RICS：聚焦存量时代的商业地产

中国房地产已经进入存量时代，从初期的开发竞争走向运营和资本竞争。2017年7月28日， RICS（皇家特许测量师学会）在上海成功举办商业地产资产管理国际峰会，200余名来自商业地产和资产管理领域的专业人士出席了峰会, 共同探讨中国商业地产的发展现状与趋势， 着眼于关注商业地产全生命周期管理。

“资产包”交投活跃

峰会现场，RICS中国区董事总经理Pierpaolo Franco出席峰会并致开幕辞，来自第一太平戴维斯、戴德梁行，仲联量行和大成律师事务所的行业专家就轻资产运营、投融资与退出机制、资产证券化等热点话题发表了演讲。

在商业过剩的存量时代，资产运营一直是地产与金融行业共同探索的领域。紧紧抓住自己的核心业务, 而将非核心业务外包出去的轻资产模式，是国内大部分地产开发商的发展方向。资管为地产行业大势所趋，然而资产盘活不是易事，一方面需要专业的团队和能力，另一方面需背后有资本循环平台作为支撑。

2017年7月5日，大悦城92.89亿元甩卖旗下六大项目，并表示出售的款项将用于继续拓展商业物业。业界普遍认为，为了实现高速扩张，轻资产成了大悦城必须走的路。作为皇家特许测量师学会会员，大悦城地产有限公司总经理周鹏在现场发表演讲，与嘉宾分享商用物业的轻资产运营。

同样在近期，远洋资本通过境外股权交易方式收购中银资产包，包含北京硅谷亮城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华敏翰尊大厦、沈阳百利保大厦6各项目。远洋集团资本运营事业部总经理王洪辉发表演讲，探讨新形式下的房地产企业的战略转型。

关注资产证券化

随着中国房地产市场的逐步成熟，围绕着房地产存量市场将引领地产市场新的格局。存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产下半场最值得关注的大市场。而相比于传统房地产开发的重资产模式，存量房市场更看重管理者的运营以及服务等方面的能力，其天生具备的轻资产属性也更符合时代的发展趋势。这种背景下，包括万达、万科、大悦城、红星等不少房企和地产基金也开始了转型之路。

早在2015年12月，ARA亚腾基金从高鹏（上海）房地产有限公司手中购入东亚银行金融大厦所有可供出售的面积，成交价高达30亿元。该笔交易获得了RICS 2017中国奖最佳交易奖冠军，在7月28日峰会现场，ARA亚腾基金董事&中国区投资合伙人刘渊渟现身说法，分享中国商业地产投资机遇和成功案例。

根据RICS提供的数据，目前中国房地产资产证券化规模总计约1360亿元。资产证券化为商业地产融资提供新的渠道的同时，还面临着管理层金融监管政策，涉及到法律，会计，税务和评级问题等诸多问题。

引导资产证券化的资产方和投资方达成共识，进而更好地倡导交易所、证监会、银监达成共识，共同完善相关政策至关重要。高和资本资产证券化投行部董事总经理毛跃晖、德勤中国房地产行业审计合伙人黄天义、大成律师事务所合伙人刘唯翔莅临现场，分别就中国商业地产转型和商业地产证券化、地产证券化会计税务处理问题、地产资产证券化的法律困境和风险管理三大主题展开演讲。

资产运营与改造

房地产资产证券化不断前行的同时，对开发商的资产运营也提出了更高的要求，提高租金收益和整体回报率，提高物业的增量价值，并使持有资产不断保值升值，成为众多开发商的未来重要挑战。这要求他们基于资产管理视角，加强物业管理和风险管理，采用灵活的租赁策略和有效营销，并且尝试创新的商业地产运营模式等有效策略提升物业增量价值。

2017年，中国第一高建筑——上海中心大厦年全面开业运营，与金茂大厦、环球金融中心一起成为上海新地标。上海中心大厦总经理顾建平到场发表《超高层智慧商业地产之运营创新》演讲，分享全世界最高绿色建筑的运营经验。

同时，九龙仓集团上海会德丰国际广场副总经理（市场及公关）梁玮洛、龙湖集团创新事业部开发总监贾丹等业内人士也发表相关主题演讲，探讨商业地产的运营与创新。RICS中国估价专业委员会委员、第一太平戴维斯估价部董事甘启善发表《IVS和红皮书》，从实现商业地产全生命周期管理角度，阐释物业评估和投资价值判断的重要性。