上海开埠之初，地价有多高

1930年代是旧上海的黄金时代，根据公共租界工部局地政处的估价，上海外滩的地价是最高的，每亩30万两银子，但有价无市，因为没人肯卖出来。与此同时，虹口、杨树浦地区的地价大约仅仅是外滩的10-15%。但即便是10%都不到，也近3万两银子一亩地。那么，开埠之初外滩的地价是多少？虹口、杨浦滨江地区地价是多少呢？

在查阅《上海道契》的过程中（注：道契不同于民间的地契，上面加盖了上海道台的官印），我发现了一批早期美租界的道契，上面记录了当时美国商人和传教士获得了虹口、杨浦滨江地区上海乡民土地的价格、亩数，以及他们的身份背景。我一共研究了300余份道契，发现了一些十分有趣的信息。

从英册1号租地道契可以看出，上海开埠后第一位动手圈地的人是英国商人颠地 • 兰士禄，他于道光二十四年（1844年）向上海乡民奚尚德“永租”了十三亩八分九厘四毫（注：约9263平方米）的一块土地，位置在今九江路外滩，每亩单价是九十九千八百八十文制钱（注：道光二十年，一两银子可以换制钱一千六、七百文。由于晚清币制非常复杂，换算非常复杂，因此本文使用了不同的货币单位，包括：银子、银元、鹰洋、银洋等）。经计算可以得出，1844年时，上海九江路外滩的地价为4.36两银子每亩。

仅仅10年后，苏州河对岸的土地也已经涨了50余倍，然而这还不是最贵的。从美册1号租地道契可得知，经计算，每亩地的价格约是240块银元，涨了51倍。这是迄今所见最小的一宗租地案例。土地出让方是中国农民阎大观，土地受让方是美国商人广源行，土地面积为五厘，合算33.33m²，刚够盖一间房，小本经营，瞅准的就是其地段。这个道契签发于1854年，当时这块地转让价格为12块银元。这块地位于现在的浦江饭店身下，也就是原来的礼查饭店。后来广源行老板一转手，把这块地卖给了英国人，赚了很多。

这其中有一个有趣的现象，跟外滩一带不同，英国商人拿到土地基本不会动它，听凭这块土地价格静悄悄地上涨。而美国商人通常拿到土地几个月、一年多就转手，土地价格一上涨或者找到其他的投资机会，就把手中的土地卖掉。比如旗昌洋行，原来它拥有长江航运的特许经营权，在整个长江流域的很多内河码头，1872年时把名下所有的产业卖给了李鸿章的轮船招商局，转而投资美国的太平洋铁路。这种变化很快的投资带来的后果是，使每个接手的人都获得了不菲的报酬，并把地价炒了起来。

以清咸丰朝，1851至1861年11年间，上海道签批出的73份道契为例，其中单价最高的是94号道契，每亩地要价鹰洋5057元 ，而每亩单价最低的19号道契仅银洋12元，两者相差竟达287倍之巨。

为什么早期美租界地价奇高奇低？首先，外商相信对土地的商业开发可以获得高额报酬。另外，个别乡民漫天要价，也卖出了土地。因此，单个数据的比较不具备统计学上的意义，取平均值才能说明问题。我研究了73份道契，记录了11年间共有46位外国人“永远租赁”了上海美租界范围内的554.193亩土地，交易码洋115731.95元，平均每亩地的价格是208.83银元。考虑到1856年外白渡桥已经修通，这里大致稍低于当时外滩的地价水平，不便宜，但是合理。

初看清咸丰朝（1851-1861）11年内美租界土地的转手量并不算多，但需指出的是咸丰年间上海道台共签批出了108份道契，而现在可以查到的仅73份，另外已经亡佚的35份道契中记录的数据无法获得。如果同样以平均值计算，可得知一共交易土地约800多亩。这个数量已经非常接近上海英租界建立时的占地面积830亩，即今北京东路、中山东一路、延安东路及河南中路围合区域内的土地数量。由此可见今虹口、杨浦滨江地区在近代开发建设的起步规模不能算小，只是同外滩相比，城市化建设的起步晚了大约10年。

