中梁控股：归母核心净利润同比降20%，对若干项目减值拨备

3月30日晚间，中梁控股（02772.HK）披露2021年全年业绩。

数据显示，2021年中梁控股实现合约销售金额1718亿元，同比增长约1.8%，完成全年销售目标的95.4%；利润47.56亿元。归母净利润27.02亿元，同比减少27.81%；归母应占核心净利润29.9亿元，同比减少约20.3%；毛利130.3亿元，同比减少5.9%；毛利率由2020年的21%下滑至17.1%。对于整体毛利及毛利率减少，中梁控股解释称，主要由于受压于平均售价，年内交付的项目土地收购成本相对有关平均售价较高，因此对若干开发项目作出减值拨备。合约销售均价约为12000元/平方米，比2020年的12500元/平方米略有下降，公司维持回款率超过85%。

报告期内，中梁控股实现总收入761.1亿元，同比增长15.4%，主要来源于物业销售，其中长三角城市销售收入占48.2%，中西部城市销售收入占比38.2%。

截至2021年末，中梁控股现金及银行结余276.1亿元，同比减少约19.3%。有息负债约402亿元，同比下降26%，净负债率35.4%，融资成本约9%。

从“三道红线”来看，截至2021年末，中梁控股剔除预收款后的资产负债率约为75.8%，净负债率35.4%，现金短债比大于1。虽然相比2020年公司剔除预收款后的资产负债率有所下降，但仍然高于要求的70%，公司目前为“黄档”企业。

拿地方面，2021年中梁控股连同合营联营公司的土地投资总额为526亿元，共获得85个新项目，来自集中供地政策的二线城市占土地投资总额约17%，其他二线城市占22%，三线城市占比51%，四线城市占比约10%。按经济区划分，长三角城市的土地投资占比为54%。中梁控股称，2021年上半年，公司拿地策略采取避开地价竞争激烈的城市，在众多的二三线城市有效分散投资。到了下半年，公司考虑到房地产市场形势变得难以预料，土地投资维持在最低水平以保留现金。但尽管2021年土地投资有所放缓，公司仍有充足的可售货值支持未来的发展。

国际评级机构穆迪此前将其家族评级从“B1”下调至“B2”，展望从“稳定”调整为“负面”。穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示：“评级下调反映出中梁控股由于融资渠道减弱以及未来12个月的到期债务规模庞大，中梁控股再融资风险加大”。同时负面展望反映了穆迪预计在充满挑战的经营环境下，该公司的经营和财务表现将在未来12-18个月内减弱。在2023年6月底前，中梁控股约有11亿美元的离岸债券到期。鉴于融资渠道减弱，穆迪预计中梁控股可能无法以合理的成本发行大规模新债券，为未来6-12个月到期的债务再融资。穆迪预计其将用内部现金偿还上述到期债务，尽管这将限制其运营可用资金。

截至3月30日收盘，中梁控股报2.16港元/股，涨幅2.86%。