龙湖袁春：新房市场趋向天花板，创新才能决胜未来

8月7日，龙湖地产有限公司（下称“龙湖”）发布公告称，截至2017年7月底，公司累计实现合同销售金额人民币1030.3亿元， 同比增长118.0%；合同销售面积662.2万平方米。

龙湖2017年的销售目标为1100亿元，前7月已经完成94%。这也是龙湖首次销售过千亿。

8月9日，在博鳌房地产论坛上，龙湖集团副总裁袁春发表了“后新房时代的发展路径”主题演讲。根据袁春的观点，新房市场已经趋向天花板，房企需要创新才能更好的发展，而龙湖的企业文化天生地支持创新。

TOD模式有很大发展空间

袁春介绍，龙湖目前专注四大“主航道业务”，分别是新房、商业、创新业务（主要是长租公寓），以及物业。

对于新房市场，袁春认为，去年是一个高峰，今年上半年也是一个高峰，很多企业的业绩都达到了历史高位。但是，“天花板慢慢就看见了。”

袁春预测，今年的房地产市场很难能突破2016年的12万亿销售的天花板。“7月份整个房地产的销售同比是增长的，但环比是下降的，比6月份降得非常多，我看了Top10的数据，大概是接近40%的降幅。”

因此，他提出“后新房时代”的概念，他认为，企业只有创新运营才能获得更好的发展。

商业持有业态是龙湖目前的重点之一。袁春表示，今年上半年龙湖在各地获取的项目中，涉及“天街”这一业态的就有近30个，大多集中在一二线城市的轨道佳通节点，也就是所谓的TOD（transit-oriented development）模式。

“TOD模式以公共交通为导向，以轨道交通站点为中心，以5到10分钟的步行路程为半径，建立集工作、商业、文化、教育、居住为一体的城区。回头看我们做的天街项目，无一例外都是这样的，只是以前没往这上面套，但是做完以后发现就是这样的理念。”

袁春认为，地铁在很大程度上改变了生活方式，龙湖的天街项目在这一点上已经驾轻就熟，“上海、北京、重庆的天街项目，都是跟地铁无缝连接。”

目前，龙湖获取和在建的TOD项目总共已超过30个，其中已经开业的天街项目有21个，经营面积达到200万平方米，预计到2020年开业的天街数量将达到40-50个。

袁春表示，未来随着轨道交通的发展，TOD模式仍然有很大的发展空间。

将互联网引入社区物业

袁春表示，目前龙湖物业合约面积超过1亿平方米，业主整体平均满意度达到90%以上。面对未来社区O2O的场景，龙湖将互联网引入物业，对业务流程进行再造，包括组织扁平化与IT的科技投入。“我们全国的龙湖物业已经建立了集成的指挥平台。”

在袁春看来，物业企业最大的痛点就是巨大的人工成本。“ 今年我们已经把所有的设备都进行了远程的管理，每个设备都有‘身份证’，这极大地降低了成本，因为过往哪里出问题要实地看，现在有了设备之后，可以很快地解决问题。此外，我们引进互联网方式，对员工采用‘工单模式’，业主报修可直接在线上生成工单，员工抢单，由此提高效率。”

目前，通过互联网方式与集成指挥平台，龙湖物业每年节约近600万元的人力成本。通过业主端、员工端、设备端的连接，为企业和客户带来价值。

龙湖的企业文化支持创新

袁春认为，房地产创造价值的方式包括时间、空间、头寸、创新运营。过往，在合适的时间、合适的地点拿到合适的地，就等于赢了一半，而在现在，只从时间和空间入手已经很难成功。

面对调控，管控好头寸至关重要。“市场好的时候可能大家放一些杠杆，或者去融资，这对规模的发展是没有问题的，但是如果碰到调控呢？房地产周期谁也无法预测，当风险来临的时候，头寸是非常重要的。”袁春表示，龙湖在手现金达到173.6亿元，净负债率为53.9%，多年来从没有用过非标的钱融资，“最近我们发的美元债利率是3.875%，在行业里面是非常低的。”

袁春认为创新运营是当今房企发展的关键。目前龙湖的创新业务主要以长租公寓为主。“从土地端可以看到，在一二线城市，特别是一线城市，未来已经没有太多的新房可以购买，租赁一定是未来的一个大的风口。”袁春说，今年龙湖大概开业的公寓在1.5万间，预计到2019年，龙湖长租公寓的收入能到10个亿。

袁春表示，之所能能做创新，是因为龙湖的企业文化相对比较简单，内部权力距离比较低，“内部和吴亚军董事长的对话，用微信就可以直接沟通。权力距离大的企业很难有创新，而在我们企业就能做这些事。”