林龙安：禹洲千亿没问题

如果回到23年前，公务员林龙安会做出不一样的选择吗？

1994年，刚过30岁的林龙安放弃了厦门财政系统的稳定工作，下海创立了禹洲地产。次年，在厦门推出第一个产品禹洲新村，赚得第一桶金。

2004年起，禹洲开始扩张，相继进入上海、合肥等城市。凭借长期稳定的现金流，度过2008年席卷全球的金融风暴，禹洲地产股份有限公司于2009年在港交所上市。

2013年，禹洲首进百亿俱乐部。2016年，禹洲实现了232亿销售额，并将总部迁至上海。

2017年，禹洲订下了300亿元的销售目标，至7月底已实现242亿元，完成全年目标的81%。

如今的禹洲地产董事局主席林龙安时常穿梭于沪港之间，鲜少出现在上海浦东禹洲广场的总部办公室。

8月7日晚，海南陵水，在上海很难约到的林龙安，在2017博鳌房地产论坛前夕，接受了澎湃新闻记者的采访，分享了禹洲的发展路径与目标愿景：顺应大趋势，主打刚改；强化收并购，不拿地王；控制成本，维持可持续盈利；2020年，冲击千亿销售额。

“顺应大趋势，主打刚需和改善”

今年上半年，房地产企业的业绩，无论量价都表现平稳，这在一二线及其周边城市尤为突出。

林龙安认为，包括禹洲在内的前40强房企较大幅度的增长有两大主要的原因，第一是一二线城市经济转型比较成功，GDP的增长远高于全国平均水平；第二是很多城市维持着人口流入。

林龙安表示，在宏观调控体系化常态化的背景下，房企需要与政策同步而行，更多的是要满足刚需及改善型需求。

“在一些地区的中心城市，比如说武汉和厦门，新的政策鼓励大学毕业生直接入籍入户，大学生以及白领人口的增加扩大了刚需。而在一二线城市，随着二胎的放行以及人口的流入，改善型需求逐步扩大，原来两房就够了，现在就需要三房。”林龙安说，禹洲顺应调控政策，更多的是要满足刚需及改善型需求，在一二线城市主打80多平方的三房住宅产品。

自2004年进入上海以来，禹洲开发了禹洲金桥国际、禹洲蓝爵、禹洲商业广场、禹洲城市广场、禹洲老城里、禹洲丁香里等多个项目。

7月底，禹洲在上海推出大型优惠购房活动“禹洲三房节”，上海禹洲府、禹洲雍贤府、禹洲丁香里三盘联动，回馈客户。

“我们在上海推出的禹洲雍贤府89平方米三房，正好适应了刚需及改善型需求，所以一下子就卖光了。”林龙安告诉记者。

提到近期一些城市推出的“租售同权”，林龙安表示，这体现了管理层“房子是用来住的，不是用来炒的”的决心。作为负责任的地产商，禹洲会顺应政策，将一部分存货转为出租，租售结合。“比如上海闵行的一个楼盘，我们可能会拿一半来出租。”

未来的房地产市场，“90后”和“00后”将逐渐成为主流客群。特别值得关注的是，禹洲的设计中心一直在针对“90后”和“00后”客户进行研究。

林龙安表示，禹洲在香港的项目就是针对“90后”和“00后”设计打造的，一方面，由于香港的土地太稀缺，另一方面，设计还要满足所有需求。所以，28平方米的房子，既要有吃饭的地方，又要有睡觉的地方，还必须有厨房和洗手间。

“所以我们在设计上进行了非常多的创新，赋予同一个空间多种不同的功能。其实不仅在香港，在一线城市北京上海深圳，这也是个趋势，用小的空间满足年轻人的刚需。禹洲也会把香港的模式移植到内地一线城市。”林龙安告诉记者。

“禹洲并购百余次，从未失败过”

林龙安认为，房企的并购和整合如今已经成为主流。“以香港市场为例，1970年代，大小房地产商有一两百家，可以说‘遍地都是’，而如今只有很少的几家主流大型房企。”

