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民法典系列宣传 | 预约合同不适于强制缔结本约的“要典”讲解

2022-03-28 10:01

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

小明

快请法官讲讲什么叫“债务的标的不适于强制履行”吧！

花小编

没问题，这就上案例！

基本案情

赵女士与广州某房地产公司签订认购书，约定赵某以120万元认购某房屋，付款方式为按揭付款，首期款支付50万元，九个月内买方到卖方指定地点提交相关资料签订商品房买卖合同并办理按揭手续；若届时无法签订合同，买方有权退房，卖方应将收到的房款全额退回，并按照同期贷款利率标准向买方支付利息。认购书签订后，赵女士支付了首期款50万元。

九个月后，因卖方原因最终无法签订商品房买卖合同，赵女士起诉至法院，请求判令某房地产公司与其签订商品房买卖合同、办理网签手续，协助办理并向其交付房屋的不动产权证。

裁判结果

法院经审理认为，赵女士与某房地产公司签订的认购书性质为预约合同，是双方的真实意思表示，合法有效。但因商品房买卖合同的签订属于当事人意思自治范畴，赵女士请求强制缔约违反了民事活动自愿和意思自治原则，不应支持，故判决驳回赵女士的全部诉讼请求。

法官说法

一

认购书的性质

民法典第四百九十五条：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

由此可见，虽然名为认购书，但它既可能是预约合同，也可能被认定为商品房买卖合同。具体应认定为哪一种合同就要看认购书的内容以及双方是否有将来订立正式合同的意思。本案中，赵女士与某房地产公司签订的认购书虽然约定了房屋位置、价款、付款时间等交易的基本内容，但却不具备商品房买卖合同的基本特征，其缺少了交房时间、交房条件、办理不动产权证等事关购房人权益的重要条款；同时，该认购书约定赵女士与某房地产公司应在九个月后订立商品房买卖合同从而进一步明确权利义务关系，符合民法典规定的预约合同的特征，故应当认定为预约合同。

二

不宜强制要求预约合同的违约方

缔结正式合同

预约合同中关于缔结正式合同的内容属于“债务的标的不适于强制履行”的情形。

合法有效的预约合同对交易双方具有法律约束力，任何一方违反预约合同的约定应当承担相应的违约责任。依据民法典规定，违约责任的承担方式包括支付违约金、赔偿损失、继续履行等。本案中，赵女士起诉要求某房地产公司与其签订商品房买卖合同，即是要求某房地产公司继续履行认购书中关于将来订立正式合同的约定，但由于合同的订立属于交易双方意思自治的范畴，应当由交易双方在充分协商的基础上签订，因某房地产公司明确表示不同意签订正式合同，人民法院也不宜强制其缔约，故驳回了赵女士的诉讼请求。应当指出的是，不强制要求缔约并不影响违约方承担其他违约责任。

强制缔约违反自愿原则。

民法典第五条：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”合同的订立应当是双方协商一致的结果，强制缔约的主张违背了当事人的意愿，违反了民事活动自愿和意思自治原则，人民法院应不予支持。

明白了。也就是说我不能请求卖家与我继续签订房屋买卖合同，但我可以要求他以其他形式承担违约责任。