此外，从这批道契还能得知，太平天国农民战争给中国社会造成了巨大破坏，但给上海带来了第一次大发展的机遇。据统计，咸丰四年（1854年）仅发生了8宗租地案例，同年洪秀全在广西金田起事，到了次年（咸丰五年）上海美租界发生的租地案一下子就蹿升到了48宗，这种爆发式的增长相信和太平天国、小刀会动乱不无关系，大量逃避战乱的民众涌入了实行武装中立的租界，一举打破了清政府原先实行的“华洋分居”政策。避乱的民众中有贫有富，他们带来了资金和廉价劳动力，于是上海就这样超常规地发展起来了，这是上海第一次大发展的机遇。

虽然对于历史永远会有不同的解释，具有历史意义的是，上海美租界的建立启动了虹口、杨浦滨江地区城市化的按钮。从这批道契中获取的数据来看，原来这里的554余亩土地分属于158位上海乡民和2个氏族集体，人均占地3.5亩。土地分散经营，呈典型的苏南小农经济特征，而到了1861年，同样的土地集中到了46位外国人手里，人均占地提高到约12亩，且土地使用性质也改变了，从单纯生产资料变成了资本要素。而这些现象均有利于上海城市化的开展。

杨树浦机器织布局。

杨树浦机器织布局是中国第一家机器棉纺织工厂，1878年由李鸿章主持筹建，在经历了亏损与大火灾之后，于1893年重建，并扩大了规模，改名“华盛”，它的建立比英国日本所建立的纱厂都要早。上海机器织布局在中国棉纺织史上，具有划时代的意义。

从1895-1896年道契的统计数据中发现，当年外商拿地的平均价格不仅没有上涨，反而不可思议地下跌了数倍之巨，每亩土地的平均价格下跌到仅为76.54银元。为什么在上海开埠40多年以后，这里的土地价格不涨反跌呢？

其实，原先的土地价格中包含了大量短期累积起来的泡沫，等到这种投机的投资冲动慢慢平息后，地价也就不再疯涨了。另一方面，太平天国动乱平息后，江南地区有一个经济恢复过程，上海对资本的虹吸作用不甚明显，这也是土地价格持续走低的重要原因。

1895年是个重要的节点，那一年签订的中日《马关条约》正式规定了外国资本可以在中国设厂。马关条约加速了上海由商业经济向工业经济转型的速度，恰逢土地市场由于价格泡沫已被挤兑干净而处在较低的水平。于是少数站在经济转型起跑线上的人便占得了先机。1895-1896年拿地的总量多了，一年的拿地量就超过1851-1861年的总和，达到946.4291亩，但来拿地的人却变少了。这一多一少恰好说明能看清经济发展趋势的永远是少数人。而较低的地价水平为沪东工业区的崛起提供了有利的条件。

因此，通过对300余张道契的研究，我得到了以下几个结论：

1）今天的虹口、杨浦滨江地区在近代开发建设的起步规模不能算小，只是同外滩相比，城市化建设的起步晚了大约10年。

2）传教士和中小商人充当了城市化的弄潮儿，而不是大资本。

3）城市化伴随着土地的集中，而炒卖土地的现象与城市化同步进行，比如礼查饭店的老板适时介入赚得盆满钵满。

4）美租界草创时期的土地价格远高于工业化开始初期的土地价格，这是个很奇怪的现象。

5）民族资本介入杨浦滨江比通常预想的要早，因为通常史学界都认为，在第一次世界大战期间，上海的民族资本才发展起来。其实杨浦滨江的地区民族资本早已经介入，包括李鸿章创办的机器织布局。

（本文根据7月18日上海社会科学院举办的“跨学科背景下的城市人文遗产研究与保护”国际学术研讨会上，同济大学建筑与城市规划学院教授钱宗灏的发言《上海美租界早期土地集中状况及价格变化——杨浦滨江工业区的历史》整理而成，经作者审定。实习生叶诗琪对本文整理做出了贡献。）