杜易修：当前时代，雅诗阁前瞻布局、逆势扩张

在2022年这个摁下“暂停键”的春天，雅诗阁的客人们和上海市民一起足不出户，等待解封。

从居家办公到核酸检测、场所消毒、物资团购……庆幸的是，虽然不能像往日那样出入自由，但是客人们并没有感受到过度的忐忑和焦虑。

这除了公寓本身拥有独立厨房、洗衣设备等，不必暴露在公共空间的优势特点外，还与雅诗阁深耕服务公寓领域30多年，拥有丰富、专业的运营经验和严格、标准化的管理体系密切相关。“2020年，我们成功接受考验，现在也不是问题。”雅诗阁中国业务拓展总监暨华东及华北区大区总经理杜易修告诉记者，他们已经采用一系列特殊时期措施，以保障员工和客人安心工作和生活。

雅诗阁中国业务拓展总监暨华东及华北区大区总经理杜易修

尽管疫情影响了全球休闲旅游业发展，但是雅诗阁在这两年中却逆势飞扬，获得长足发展。“即便是在特殊时期，我们仍然拥有酒店无法比拟的抗风险能力和韧劲。”杜易修表示，至2021年底，雅诗阁全国长住营业额占比达65%，长住客成为其中国市场客群的重要组成部分。

品牌实力和运营能力获市场认可

雅诗阁旗下首家国际服务公寓诞生于1984年的新加坡。至1998年，以盛捷服务公寓在上海、天津开业为起点，雅诗阁在中国市场已经开拓了24年。24年间，它经历着令人瞩目的蜕变：从关注海外入境客源转向抢占国内高净值人群长租市场，从自有物业重资产管理发展到品牌输出管理模式，从三大知名品牌支柱华丽变身为涉及全年龄层客户群体的十几条细分产品线的商业版图。这个旗下物业遍及全球30多个国家200多个城市的知名国际服务公寓及酒店业主和住宿运营商越来越呈现出蓬勃气象，并始终对中国市场充满信心。

雅诗阁有限公司旗下品牌

自2018年，雅诗阁定下在华发展6万套公寓单元及酒店客房的目标后，接下来的每一年，不管市场如何变幻，雅诗阁步伐精准，执行力惊人。

2021年，雅诗阁新开业项目落子北京、天津、上海、杭州、南京、无锡、广州、珠海等15个城市，首进三亚、博鳌，与国有企业合作的占比达到半数以上。

2022年，他们计划在上海、宁波、苏州、合肥、武汉、成都、西安、沈阳、佛山、深圳等城市开业近20家物业。

雅诗阁中国物业分布

“一二线城市对于住宿业、特别是长住类型的服务公寓需求是非常可观的。未来，我们希望继续与大型房企集团以委托管理的方式保持合作，入驻常州、温州、嘉兴、济南、太原、福州等经济发达城市，不断拓宽市场版图。”杜易修表示。

他们调整了自有物业服务的“重”模式，坚持轻重结合的“打法”：在拓展品牌输出管理模式的同时关注房产投资，因为“轻”会更容易建立规模，“重”则会获得资产升值。

最近的一个新的消息则让雅诗阁对未来市场更有信心。“今年伊始，我们把握时机，通过与卡塔尔投资局合作的雅诗阁服务公寓全球基金，在国家级经济技术开发区及出口加工区、宁波北翼国际化新地标——宁波杭州湾滨海新城收购了一个住宅产权项目，拟定名为‘宁波盛捷杭州湾服务公寓’，共206套单元，预计将于2024年投入运营。”说起此事，杜易修意气风发。

宁波盛捷杭州湾服务公寓效果图

规模扩张明显的同时是营收喜人，客人纷纷买单：广州环贸中心雅诗阁服务公寓、广州环贸中心越秀星廷公寓、上海盛捷虹口外滩界服务公寓三家物业在运营三个月后入住率快速突破60%；开业半年内，上海盛捷虹口外滩界服务公寓就呈现出两房月租高达3万仍一房难求的状态，上海雅诗阁森兰服务公寓迎来100家长住客入住的繁荣景象。

