金科穿越新周期的底气

在需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力之下，房地产市场早已摒弃了过去的“唯规模论”，求稳成为了房企对未来发展的共同追求。在存量竞争时代，市场已经达成共识：更加强调财务安全与经营稳健，注重精细化管理和运营的房企更容易穿越周期，走出稳健的发展曲线。

近日交出年报的金科，或许可以回答：在后疫情时代，什么样的房企更符合行业的发展趋势？

5月6日，金科股份（000656.SZ）召开2021年度业绩发布会，以“勇毅奋进·行稳致远”为主题，回顾了“四位一体、生态协同”发展战略经过四年的不断演化，所取得的积极成效。

业绩会上，金科股份董事长周达表示过去一年金科“整体上看公司经营发展稳健的态势没有变，长期向好的趋势没有变。”此外，周达还表示，过去一年，面对行业挑战，金科及时确定并实施了“一稳二降三提升”的经营发展策略，通过主动优化财务结构，抢抓销售回款、盘活优质资产、压降投资强度和各类开支，牢牢守住了现金流安全。

对于金科年内的发展，周达表示，“稳健经营会是我们2022年的核心目标。公司将结合内外部实际情况，量入为出、稳中求进，科学谋划各项生产经营计划，探索新的发展模式。”

对于市场普遍关心的近期的公开市场债务兑付问题，周达也给出了正面回应，表示“金科将积极推进项目复工复产，做足销售回款，尽可能盘活沉淀经营资金。”同时，周达还透露了金科正在筹备发行20亿元小公募债。

会后，金科披露了股份回购的最新进展。截至4月底，金科股份累计回购4269.79万股，回购金额达到1.9亿元，向投资者传递出公司对于未来发展前景充满信心的积极信号。

经营稳健增长

业绩凸显韧性

4月29日，金科股份交出了一份稳健增长的业绩答卷。

在“一稳二降三提升”的经营策略指导下，2021年金科全口径销售金额达到1840亿元、销售面积1966万平方米。在克而瑞公布的2021房企销售排行榜上，金科位列第18位，已经连续三年进入行业前20。

受益于2021年结算面积增长，金科在收入端继续保持稳健增长。当年实现营收1123.1亿元，净利润66.88亿元，其中归母净利润36.01亿元。

在销售稳健之外，金科的销售回款率连续四年增长。2021年全年，金科实现销售回款1853亿元，回款比例高达101%，处于行业高位，真正做到了“以现金为王，做有回款的销售”。金科2021年经营性现金流量净额达到142亿元，连续四年为正，持续改善现金流水平。

金科在经营端有高回款保障，融资端也有高信用背书。2021年，金科股份主体信用等级维持稳定，标普国际评级由B+跳级提高至BB-，展望稳定；中诚信、联合评级均给予AAA级。受此助力，2021年度，金科通过境内外各类公开市场债券融资118亿元，位居国内A股民营房企前列。

充足的资金在手，金科保持了良好的兑付信用，全年公开市场债务100%兑付，累计完成兑付8笔，兑付金额超106亿元。

截至2021年末，金科总有息负债规模下降至806.10亿元，同比压降约170亿元，较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。

同时，金科的负债结构持续优化。截至2021年底，金科资产负债率降为79.07%，同比下降了1.65个百分点；净负债率为69.51%，下降5.56个百分点，扣除合同负债后的资产负债率为69.17%，降低了0.68个百分点。

土储布局合理

“保交付”落到实处

评判一家房企是否能够穿越周期，从现金流可以看当下是否能活下去，土储则能看出未来是否还有发展底气。

过去一年，在“稳增长、降杠杆”的大基调下，金科严格将投资销售比控制在40%以内，坚持多元化拿地模式，在保证现金流安全的前提下有效补充优质土地资源，全年累计新增土地储备47宗，累计计容建筑面积976万平方米。

其中，金科通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积为557万平方米，占比56%；新增土地储备按计容建筑面积计算二三线（含新一线）城市占比约87%。

截至2021年底，金科总可售面积达6591万平方米，能够有效支撑未来2-3年发展需求，其中超60%土储面积位于一二线城市。在当下环境，这一土储结构无疑有助于整体经营风险的降低，为公司稳健发展带来更多保障。

不仅如此，在“保交楼、保民生、保稳定”已成为当下行业首要目标时，金科早已将“保交付”落到实处。2021年，金科股份及所投资的公司期末在建项目约400个，全年新开工面积约1485万平方米。截至2021年末，金科在建面积约6096万平方米，竣工面积约2111万平方米，全年交付住宅面积约2175万平方米，房屋套数约14.16万套；业主满意度88.44%，处于行业领先地位。

“地产+”业务提速

商业地产发力

2021年是金科“新五年”战略的开局之年，依托“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，金科提出精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，进一步整合产业链生态圈，保持行业竞争优势。

在智慧服务领域，金科坚持“美好生活服务商”定位，持续探索消费需求，通过空间物业服务(S)、社区增值服务(L)、本地生活服务(C)、数智科技服务(T)四大业务深度协同赋能，各项核心经营数据均实现高速增长。2021年，金科服务（9666.HK）营收59.68亿元，同比增长约77%；归母净利润达10.57亿元，同比增长71%。

截至2021年底，金科服务在管面积达到2.37亿平方米，无论是服务规模，还是消费者满意度，都位居行业头部。

产业运营方面，随着临沂、潍坊两地产业园区开园运营，江津智慧科技城、济宁生命健康科技城完成招商，金科正在通过“园区运营管理”做实轻资产运营业务。截至2021年底，金科产业已实现全国22个城市的布局，累计开发和管理园区28个，面积超1300万平方米。通过建设、运营高标准、高质量的产城项目，助推区域产业结构升级。

商业是金科多元赛道布局的主力之一。过去一年，金科在商业地产上的发力是有目共睹的，商业版图已经逐渐清晰。

截至2021年底，金科商业在全国拥有在管项目80个，在管面积307万方，自持体量98万方。通过金科中心、金科悦FUN和金·WALK为代表的城市综合体、购物中心、社区级商业的三大成熟产品线，完成了“中西部、长三角、环渤海”的全国化发展战略布局。凭借对新的消费人群、新的消费时段、新的消费品牌的深度理解和洞察，2021年金科商业已经跻身全国商业地产企业前20强。

值得一提的是，在智慧服务、产业地产和商业地产的轻资产运营外，金科代建业务也日趋成型。2021年，金科完成代建项目销售金额20.28亿元，新增代建储备建筑面积140万平方米，代建储备货值近500亿元。

多元业态的协同发力，不仅为金科整体收入提供更多“活水”，也大幅增加了金科抵御行业周期波动风险的能力。

厚土植根，坚韧生长。金科连续24年对消费需求变化的深刻洞察，为自身创造了穿越新周期的底气。未来的日子里，金科如何继续实现高质量发展？值得期待。