龙湖冠寓盈利了，其他房企系长租公寓还要熬多久？

本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：雷布同。

龙湖冠寓没有食言，以1.4亿元的盈利数字兑现了在2021年实现盈利的诺言。尤其是在一众房企年报陆续“迟到”或是住房租赁业务板块营收数据不够亮眼的情况下，龙湖冠寓的盈利仿佛一束光，为行业中的品牌扫去了些许阴霾，也带来了一些期待。龙湖冠寓盈利了，其他房企系长租公寓品牌的盈利还会远吗？

1.4亿元，5岁冠寓官宣盈利

在龙湖集团2021年度业绩发布会上，龙湖管理层宣布2021年是冠寓整个航道的盈利元年，租金收入22.3亿元，同比增长23%，首次实现了整体航道的盈利1.4亿元。截止2021年年末，冠寓已成功在全国30余个高能级城市开业10.6万间，出租率达到92.9%，其中开业6个月以上的房源出租率达到94.3%，实现租金22亿元，同比增长23%。

此前龙湖集团首席执行官邵明晓给冠寓立下的2021年发展目标，“实现盈利，预计收入为25亿元左右，开业间数量达到11万间”。从现在来看，虽然仍存在一点差距，但显然不会影响到龙湖冠寓大步迈入盈利元年的事实。

即便是成为了首个官宣盈利的房企系长租公寓品牌，但是对于龙湖冠寓而言，这份成绩单也是略微“迟到”的。在2020年年度业绩公布之际，对长租公寓持续看好的龙湖集团副董事长邵明晓曾表示，“如果没有疫情的影响，租赁业务去年（2020年）就应该开始盈利”。龙湖冠寓在2020年租金收入为18.1亿。

从2016年年中业绩会上正式宣布推出长租公寓品牌“冠寓”，到2017年将冠寓升级为集团战略性业务及六大航道业务，同年发布了冠寓品牌形象及主张并推出了“核桃”、“松果”、“豆豆”三条产品线，然后开启全国化的布局，再当如今的官宣业务盈利，龙湖冠寓走了5年。

在这5年间，尽管将长租公寓业务营收数据对外公开的房企屈指可数，但龙湖冠寓从未间断过对外公布。据其年报数据显示，龙湖冠寓租金收入从2017年末的4018.8万元，2018年末的4.25亿元，2019年末的11.73亿元，2020年末的18.11亿元，再到2021年末的22.3亿元，涨幅一目了然。

除此之外，龙湖冠寓的规模也不曾落于人后。在2018年4月，龙湖冠寓的开店数量为54家门店。但是，截至2021年末，龙湖冠寓已在全国30余个高能级城市开业10.6万间房源，其中还包括与广州、深圳、武汉等城市合作落地的40余个人才公寓项目提供的2万套人才住房。在这背后，是龙湖冠寓极快的拓展速度支撑。据同策研究院统计，在2018年4月到2019年4月，龙湖冠寓平均每2.43天开一家门店。

变化的不仅是龙湖冠寓的规模和营收，还有业务主帅。在龙湖冠寓业务的发展初期，掌管龙湖冠寓的是韩石，之前曾任职中粮大悦城总经理。2018年9月，韩石调离，时任龙湖集团CEO的邵明晓亲自挂帅龙湖冠寓的CEO。同年，以仕官生身份在龙湖集团一路走上来的张智聪在这一年成为了龙湖冠寓总经理，不过2021年张智聪选择了离职，接替张智聪职位的是龙湖南京公司徐州事业部总经理王钰。

迈向盈利元年到底有多难？

1.4亿的盈利数字，虽然相较于房企动辄千亿的销售额不足为道，但是于房企系长租公寓品牌而言，却是一个值得为其高声喝彩的进步。因为对于房企系品牌而言，迈向盈利元年，真的是太难了。

以刚官宣盈利的龙湖冠寓为例，在其5年的发展历程中，也有过困顿时刻。冠寓原CEO韩石离任，邵明晓亲自掌管龙湖冠寓的动作，此前就被外界解读为已经营两年的冠寓面临出租率低、盈利难、项目回报周期长的困扰，选择换帅试图改变业务进展与集团目标存在差距的现状。