与2020年相比，2021年雅诗阁在中国的总营业收入增长了21%，在北京、广州、上海、深圳等一线城市的平均入住率超过80%，长住客收入同比去年增长14.9%。

征服客户的心，雅星会计划推进顺利

为了持久赢得客人的忠诚度，雅诗阁可谓不遗余力，这其中就包括了2019年推出的雅星会计划，他们希望借此减少对在线旅游代理的依赖性，扩大客源规模。

客人自由使用积分抵扣部分或全部房费，这一灵活实惠的积分兑换服务计划一开始就吸引了业内目光。经过三年发展，雅星会的积分渠道已从官方网站扩展到Discoverasr.com官网、探索雅星会APP、雅诗阁预订中心、雅诗阁官方微信小程序、全球分销系统授权的旅行社，以及遍布30多个国家或地区的130多个城市中的400多家公寓及酒店。

“目前在中国，雅星会政策适用于雅诗阁、馨乐庭、馨乐庭连心、盛捷、lyf等诸多品牌；并已与飞猪、携程、凯德星等机构及平台实现了会员互通，而且我们还即将与支付宝进行合作。”杜易修表示。

除了吸引旅游休闲的短租客源，雅星会还想抓住商务客源。据介绍，自2022年3月1日起，选择雅诗阁旗下参与雅星会长住积分项目的公寓长期下榻（连续入住30天及以上）的雅星会会员，皆可按月赚取积分奖励。

如今看起来，雅星会这一招决策正确。目前，雅诗阁约90%的直客订单来自于雅星会会员，其中超过60%的会员拥有复购记录。

细分品牌市场，带着前瞻目光布局

如今的雅诗阁正在进入创新及收购的蓬勃发展期，他们将产品线分为服务公寓及酒店两大板块。除了“雅诗阁服务公寓”、“馨乐庭公寓酒店”和“盛捷服务公寓”三大知名品牌，雅诗阁还推出“The Crest Collection 雅诗阁臻选（系列）”、“馨乐庭连心酒店”、“lyf共享公寓”及“雅遇长租公寓”，并引入“达美庭乐龄服务公寓”，定位不同的产品线多达十多种，辐射全年龄段。

“我们不仅对最早诞生的“雅诗阁”、“馨乐庭”和“盛捷”三大品牌启动360焕新计划，重塑品牌调性，以全新概念引领迭代后的核心客群，同时，还以前瞻性的目光积极关注时代变化带来的新需求。”杜易修说。

重庆雅诗阁来福士服务公寓

天津盛捷空港云筑服务公寓

徐州馨乐庭云龙湖公寓酒店

2016年，雅诗阁成立针对新一代旅行者的品牌lyf，公寓主打共享空间，共享的厨房、饭厅、洗衣房及各类商务设施设备，让健身房、游戏房和客厅成为与朋友共享和欢聚的场所。lyf注重元宇宙数字生活空间的打造，计划为住客提供更多延伸至虚拟世界的无界生活体验，并为此成立lyf创新实验室，加速虚拟现实（VR）和增强现实（AR）技术的开发。

上海中建lyf虹桥共享公寓-以食会友（社交厨房）

上海中建lyf虹桥共享公寓-欢聚一堂（联合办公及活动空间）

上海中建lyf虹桥共享公寓-浣然如新（自助洗衣房）

近年来住房租赁市场受到较多关注，多方信号灯频频亮起，这让雅诗阁敏锐地意识到，长租公寓行业或将迎来新的增长机会。

2020年，“雅遇”成为雅诗阁为中国市场打造的长租公寓品牌，在上海、杭州和西安3个城市管理及储备超过2300套公寓单元。其首家物业——杭州和达雅遇长租公寓（下沙）一经推出，就凭借精准的品牌定位，以专业性、安全性以及高性价比，吸引了该区块大量年轻人的兴趣，并且成为当地人才引进住房补贴政策的优选对象。

杭州和达雅遇长租公寓（下沙）- 一房套房

在长租品牌“雅遇”落地后，雅诗阁又开始着手打造进阶品牌“雅院”，为目标客群提供升级服务。

“雅诗阁具有国际化领先的运营能力、业主和运营商的双重视野，以及不断迭代的设计优势、人才管理优势、协同拓展发展机会，这让我们可以实现弯道超车，在长租公寓新赛道中闯出一片蓝天。”说起雅诗阁的优势，杜易修很自信。

