戴德梁行：核心商务区“高龄”写字楼加速改造升级

戴德梁行日前发布报告称，2017年前三季度，上海写字楼成交量同比下滑53%，但租赁市场的新增供应量创历史新高。面对新兴区域的挑战，一些核心商务区的“高龄”写字楼项目正加速升级改造。前三季度，中国房地产资产证券化产品共计发行18单，发行金额达417亿元，与去年同期相比增长超过300%。

报告同时指出，上海商业市场正面临变革，网红、跨界、IP潮流正成为商业市场新出口。

销售型写字楼成交疲软，租赁型供应暴增

报告显示，2017年前三季度，上海整体销售型写字楼新增供应屈指可数，成交同比下滑53%。其中，闵行区以约27万平方米的成交面积位居前三季度成交榜首，占整体交易量的36.5%。报告提出，今年对商办市场整顿以来，散售型交易疲软，大宗交易比去年提升10个百分点。

对于区域的选择，买家更青睐具有发展潜力的板块，如七宝板块、大虹桥板块、大宁板块、浦东世博板块等都有大宗成交，买家仍以金融基金类为主。

前三季度上海租赁型写字楼新增供应面积达136万平方米，高于去年全年23.6%，创历史新高。甲级写字楼存量超过1000万平方米，其中核心商务区存量666.80万平方米，新兴商务区存量336.02万平方米。值得注意的是，新兴商务区租赁型写字楼交易量尤为突出，2017年前三季度的成交面积达54万平方米，是核心商务区的1.6倍，其中金融、生产制造业合计占比达五成，鉴于互联网+行业的快速发展，电子科技类企业的需求也增长较快。

戴德梁行预测，未来（2017年第四季度到2018年）新兴区域仍是供应主战场，其中浦东前滩世博和徐汇滨江板块集中供应量较大，徐汇滨江预计供应53.37万平方米，浦东前滩世博预计供应47.51万平方米，占整体规模的比重分别为25%、22%。

新兴商务区拥有租金产品双重优势

戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁表示，写字楼租赁市场未来总体供应量大，租户有更多选择性，竞争变得更为激烈，逐渐成熟的新兴商务区拥有租金产品双重优势，对客户吸引力加大，核心商务区面临相对高租金及空置上升双重压力。

报告称，以人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇为主的核心区写字楼整体空置率比2016年都有所提升，其中超过10年楼龄的写字楼正面临客户流失的现象。而随着新兴商务区的逐渐成熟，越来越多的企业择址在交通方便以及有租金吸引力的新兴商务区办公。比如，美敦力在前滩世贸中心租赁了15000平方米的办公空间，飞利浦也搬迁至市北智汇园等。

沈洁直言，核心商务区配套完善成熟、客户有一定黏性，但由于开发时间较早，核心区楼龄较长的物业也面临着物业设施陈旧、功能与发展形势不匹配、运营管理与需求不匹配等难题。

“一些楼龄长的物业可进行升级改造，使其重新焕发活力，赢得客户。”沈洁强调，核心商务区的写字楼可以通过提升自身的竞争力与新兴商务区抗衡。例如，戴德梁行今年刚刚参与改造完成的嘉宁国际，除了改造已有的公共区域及硬件设备外，还新增PM2.5过滤系统、特斯拉充电桩等设备，改造后获得LEED国际金奖认证，租金及客户品质明显提升。

目前，已经有越来越多楼龄较长的写字楼升级改造，如世界贸易大厦正在改造中，从外立面到公共区域再到标准层等全面升级，预计租金会有提升。

“事实证明，楼宇升级改造确保物业保值增值，大部分经过改造的写字楼租金基本都有明显增长，出租率也保持在高位。”沈洁预测，未来上海的核心商务区将会有更多存量物业加入到升级改造中。