卖家借疫情终止二手房交易，浦东法院：疫情不是免责挡箭牌

在二手房买卖中，双方一切谈妥，并已签订了意向书，买家也按约支付了50万元定金，但此后卖家却以新冠疫情为由，想要中止交易。不过，买家却说，这是因为房价上涨，卖家想要坐地起价。

5月18日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者从上海市浦东新区人民法院（以下简称上海浦东法院）获悉，该院经审理后，对这起涉疫情房屋买卖纠纷作出一审判决：确认意向书解除，被告返还定金50万元，并赔偿原告损失50万元。日前，二审法院维持原判。

上海浦东法院介绍，2020年3月，李先生夫妇看中了一套位于浦东新区的房子，尽管卖家人在国外，经中介居间沟通，三方成功在线签订了《委托购买意向书》。考虑到疫情影响，卖家回国日期未定，意向书中将房地产买卖合同的最晚签订期限定在同年6月15日，过户时间最迟为7月31日。同时约定，若因疫情造成的不可抗力，买卖双方可另行书面协商约定签约日期。

随后，李先生按约支付了50万元定金，根据意向书，该款项暂由中介代为保管，直至双方签订买卖合同后，转至资金监管账户。期间如果李先生违约，则50万元归卖家所有；反之，如果卖家违约，则双倍返还定金给李先生。

可是签约日期临近，眼见房价上涨，卖家想要按照当前市场价格重新协商，还表示“如不调整现在的价格，这买卖不可能顺利进行”。

李先生无法接受，双方协商无果后，交易陷入了僵局。

同年8月2日，约定的最迟过户时间已过，卖家发来告知书，表示李先生未能在履约期内与自己另行协商日期，应视为放弃交易，自己短期内也不打算出售该房屋，故交易中止。

可谁知，第2天，卖家就将该房屋重新挂牌出售，挂牌价转眼涨了100万元。眼见继续履行无望，李先生表示同意解除意向书，但要求双倍返还定金，而卖家却称自己没收到定金。无奈之下，李先生夫妇向法院起诉。

原告诉称，卖家歪曲事实、单方终止交易，构成根本性违约，应当双倍返还定金合计100万元。不过，卖家违约给自己带来的损失已经远超定金数额，应当按照该房屋涨价之后的差价97万元进行赔偿。

被告辩称，同意解除意向书，但自己没有违约，取消交易是因为疫情不可抗力。自己没有收到定金，也没有委托中介保管，不应由自己返还。根据法律规定，定金和违约金只能二选一，原告现已主张了定金，就不能再主张其他赔偿。

第三人中介公司称，认同原告的陈述和诉请，被告在委托书中的签字属实，50万定金现在自己处，判决后可以退还。

上海浦东法院经审理后认为，原、被告签订的《委托购买意向书》属预约合同，该意向书签订于疫情期间，其中约定的期限均已考虑到了疫情影响，对于疫情不可抗力导致的变动，也可按约定另行协商。被告签订意向书后，并无返沪的表态，反而多次提到房价上涨，要重新协商价格，其违约意图明显，发函终止交易的行为构成违约，原告据此解除意向书于法有据，遂认定该解除系被告违约造成。

关于第三人收取的定金50万元是否是其代被告保管。法院认为，第三人作为居间方，处于中立地位，无证据表明其与一方有利害关系，且收取定金时，原、被告还未产生纠纷，第三人无必要冒充签名，其陈述有一定可信度。同时，意向书中约定了定金事宜，被告签订时理应知晓，但他在解除意向书前，从未对定金提出异议。被告与第三人的聊天记录也显示，其知晓并认可定金事宜。因此，法院认定被告委托第三人保管定金这一事实存在，该定金视为被告收取。

至于赔偿金额，考虑到双方签订的意向书为预约合同性质，结合履行程度、违约时间、违约方过错、定金金额等因素，法院酌定为50万元。

据此，法院作出上述判决。

上海浦东法院民事审判庭副庭长、本案主审法官周箐表示，在房屋买卖中，一味地将疫情和不可抗力划上等号，这是一种片面的认知。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因此疫情对正常履行影响不大的，不应按不可抗力纳入考量，进行责任免除。正如本案中，被告违约表面是因疫情导致，实则是意图涨价而故意违约。在此也提醒大家，疫情不是违约的借口，更不是万能的免责“挡箭牌”，买卖双方都应遵法守约，积极履行各项约定义务。