为什么德国一半家庭租房而不是买房：房租管制和退租保护

从广州提出“租购同权”——符合条件的承租人子女可就近读书，到武汉明确承租人享受义务教育等公共服务；到杭州在今年年底前要建成住房租赁平台，纳入全部出租房源信息共享；再到以无锡为代表的多个二线城市“租房落户”；在上海，首批公开出让的两幅租赁住房用地成交，采取只租不售模式；北京则要求拿地企业自持租赁住房，只租不售。

不仅12个试点城市（编注：7月20日，住房和城乡建设部会同有关部门，选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位），各地都在响应国家着力构建“购租并举”房地产市场供应体系。

与此相呼应的是，住建部还配套推出保护承租人权利的法规，以多角度保障不同群体的住房需求。7月26日，新华社援引住建部有关负责人的话表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

在此之前，住建部已发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，鼓励出租人与承租人签订3年以上的租赁合同，房租按月支付；同时拟严禁开发商捂盘惜售，要求买房中介服务费施行明码标价等。对于最敏感的租金支付，意见稿明确住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金等。

享受同等的教育医疗公共资源，长期的租赁合同，出租人不得擅自抬高租金……租房子就可以在理想的城市安稳地生活一辈子，应是最大化了“房子是用来住的”。

以租房为基础的房屋体系会是什么样的图景？我们或许可以从国外一些经验中略窥一二。

比对其他国家，德国被公认为住房市场效能最好的国家之一，所推行的“社会福利住房体系”勾勒出的住房体系正是如此的“理想国”：全国一半的家庭租房而不是买房，房价长期保持稳定，供需持久平衡。

“退租保护”和“房租管制”制度

德国位于欧洲中部，是欧洲最大经济体，欧洲邻国最多的国家，也是欧盟中人口最多的国家，同时是全球国内生产总值第四大国。德国住房政策是如何解决众多需求的呢？

概括来说，德国通过市场机制解决大多数人的住房需求，供给需求决定价格，针对贫困群体予以资助。

在德国，住房政策被看作是国家社会福利体系的一个重要组成部分。德国2001年颁布的《住房扶持法》第一句话就是“社会福利住房的扶持是承担社会责任的住房政策的重要组成部分”。根据《住房扶持法》，德国政府投入资金建设社会保障住房，并以低于市价的价格投入市场。

同时，《住房扶持法》与《租房补助金法》等法规一起，为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范等提供了法律框架。

在市场租房领域，德国实施有利于承租人的“退租保护”和“房租管制”制度。“退租保护”即承租人可以不用给出理由和出租人解约，但是出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。“房租管制”即三年之内出租人不得提高当地房租水平的20%以上，各州政府每年根据数据分析制定当地租金水平。一般情况下，政府制定的租金价格低于由供需关系决定的市场均衡价格。

租房补助的资金来源于德国联邦政府，由各地的社会福利局进行具体行政操作。有需求的贫困人口可以提出申请，行政部门根据其收入、家庭人数，以及所在地的房屋租金价格水平，制定“租金补助”标准。

德国联邦统计局数据显示，至2015年12月31日，德国总人口8217.5684万，其中约46万户家庭获得住房补贴，占所有住户的1.1%。

7月27日，德国联邦统计局公布数据称，截至2016年底，德国住宅和非住宅建筑的住宅数量约为4170万。与2000年相比，住房库存增加了290万户，增长了7.5%。到2016年底，每1000名居民中有502户住房，与16年前相比，每1000名居民增加了35户住房（2000年：467户）。

德国家庭平均收入8年可购买一套340平方米的独栋

一名2008年回到国内从事保险业的刘女士告诉澎湃新闻，在德国2007年研究生毕业后，她在威斯巴登市工作时租的房子约50平方米，每月400多欧元租金。房子带有花园，走路到市中心只需20分钟。

威斯巴登是德国第五大联邦州黑森州首府。黑森州位于德国中部，最大的城市是法兰克福。刘女士说，她的一名朋友在德国结婚购置的房子，2007年因离婚需要出售时，房价不仅没涨，还略有下跌。

另一名留学德国并定居德国的郭先生，2016年11月在法兰克福附近的城镇以40多万欧元购入一套独栋房子：总面积340平方米，居住面积约150平方米，带有一个花园。他告诉记者，“现在估计涨了5万欧元。”

这是他的第二套房子，2014年，他在该地区以17万欧元买入一套居住面积约70平方米的公寓。搬入新家后，那套公寓目前以每月900欧元（包含物业管理费，如垃圾清理费等）出租。

郭先生为什么选择买房？郭先生觉得中国人有房子才感觉是自己的家，就和德国人看重自由的流动性一样，文化使然。此外，在德国，租房和买房的支出相差不大，他将买房作为一种投资。

据记者了解，德国的户籍制度主要作用是政府部门了解人口居住状况的，但并不限制人口的流动，上户口和销户都很方便。在德国人的观念里，哪里有更好的工作机会就去哪里，因此他们更愿意选择租房，以便保障自己的流动性。而在中国，汉字中“家”是要有屋顶的，有自己的房子才有安全感。

根据德国联邦统计局的报告，与2017年2月相比，5月住宅楼宇价格上涨0.9%。2017年7月，德国出租公寓的净租金通货膨胀率初步值（最终结果将于8月11日公布）为1.7%。

