沈阳：个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年

4月26日，沈阳市房产局官网发布消息称，沈阳市房产局、国家税务总局沈阳市税务局发布《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》。

通知称，为消除新冠疫情对沈阳市正常生产生活造成的不利影响，减轻群众购房负担，满足住房需求，经研究，个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。通知自发布之日起执行，由联合发布部门按照工作职责负责解释。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策意味着2021年推行的二手房增值税新政也开始放松，类似放松的风向也值得关注。

严跃进称，沈阳此次明确了二手房交易的免征年限从5年调整为2年，客观上有助于降低二手房交易的成本。

2020年9月，沈阳市房产局等9部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。当时政策明确，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

严跃进认为，沈阳此次废除了2020年关于增值税征收收紧的政策，政策重新放宽对于二手房的交易势必产生积极的影响。一些持有2-5年的二手房，后续交易也可以获得增值税豁免的优势，即不需要缴纳增值税。而增值税在二手房交易中是一类比较大的税费负担，沈阳政策自然能够降低二手房的交易成本，促进二手房市场的活跃。

严跃进表示，二手房增值税免征年限“2改5”的规定，是2020年房地产政策收紧的一个重要体现。当时包括深圳、无锡、成都和沈阳都陆续出台了二手房增值税收紧的政策。此类政策的目的其实就是为了打击二手房的炒作和交易，通过二手房增值税免征期的调整，使得二手房短线操作的获利空间减少，换句话说，当时此类政策的出台正值二手房和学区房炒作比较明显的时候。而从现在房地产市场的表现看，其实二手房市场确实明显降温，而且二手房的交易免征期若不调整，那么一些二手房的交易，所征收的增值税会比较高，客观上会使得二手房交易停滞。所以此次沈阳政策从税费的角度来促进二手房交易的回暖，具有很强的信号意义。

严跃进举例，目前沈阳二手房的价格大约为9000元/平方米，若以一套房屋总价100万元来看，考虑“100万元总价、持有3年”的二手房交易情况，其政策前后的增值税变化是：按照旧政策，其需要缴纳增值税，按5%的税率计算，就需要缴纳5万元的增值税。按照新政策，其已持有超过2年，就没有增值税的概念了，相当于可以少交付5万元的增值税。而在实际过程中，这个费用可能是房东交，也可能是下家交，但无论如何，类似税费减免使得二手房的交易负担就会明显减少。

国家统计局发布的2022年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，沈阳3月份新建商品住宅销售价格环比微降0.4%，同比持平；3月份二手住宅销售价格环比下降0.7%，同比下降1.5%。沈阳新房、二手房价格连续下滑，其中二手房的价格更是跌破2021年同期水平。