据《中国房评报道》，有内部人士对其透露，“当时龙湖对于冠寓的发展速度不满意，尤其是北京等城市获取项目缓慢，部分项目在内部审计时被认为拿贵了，甚至是在拿项目过程中涉及利益输送问题等等。” 而且，2018年冠寓还面临着一个窘境，年初龙湖发行第一期30亿元五年期住房租赁专项公募债券，票面利率5.6%，但当年上半年整个冠寓的租金收入只有一个多亿，与这笔债券年利息基本相当。此前，张智聪曾在一次分享上说过这样一句话，“如果借的钱的利息比你运营的利润都要高，那么这门生意是没有逻辑的。好比你渴了喝海水，越喝越渴。”显然，这口海水呛到了龙湖高层，成为了推动邵明晓直接挂帅的主要原因之一。

所以，在这之后龙湖冠寓一边尽力“开源”，一边努力“节流”。开源不用多说，规模拓展与营收足以证明其成功之处。除此之外，融资成本以及轻重模式变更成为龙湖冠寓节流的核心环节之二。

融资成本低，已然成为了龙湖集团的“行业标签”。在龙湖集团2021年度业绩发布会上，龙湖首席财务官赵轶介绍称，集团平均借贷成本来到4.14%的历史最低位。根据亿翰智库整理的2021年上市房企中报融资成本榜单，龙湖位列TOP5，仅次于中海、保利、华润和金茂四家央企，是融资成本最低的一家民营房企。

在龙湖冠寓板块也是如此。在其他长租公寓品牌忙于招徕私募资本之际，龙湖冠寓走了一条不一样的路。2018年，龙湖集团先后与主权基金新加坡政府投资公司和加拿大养老基金投资公司共同设立长租公寓投资平台，首期投资额共计近20亿美元。这些投资平台在中国拓展新的项目后，冠以龙湖集团旗下的长租公寓“冠寓”的品牌，再交由冠寓团队来运营。借助这种模式，龙湖冠寓既实现了规模拓展，也降低了融资成本。

与其他房企系品牌相比，龙湖冠寓还有一个差异点，即资产模式由轻向重。在房企系品牌发展初期，一些房企将长租公寓理解为自己房地产剩余物业的消耗部门，资产大多为自持属于重资产模式。但是龙湖冠寓在初始阶段是选择了轻资产模式，先实现规模的快速增长，此后逐步开始实行“轻、中、重资产”并取的模式，一定程度上减轻了业务板块的前期成本支出。

除此之外，冠寓在房源建、改造上也有自己的优势。公开资料显示，龙湖所有新的租赁住房产品都采用全拼装结构，墙板、地板主要的装修材料靠龙湖自有工厂生产以及组装，拥有围绕装配式产品构建一整套的实施体系。不难看出，集团优势已然成为了龙湖冠寓盈利的必需。

房企系的日子不太好过

龙湖冠寓之外，放眼包括万科泊寓、旭辉瓴寓以及方隅公寓等在内的房企系长租公寓品牌，其实这几年的日子并没有那么理想，无论是大环境因素或是房企系品牌的群体性因素都是如此。

首先是住房租赁行业竞争格局的变动。必须承认的是，随着保障性租赁住房的陆续进场，市场化租赁住房机构的生存空间将会有所影响。在“十四五”规划中，明确提出初步计划在40个重点城市新增保障性租赁住房650万套(间)，预估全国将新增保障性租赁住房800～900万套(间)，预计可解决1300万人的住房困难。换言之，将会有1300万人入住保障性租赁站住房，其中自然也不乏原本居住在市场化租赁住房中的租客。

其次是疫情下流动人口活跃度受损。据贝壳研究院数据显示今年一季度，全国百城中多数城市3月传统租赁旺季“缺席”。租金方面，百城租金环比微跌2.6%，同比微跌2.8%。再加上疫情因素的叠加，除四线城市外，其余各能级城市20-39岁年龄段房租支出均环比减少，同时业主出租信心也随之减弱。作为行业中两大活跃主体，业主和租客的态度也反映了市场的冷暖。

其三是贝壳租房等其他非房企系持续加码。今年2月贝壳找房正式下场做公寓，推出了贝壳租房。集中式公寓领域，贝壳租房目前预计有近4000套房源落地；分散式房源领域，贝壳租房推出了“贝壳省心租”，主打专业托管。此外，现有品牌也在不断自我优化，如自如就对其旗下整租产品系列“心舍”进行了全新升级，推出了新产品“心舍2.0”，在产品层面完成了对品质租房时代的提前卡位。

同时，房企系品牌的发展还会受到一些群体独有的因素干扰。

其一是融资缩紧衍生的资金短缺。无论是“由轻转向轻中重”的龙湖冠寓、或是“由重转轻”的旭辉瓴寓，重资产都是房企系品牌没法绕开的一个坎，就成为了对房企自身融资能力及现金流承压能力的考验。据克而瑞研究中心不完全统计，2021年100家典型房企的融资量为12873亿元，同比下降26%，近五年来融资量首次出现负增长，同时达到五年来最低点，其中自然不乏住房租赁产业申请的专项债券及公司债券等。

