社科院张斌：三大支撑因素都在下行，房地产市场或将持续放缓

中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌   澎湃新闻记者 周頔 摄

“当前和未来一段时期，房价大幅上涨、炒房、资金过度进入房地产相关部门都不再是房地产市场面临的主要矛盾，但过去很多政策都是基于这些主要矛盾来制定的。”

4月24日，在中国金融四十人论坛主办的《2022·CF40中国金融改革报告：金融促进高质量发展之路》上，中国金融四十人论坛（CF40）资深研究员、中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌如是说。他表示，未来的主要矛盾有两个：一是都市圈高房价使得大量打工者难以在工作城市安居；二是房地产行业持续阶段性的债务问题和过度缩表，或危及全社会信用扩张和宏观经济稳定。

谈及房价高企的问题，张斌指出，中低收入群体往往在都市圈居住，都市圈容纳了城市里60%、70%的人口。他认为，哪怕一个城市房价很贵，都市圈房价没那么贵，大部分都还可以接受。以国际对比，纽约、伦敦的中心城区要比北京、上海、深圳还要贵，但纽约、伦敦的郊区房价只有中心城区的1/8-1/7，而中国很多郊区房价仍然是中心城区的1/2左右。

“高房价不等于房价泡沫。”张斌指出，因为还不起房贷带来房价下跌进而导致金融市场动荡的路径在中国不大成立。因为我国大部分居民更多是储蓄购房，即便举债买房，在还本付息方面还是有充分保障。

对于高房价挤压企业生存空间和居民消费的说法，张斌表示，房价上涨、房屋供给提高、城市扩张、人口流入是过去二三十年来中国经济发展里重要的一条线索。房价上涨时，如果住房供给没有弹性，则其带来的更多是负面效应。在房价上涨后，可以增加住房供给，就能遏制房价，同时扩张城市规模，提升人口流入，促进产业发展。相较而言，中国一线大城市的供地、住房供给比较没有弹性。

张斌指出，房地产企业积累了大量沉淀资产，即在开发过程中要求的配套建设和自持资产，以及一些开发但卖不出去的项目。房地产企业的资产周转率在下降，因为沉淀资产不能带来很好的收益，而其负债成本较高。据课题组粗略估算，房地产企业沉淀资产形成的利息每年就有大几千亿乃至上万亿，沉淀资产的利息可能会拖垮一些房地产企业，而行业当前不具备自救能力。

有观点认为，房地产部门吸纳了太多信贷，挤占了其他部门的信贷资源和发展。对此，张斌指出，信贷也在创造全社会的购买力，这些购买力又会形成对社会其他产品的需求。如果社会信贷需求旺盛，房地产部门可能会挤占信贷资源。但在信贷需求较弱的环境下，房地产的信贷增长反而支撑了其他部门的产品和服务需求。

“房地产市场未来是一个长期持续放缓的过程，人口增长、城市化、城市更新这三个支撑住房最重要的三个因素都在向下走。”张斌表示。

在房地产行业债务重组中，张斌及课题组建议，允许放弃沉淀资产转换用途，根据存量资产特征选择做成具有准公共性质住房产品，如保障房、长租房、公租房等。

张斌表示，稳经济同样离不开房地产市场的稳定，这不仅因为与房地产的产业链关联，房地产也是市场自发的信贷增长引擎。如果没有信贷增长，就很难有购买力的支撑，稳经济就比较有压力。