旭辉：今年上海商办销售额已超住宅

基于“内部和外部的原因”，旭辉集团近年来愈发重视对商办物业的开发、持有，其在商业版图上的谋略正日益引起市场关注。值得注意的是，对于资金沉淀要求较高的商办物业，旭辉“方法很多，渠道很多”。

位于上海的莘庄中心公开

六个商办项目“排队”开业

9月13日，由旭辉集团和永同昌集团联手打造的“莘庄中心”公开露面。公开资料显示，该项目位于莘庄商务区核心位置，拥有甲级写字楼、自持商业、酒店及6栋独栋办公产品。旭辉方面表示，该产品为旭辉第五代升级之作，表现出旭辉对商办的独到理解与严苛追求。

近年来，旭辉正加紧拓展商办市场。以上海为中心，旭辉当前已在北京、重庆、长沙、杭州、南京、苏州、合肥等一、二线城市布局20多个商办项目。根据公开资料，旭辉2016年商业/写字楼销售额为83.3亿元，同比增加176.4%，占合同销售总额的 15.7%，占比提升5.7个百分点；自持物业租金收入同比增加51.9%。

旭辉上海区域事业部副总经理、商用事业部总经理黄伟建向澎湃新闻记者强调，旭辉正逐步提升商办项目的比重。旭辉目前在沪已开业5个商办项目，6个在建项目如浦东洋泾项目、宝山罗甸项目等也将在今年底至明年陆续开业。

截至今年8月底，在沪销售型商办项目已经完成了80多亿元的销售额，超过住宅产品的销售额，占总销售额的近70%。黄伟建希望，这一数字在未来2年可以维持在100亿元以上，且未来五年持有型商办物业的规模可以达到500亿平方米。

早在去年8月，旭辉集团副总裁蒋达强就强调，旭辉正转向商业地产。未来5年，旭辉的商业项目会增加到25-30个，基本上是每年新开3-5个，主要聚焦上海及北京两个核心城市，通过兼并收购等市场化路径形成规模，树立品牌。今年7月，旭辉公布“二五战略”，“房地产+”战略亦全面开启。借助房地产主业雄厚的资源和强大的平台，旭辉将触角伸向商业管理、物业管理、长租公寓、EPC(住宅产业化)、教育、工程建设和基金管理“七小龙”，更为积极地寻找业务的增长点、价值的实现点。而作为集团的大本营、根据地，旭辉上海公司成立了商用事业部，主要针对上海区域内的酒店、商业、办公、开发建设等业务，通过资产管理部门打通整条业务链。

“合作模式易锁定优质资源”

旭辉对商办项目的重视，黄伟建解释说，“有内部和外部的原因”。

“我们的战略是跟着国家的战略走。一线城市现在住宅土地不好拿，地块确实也没那么多，僧多粥少。”黄伟建称：“另外，我们非常看好一线城市的优质资产。除了物以稀为贵，长期持有的话也非常具有增值价值，可以多一些融资渠道来解决资金问题。”

按照土地出让规定的不同，旭辉的商办产品分为持有及销售两大类。至于自持与销售的比例，黄伟建认为首先要看拿地的经济指标。目前旭辉已开业及在建的商办产品中，可售比例大多在20%左右。

由于非常看好上海未来的商办市场，且认为商办产品散卖会影响后续管理，旭辉会严控“持销比”，强调提升对商办物业的持有比例。按照黄伟建的说法，2021年，整个环上海要做到300亿元的销售额；在自持商办部分，上海旭辉计划到2021年实现500亿元的规模，今年底已将近200亿元。

尤其是那些位于城市中心的优质资产，旭辉一贯选择持有。“一是资产的增值，另一个可以采用资产证券化的方式进行融资。”而旭辉控股（集团）有限公司主席林中也曾表示，在核心城市核心地段，买商办安全系数比住宅更大，公司持有的一些位于上海北京核心地段办公楼，租金回报率可达6%-8%以上，公司“舍不得卖”。

黄伟建坦言，商办物业是重资产，持有如此大量的项目自然会有资金上的压力。但是旭辉“方法很多、渠道比较多”：“其实商办也要高周转的，就是快速地把规划弄好，正常做开发贷，这样资金就没那么沉重。”

另一方面，与住宅项目一样，旭辉的商办项目基本上都采用了合作模式，例如，莘庄中心就与永同昌集团合作，而将于明年“5·1”期间推出的浦东置汇广场则选择了香港置地作为合作伙伴。“资产比较重，需要大家一起分担风险”。在黄伟建看来，合作发展的模式让旭辉“可以用同等资金锁定更优质的资源，提升品牌输出及轻资产运营的能力，提升资金投资回报率”。旭辉集团上海区域事业部营销部商办总监唐崔骅则补充说，合作者之所以青睐旭辉，就是因为旭辉“比较灵活”，在最低的指标要求之下，回报率、净利润、是否控股“都可以商量”。

至于上海旭辉商业未来的发展目标，黄伟建强调，会继续做好产品，保证产品的升级，“上海旭辉有个口号，要做上海的新鸿基”。同时，会承接集团“二五战略”目标进行具体安排，有条不紊地打造产品，完成既定的销售目标：“商业事业部之前有各种各样的产品，但是之前没有归总到一起，今年专业人才到位，这对商办事业部很重要，要用专业的人来做专业的事情。”