其二是特殊市场的个性发展阻力。基于集团背景的优势，一些房企系品牌敢于闯入一些“无人区”以获得更大的商业空间，但是却也为此付出了一些学费，城中村就是其中之一。在前不久的2021年度业绩会上，万科董事会主席郁亮就坦言，在对城中村进行大规模改造的过程中，二房东的模式让万科付出了很大的代价，如果没有城中村二房东业务，万科的长租公寓业务早就可以赚钱了。的确，之前有媒体猜测，主攻城中村租赁住房的万村计划折戟之后，万科要其支付至少亿元以上的违约赔偿金。

下个进入盈利元年的，会是谁？

林林总总的压力，都让原本想着高举高打而进场的房企系品牌，不时受挫。好在，龙湖冠寓的盈利，或也能重新点燃房企对住房租赁业务的激情。

借用张智聪曾提出的5万间理论，即“5万间是个坎，没有好的数字化平台和运营能力，突破不了这个坎；10万间才到盈利拐点，达不到这么大规模不可能盈利；发展到20万间以上，才会有比较好的盈利”，预判谁将有可能成为下一个宣布盈利的房企系品牌。

据克而瑞数据显示，2021年末管理规模达到10万间以上的房企系品牌只有万科泊寓和龙湖冠寓；达到5万间以上的品牌有旭辉瓴寓、碧桂园碧家国际社区、朗诗寓；达到3万间以上的华润置地有巢、方隅公寓、合房股份·承寓、招商伊敦公寓和地产城方。

按照上文提及的盈利标准来判定，目前万科泊寓已经是箭在弦上，而旭辉瓴寓、碧桂园碧家国际社区和朗诗寓则已经进入种子选手范围内，那么这些品牌的胜算究竟各有几分？

业内人士根据“5万间理论”，得出了冠寓衡量盈利的指标，即每万间房源需要实现年度租金收入至少2亿元。根据官方数据，截至2021年末，万科泊寓开业房源共计16万间，实现收入28.9亿元，每万间房源年度租金收入约为1.8亿元，距离2亿元的及格线还有些许距离。而且，据年报显示2021年泊寓还管理商铺17.12万平方米、办公1.83万平方米，商铺、办公资产平均出租率约88.8%，也就是说28.9亿元的收入中可能还包含一部分的商铺及办公收入。

不过，万科也表示这些非开发业务的探索学费大部分已经交完，正在走向高速路，总体将于今年开始形成正向贡献。由此推断，2022年度业绩发布会上，万科泊寓官宣盈利是有极大可能的。

旭辉瓴寓走的是一条“由重转轻”的路线，官方数据显示品牌目前轻中重的业务结构是62：16：22的结构，轻重两端占比已经达到了85%左右。而且旭辉瓴寓在2月初完成了上海一租赁社区项目股权的退出，这也是行业内首个实现‘投融建管退’资管全周期跑通的租赁社区项目。而且，以企业品牌和专业能力为资本的轻资产模式，其投资回报率是非常高的。相对成熟的资管运营能力，为旭辉瓴寓的未来盈利提供了另一种可能，即有望成为如酒店业万豪、希尔顿等轻资产酒管集团的存在。倘若按照这个思路发展下去，旭辉瓴寓实现全面盈利指日可待，且后劲惊人。

碧桂园碧家国际社区和朗诗寓的现状有所不同，一个曾选择在行业低谷期低调行事，鲜少发声，且业务被划分至上市主体之外的文商旅集团，另一个则是直接从上市公司主体剥离，从此消声于江湖。但是从规模层面来看，这两个品牌正处于迈过了5万间的坎，奔向10万间盈利拐点的途中。不过，这两个品牌是不是已经见到了盈利的曙光，仍需等到品牌发布更多有关业务经营情况的数据才能知晓。

关于盈利，其实房企系品牌们早早就做好了心理准备。在品牌发展初期，冠寓原CEO韩石就公开表示，冠寓近三年不考虑盈利，其他几大房企系品牌更是直接将这一业务的收入在年报中隐去或是汇入其他业绩收入中，试图给予其更多的成长时间，也能减轻一些来自投资人的压力。但是在开发业务收缩的当下，市场和投资人需要租赁住房等非开发业务的向好发展宽心、信服，从而继续选择。因此，等待品牌官宣盈利的，不仅仅是房企，市场和投资人同样也在焦急地等待。