北京商办房再上市身价缩水百万，住宅一居室降50万没人买

（北京）多家房产中介近日重启“商办房”交易板块，门店公开代理商办房源。但在限购、限贷重压下，“商办房”重新上市并未引来太多关注。

“连70年产权住宅都卖不出去，谁买‘商办’？”有中介经纪人透露，相比“3·26新政”前，“商办房”部分房源跳水约百万元。

“商办房”的名字听起来陌生，但实际由“商住两用房”脱胎而来。这类房产从规划上本是商业、办公项目，经开发商擅自更改规划、加装部分住宅设施，摇身一变成为所谓的“商住两用房”。

交易重启依然难逃限购

3月26日，北京针对商业办公项目进行限购（链接：重拳整治“商改住”！北京商业办公类项目已暂停网签）。紧接着，各大中介在重压执法下纷纷下架商办房源，“商住房”一词甚至都因违规宣传而被网站删除。于是，此次链家等多家房屋中介重启代理业务，只见“商办”，不见“商住”。

虽然可以委托给中介机构代理交易，但是商办项目依然面临着极为严苛的条件：

新建商业、办公项目最小分割单元不得低于500平方米，且不得面向个人销售；

存量商办项目可以销售给个人，但执行严格限购政策的同时，也不得办理银行贷款。

从目前市场来看，一些在“3.26新政”前成交的二手商办房将是目前中介代理的主要房源。虽然已对外声称将重新代理交易，但记者今天上午登录链家网查询此前多个“商住房”小区发现，依然没有房源出现。多位链家经纪人介绍，由于系统问题，商办房源昨晚才开始录入，尚未挂网。

“目前美立方的商办房源大约得有三十多套。”链家中介经纪人小于说，这些房源数量与“3.26新政”前并无太大差距，甚至其中一部分都是没卖出去的老房源。

但从中介方面给卖家的态度可以看出，对市场有着深深的担忧：“3月26日之后，来咨询的都是卖家，我没碰见一个买家咨询买商办的，得先把房源挂上网看看。”链家北苑中介门店经纪人小陈说。

时隔4月报价跳水

对于中介再度上架商办房源的交易前景，业内并不看好。

“连二手住宅都卖不出去，别说二手商办房了。”经纪人小陈以北苑家园一套66平方米的一居室举例：此前同户型最高卖到484万元，该房源以470万元的价格入市“死扛”一个月，如今骤降到430万元依然没能成交。

因此，商办房的再度入市，按照“3.26新政”前的报价交易已没有可能。

虽然在“3.26新政”前成交的二手商办房可以出售给个人，但是依然要面临十分严苛的资格：

名下在京无住房和商办类房产记录的；

在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

这样的购房资格条件无疑与普通住宅基本划了等号，更何况商办的产权只有四五十年。

“现在商办比住宅唯一的优势就是价格低。”链家经纪人小于说，虽然二手商办重新交易，但是价格或将大幅缩水。

他出示了目前中介方面给美立方商办业主的参考报价：一套77平方米的商办房，均价预计三四万元，总价也只有220-250万元；但在“3.26新政”前，同户型最高卖到388万元，一般报价也在320万－340万元。如此看来，报价或将跳水100万元。

麦田地产也已经开放二手商办房的交易，但成交量并不高。“之前成交了一套65平方米的商办，价格从320万元降到了216万元。”麦田地产中介经纪人介绍。“降价几十万、甚至百万元才能成交，要不没人买。”

市场前景暗淡 “解套”难

“火的时候，美立方小区一个月就能成交十多单、甚至是20多单。”隔了4个月，小于已不再看好商办房的成交量。

过去4个月，商办项目的成交量已经陷入“冰封”状态。

来自中原地产的数据显示，限购3个月来，整体市场成交全面降温，所有商业类项目的签约数据合计仅2902套，环比调控前3个月的14406套跌幅达80%；剔除其中的写字楼、商业，实际商办类签约接近于零。

另一方面，价格过度下降也很难让卖家点头促成交易。去年9月，市民林女士以180万元的价格购得润枫欣尚一套商办房，今年3月房子涨到230万元。“如果价格低于买房时的180万，那我就不可能出售。”她说。

“此类物业的投资价值和持有价值已经明显减少了。”业内人士介绍，如果地段好，商办房后续改变为租赁的可能性较大。

不过，以目前情况来看，不少商办房项目集中在大兴、房山、顺义、昌平等区域，体量较大，无论是租赁还是出售“解套”都有点难。

（原题：“商办房”再上市身价缩水百万，交易重启依然难逃限购）