致少数股权权益增加。比如，与成都新希望置业成立合资企业，后者出资3.92亿元占比49%，相应增加少数股东权益3.92亿元等。

盈利疲软

迪马股份（600565.SH）业绩骤降的幅度，远超业内大多数房企，作为重庆首家上市民营企业，对行业趋势的判断显然草率了。

2021年，国内房地产行业内有超7成企业毛利率下降，一些规模较大的优质房企，毛利率下降幅度甚至达3个百分点。而且，随着楼市政策持续收紧，2019年后的项目陆续进入结算通道后盈利空间不断被压缩。

公司当然逃不过盈利水平疲软的困境，2019年至2021年，房地产业及物业服务实现收入182.1亿元、195.8亿元和185.3亿元，毛利率分别为28.57%、20.09%和15.58%。

房地产业务盈利水平下行，公司专用车业务收入规模却持续增长，去年实现收入11.34亿元，同比增长16.21%，毛利率20%以上。即便如此，也很难救赎公司整体业绩了。

迪马股份在拓展房地产业务方面历来野心勃勃，2017年旗下地产平台东原地产总部迁址上海，董事长兼总裁罗韶颖就高调宣布3年后实现千亿销售规模。

直至去年，公司年报披露销售金额369.03亿元、克而瑞合并口径为553.7亿元，均距离千亿甚远。

值得注意的是，公司各个市场区域的盈利水平千差万别。

去年，华西、华中区域毛利率分别为15.64%和20.65%，较上年分别减少14.95个百分点、1.49个百分点，浙江区域毛利率低至2.62%。

同期，公司发家之地西南区域毛利率下降9.29个百分点，为14.15%，收入38.12亿元，同比大降37.19%。在自家门口跌倒，令人非常意外。

与此同时，公司的现金流状况越来越差。据去年年报，经营活动产生现金流净额-23.4亿元，较上年下降205.43%，投资活动产生的现金流净额同比下降68.82%。

今年一季度，随着客户到访和购房需求大幅下滑，公司实现销售收入40.45亿元、销售面积38.06万平方米，同比分别下降57.78%和44.86%。

销售不利早已让公司捉襟见肘，在一季度里，公司罕见的无新增房地产项目。要知道，在2020年股东会上，公司曾透露未来1年将出资300亿元拿地。今年以来的惨淡的销售状况，预示着未来的日子会更难。

截至今年3月末，公司短期借款21.82亿元、一年内到期非流动负债56.79亿元，同期货币资金仅43.90亿元。

坏消息之余，公司日前已将旗下物业公司东原仁知服务分拆至港股主板上市，或可为公司缓解融资压力。

不过，公司经营状况要变好，还得稳住主业，毕竟去年营收和净利润双降的困局亟待扭转。