当年作为先行者的眼光与勇气如今转化为雅诗阁领先行业的资本，超前布局养老事业也是其前瞻性的又一次体现。

据“七普”数据结果显示，我国65岁及以上老年人口占比自16年的10.1%上升到了13.5%，预计2025年“十四五”规划完成时，此阶段人口占比将达到15%，中国正式迈入深度老龄化阶段。养老产业的发展将迎来突破性拐点，但距离市场成熟尚需5—10年时间。

宁波杭州湾达美庭乐龄服务公寓效果图

早在2019年，雅诗阁已捕捉到这一变化。他们看中法国资深养老公寓品牌DOMITYS（达美庭），并决定将其引进亚洲，为亚太区人口数量正在逐年上升的银发人群提供服务。“2021年，我们的中国首家达美庭项目已经在宁波签约，旨在为独立而保有活力的年长者提供宽敞、安全、高品质的服务公寓。”杜易修说。

旅宿与投资合作，打造新矩阵

即使在疫情冲击下，资本市场对投资行为更加审慎的这几年，雅诗阁依然保持扩张之势，与背后的资本战略不无关系。

2021年9月，凯德集团进行重组。重组后，凯德集团形成两个实体——凯德投资和凯德地产，其中凯德投资的业务板块由集团的投资管理平台和旅宿业务整合而成。

成立之初，凯德投资被定位为立足亚洲、具有基金和资产管理能力的综合型上市全球房地产投资管理公司，持6个上市房地产投资信托和商业信托以及20多个私募基金，横跨多个资产类别，通过基金管理、旅宿管理和资本循环三个引擎驱动增长，涵盖投、融、建、管、退各个环节，实现资产链闭环。

雅诗阁在这场重组中扮演什么角色呢？“作为凯德投资旗下旅宿业务的主理公司，雅诗阁出色的运营能力为房产的保价增值提供独特动力，并为凯德投资进一步拓展至相关的长租公寓领域提供良好保障，而凯德投资的项目进展也将助力雅诗阁获得更多管理收益。”

杜易修认为，雅诗阁的优势是一套组合拳，除了多元化的产品矩阵之外，其综合实力在规模集群效应、产品设计能力、运营能力、分销储备、IT研发实力等方面均表现杰出，在大住宿运营等全价值链领域拥有丰富的专业知识。“我们提供国际化、系统化、标准化的商务解决方案，为合作伙伴提供可持续、抗风险的丰厚收益，为业主及战略伙伴获取良好的资产回报率保驾护航。”

未来5年市场预期：始终相信中国

从1998年到2022年，雅诗阁已经在中国约40个城市拥有和管理近180个物业、逾38000套公寓单元及酒店客房，其中约20家物业、逾4000套公寓单元及酒店客房单元计划于今年开业。近年来成绩尤其斐然，仅去年一年，雅诗阁就在华揽入30份管理合同，连续3年实现超过17%的增长率。

“积极抢占市场份额、扩大运营网络仍然是我们的重要目标。”杜易修表示，2023年，雅诗阁的目标是全球物业规模达到16万套，在华管理服务公寓及酒店单元达到6万套。

不过，高速发展之下，人才缺口问题也日益显现。破局人才储备困境，成为雅诗阁目前工作的重要挑战之一。针对这一问题，雅诗阁建立了“服务式公寓管理人才培养计划”，为员工提供个人提升机会，并为新开物业储备管理人才。

雅诗阁如何看待5年后的市场局面？对于这个问题，杜易修显得非常淡定。

“我们对整个市场抱持‘审慎乐观’的态度。‘乐观’，是因为我们看好中国市场。雅诗阁不会仅在原有领域按部就班，我们会打造或引入新产品，如共享公寓、长租公寓、养老公寓等，突破原本的定位壁垒，同时加强与大型房企合作，开拓蓝海市场。当然，在实现集团扩张提速的同时，雅诗阁一定会坚持对每个项目进行风险评估，确保我们的布点和品牌选择的‘审慎’。”杜易修表示，对标准的坚持，雅诗阁会一如既往。