林龙安表示，收购和并购是禹洲地产自成立以来的强项。“禹洲1994年成立之初，就走上了收购和并购之路，第一次是收购菲律宾华侨的一个项目。在二十多年的发展中，禹洲把收并购作为重要的土地储备来源，也在收并购方面建立了一整套完善的财务体系、法律体系与信用体系。近半年时间，我们在武汉、惠州、东莞、珠海等地都进行了收并购。”

“土地储备的竞争越来越激烈，在土地市场上抢地，很多时候是没有什么盈利空间的，甚至是倒挂的，这基本已经形成共识。如今，主流房产商，特别是五十强房产商，基本都会选择收并购模式。”不过，林龙安也表示，尽管是大势所趋，但并非每家房企都能做好收并购。

“收并购需要有完善的财务法律体系，有精干的团队。在这些方面，禹洲已经积累了丰富的经验。很多和禹洲合作的企业都知道，和我们合作能够实现1+1>2的共赢。”林龙安说，“有的企业会抱怨，跟谁合作都赚不到钱，赚到了钱分不到钱。和禹洲合作就没有这个问题。”

“到现在为止，禹洲地产有100多个收并购项目，没有一个失败的。”林龙安不无得意地说道。

谈到收并购项目的来源，林龙安解释说，“收并购项目大多来自朋友圈，而那些来自其他方面的信息，大多要价比较高，一般会在投资委员会上会时被毙掉。”

林龙安认为，企业兼并是行业整合的一个必要的阶段，而今年第四季度是房企收并购的一个好时机。因为在调控的大背景下，一些百强之外的没有上市的企业，可能面临资金链的问题，“融资难是一大问题，开发贷款拿不到，按揭贷款额度拿不到。”

成熟的收并购经验以及“不拿地王“的战略都是禹洲维持盈利的决定性因素，此外，禹洲还建立了较为完善的成本管控体系。“因此，连续十几年来，禹洲地产的毛利润都达到35%左右。”

林龙安表示，未来，禹洲将继续强化通过收并购来扩大土地储备。“除此以外，我们最大的特点在于进入一个城市，深耕一个城市，多盘联动，摊销成本，提高品牌影响力，实现溢价。”

“今年冲500亿也是有可能的”

前7月，禹洲实现销售242亿元，完成了全年目标的81%。随后，在集团内部，禹洲将年度销售目标调整为400亿元。林龙安表示，这一目标将写进年中公告。

与此同时，禹洲地产也提出了在2020年实现千亿销售的目标。

林龙安表示，在确保土地储备的同时，抗风险能力以及可持续性的盈利能力是实现千亿目标的关键，也是企业得以长远发展的基石。

林龙安介绍，禹洲地产在恒生指数股中排名“高派息低波动”第一名，“连续五六年，派息维持在8%-10%，如果我们一直拿地王，根本做不到这一点。连续20年，负债比例维持在60%-80%，是内房股中最安全的。禹洲的境内外评级都是同类企业中最高的，十几年来一直如此，因此融资成本也比较低。我们拿到外债的额度，现在都不想花，因为我们不缺钱。”

林龙安告诉记者，禹州目前的土地储备超过1200万平方米，货值超过2200亿。“基于这一点，禹洲今年冲500亿也是有可能的，只是销量和盈利空间要做权衡。”林龙安也强调，为了确保盈利空间，在土地储备的基础上，扎根城市、成本管控和产品提升都很重要。

林龙安强调，禹洲的土地储备和货值将近80%集中在一二线城市，主要集中在长三角，长三角五大城市上海、苏州、杭州、南京、合肥集中了55%左右的土地储备。

林龙安特别提到上海市场，“今年我们上海的销售任务是53亿左右，不要太高也不要太低。卖得多了，以后拿地很痛苦；卖得少，上市公司要业绩。”

至于千亿目标，林龙安说他充满信心，“今年400亿，明年700亿，2020年有望达到1200亿。前提是财务体系要稳健，确保抗风险能力，确保盈利空间，确保股东利益最大化。”