此外，2015年德国家庭平均总收入为每月4196欧元，其中62%（2620欧元）来自就业。目前，德国的法定最低工资从每小时8.50欧元增加到8.84欧元。

显然，购房经济压力不是德国家庭购房率低的主要原因。以德国家庭平均总收入计算的话，买入郭先生340平方米的那套独栋房子，大概需要8年多。

刘女士和郭先生前后两种经历选择，转变的时机是2008年金融危机。全球金融危机爆发后，欧元区国家房价急转直下，从2008年开始一直处于负增长状态。受金融危机影响，欧洲部分国家的房地产市场受到严重冲击，房地产泡沫破裂，特别是西班牙、希腊、意大利等南欧国家房价跌幅更大，价格稳定、风险更低的德国房地产市场成了国际投资的避风港。

此外，德国联邦统计局8月1日公布的数据显示，2016年，德国有移民背景的人口连续第五次创下新高，大约1860万德国人，涨幅8.5%。

尽管如此，德国房价仍处于合理区间。2014年德国房产价格指数比2005年增长13.9%，略低于欧盟14.6%的平均涨幅。

德国人更愿意租房的真相

尽管德国总体平均住房水平较高，但是贫困群体的保障问题还是没有得到很好解决。比如，以社会福利为名义使用的公众资金，因为政策门槛设定的不合理，大多数资金落入非贫困群体手中。而政府对于租赁法规的直接干预，也损害了住房需求者的利益。因为德国社会福利住房建设类似于砸金蛋的幸运游戏。幸运的人可以获得自用住房建设补贴，或者低廉的社会福利住房租金，即使你是中高收入群体，同样可以获得。没有运气的贫困人群却或多或少为政府送出的金蛋承担部分成本——贫困人群不缴纳所得税，但随着消费税及物价的提升，实际上也变相承担了部分税负。

同时，贫困人群基本上没有资金去建设自有住房，加之德国社会福利住房的建设标准较高，使得获得补贴后的建设住房的租金也处于较高水平。

又因为德国有利于承租人的“退租保护”和“房租管制”，出租人在选择承租人的时候，也会尽量避开高风险人群（编注：多属于贫困群体）而选择条件相对好的群体，如选择大学毕业生。这样，德国住房政策的效果其实是收入越高的阶层获益越高。

另外一个问题是，德国大都市的社会福利住房租金和经济落后地区的租金相差不大，实质上是价值越高的社会福利住房获得的国家补贴也越高。如此，已经幸运地获得大都市住房的住户，尽管收入已经增加，也愿意继续保有租赁住房。特别是地理位置好的社会福利住房，情况更为严重。

综上，造成了德国只能租房的人群租不到房，可以买房的人群宁愿租房。

从数据上看，自2008年开始，德国的贫困人口比例约占20%。在德国，只有约50.4%的家庭居住在自有住房中（低于欧盟60%的住房自有率水平），49.6%的家庭租房居住，其中45.4%的家庭租住私人租赁住房，4.2%租住政府或社会住房管理机构提供的社会租赁房。

德国也意识到一系列的问题，并引入“错误分配费”，但从错配的福利房获益者处收取费用只能适度减少扭曲，减少获益者获益而不能结束获益。

推广租赁住房可满足“夹心层”需求

怎么办？住房分配权似乎是一个不错的方法。

德国地方政府根据区域风险群体的数量，与私人房主以及企业达成分配权交易——政府支付一定费用获得一定住房数目的分配权，并在一定程度上承担租户的违约责任。出售分配权的私人房主或企业，在重新出租房屋时先通知政府。如果政府数据库中有符合条件的人，政府行使分配权，没有，房主则自行出租。

此外，上述提到的“租房补助”正日渐成为德国住房政策的核心内容。租金补助考虑申请人的收入；申请人家庭符合申请标准的人数等，体现了根据不同家庭成员数目及当地住房水平的租金补助水平。

这个政策的优点还在于，对申请人的考核是动态有时效性的，每年都会考核，并不是申请到补助后就可以一直获得。租金补助期原则上定为12个月，如果能够预测到补助期内会有重大变化，审批的补助期会减少，甚至分割。比如家庭总收入提高超过15%，或者正在找工作的大学毕业生。同时，租金补助也保证了德国人看中的选择工作的自由流动性。

对应中国保障性住房，主要以实物补贴辅以货币补贴，房源主要包括经济适用房、限价房廉住房及新近发展起来的公共租赁房。不同房源针对不同人群，与德国福利住房政策相似，却也面临准入与监管的问题。特别是一些权力拥有者对住房福利的侵占，造成了公共资源的浪费和不合理分配，这也与德国的情形如出一辙。

而中国在“十二五”规划纲要中明确提出的，要构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，与德国的主张也颇为相似。

尽管就业规模持续扩大、就业结构不断优化、重点群体就业平稳，但中国就业不足始终压力巨大。从中国住建部试点的12个城市分布看，沿海5个城市，环上海3个城市，中部2个城市，西部和北方各一个代表城市，正是人口相对集中的城市。

中国人社部7月31日公布，1-6月，城镇新增就业735万人，同比增加18万人。今年二季度末全国城镇登记失业率3.95%，环比下降了0.02个百分点，同比下降0.1个百分点，处于近年来最低水平。二季度末，外出务工农村劳动力总量1.79亿人，比上年同期增加了364万人，增长2.1%。今年高校毕业生达到795万人，创历史新高。

流动人口聚集加上就业压力，可能产生复杂的不稳定因素。除了更好地避免寻租腐败，公共资源分配不公平等问题，业内有分析认为，中国力推公共租赁房建设，也可有效满足一定“夹心层”群体的住房需求。