黄其森，“豪宅教父”迷途

泰禾集团资金链问题爆发已过去两年，但事情的走向仍未见明朗，反而更加扑朔迷离。

在外界还未感知泰禾集团创始人黄其森不见了时，泰禾在3月16日晚间通过发布公告的方式，自曝黄其森被有关部门带走协查了。几乎同时间进行的，还有泰禾媒体见面会。

在这个见面会上，泰禾高管透露公司已经启动应急预案，但对于黄其森因何被带走讳莫如深。泰禾内部人士回复媒体时称，“只是协助调查，过两天就回来了。”

然而，自3月16日至今，两天早已过去了，黄其森并没有回来。随后，又有两名泰禾高管被留置，配合询问。一时之间，三位高管陆续被叫走，让这两年一直在“自救”的泰禾，再度站上了风口浪尖。

01、争议下的利好

黄其森是福建人，出生于1965年。大学学建筑、研究生学金融的经历，让黄其森入行房地产有着先天的优势。2002年，在创办泰禾集团后的第六年，事业波澜不惊的黄其森，做了一个冒险的决定——进军北京豪宅市场。

（黄其森）

这一年，泰禾在北京打造的庭院建筑，以高端精良的产品定位，从千篇一律的高楼中杀出重围。一时之间，泰禾声名鹊起。此后几年，借着高端产品的口碑，泰禾规模不断扩大的同时，更于2010年借壳福建三农上市成功。

借力资本，泰禾一路高举高打，销售额从2013年的168亿元，2014年230亿元，2015年323亿元，快速跃升到2016年的400多亿元。泰禾销售额突破千亿时的2017年，黄其森有了“第二代豪宅教父”名号。

2017年，也是泰禾命运的分界处。房地产史上最长的一次调整，让走高端项目路线的泰禾，陷入困境。于是，黄其森祭出了高周转的大招。同年，泰禾不仅发起了46起并购案，更定下次年2000亿元的销售目标。然而，豪宅开发周期长的泰禾，无法走通高周转这条路。

2018年，房住不炒政策加码，融资环境趋紧，泰禾集团资金链紧张了。尽管在此后的2019年，黄其森通过出让项目股权的方式，回笼了不少资金，但泰禾前期埋下的“坑”太大了。截至2019年年末，泰禾集团的负债合计为1911.37亿元，净负债率为243.76%。

屋漏偏逢连夜雨。疫情来袭下，2020年7月，泰禾在公募债市场首只债券的违约，关闭了其在资本市场再融资的大门。顷刻之间，泰禾亲手推倒的多米诺骨牌上，站着许多利益相关方：债权方、施工方、供应商、业主、本公司员工等等。

从供应商的未付款项官司，到资管公司的百亿信托官司，他们将泰禾集团告上法庭。所有人诉求大同小异：希望泰禾能够还他们钱。

前员工宋枫见证了泰禾从成长到凋零的全过程。

（泰禾凯宾斯基酒店）

谈及老东家债务违约后的状况，宋枫不断向市界感叹，“泰禾太难了，压力太大了。”这一年，泰禾货币资金约29.29亿元，同比减少77.80%。依照“三道红线”融资新规，2020年泰禾年度指标三项均超阈值。

泰禾也展开了一系列自救，比如继续出售资产、复工复产回笼资金、引入战投等。其中，引入战投万科，被泰禾寄予了厚望。然而，自2020年7月至今，与万科的合作这一事仍未明朗。

万科从始至终的意思是，泰禾只有达成全面的债务重组方案的情况，万科才考虑正式入股。但两年了，泰禾的债务重组，迟迟没能往前推进。没有实质进展的，还有泰禾的一些停工楼盘。

张青是江苏泰禾句容金尊府的业主，他买的房子从当年的18000元，降到现在的8000元每平米。即便如此，张青告诉市界，不考虑降价，唯一的诉求就是“拿到房子，有的住就行。”

但让他愤怒的是，泰禾一直说项目复工了，但泰禾句容金尊府却并没有，“从2019年三月开盘至今都三年了，二期还是没有进度。说复工了，但只是糊弄两天，拍个照片，然后人就走了。”

太原泰禾金尊府也面对同样的处境，“去年施工了，一共没两个月，就说查环保、上冻了，然后到十月份，北方就不能干活儿，就不了了之。”业主丁嫣无奈地告诉市界。

泰禾也有一些利好消息。在2022年的前两月里，泰禾先后与几个大的债权人，如华融资产、东方资产、兴业银行、民生银行、长城资产签订了协议，有的把债务展期延长，有的就债务重组问题，签订了备忘录。

2月初，泰禾又传来捷报，2021年全年净赚了1亿多元。3月中旬，备受外界关注的泰禾北京院子，要正式复工了。

（北京院子）

争议和利好消息齐飞中，泰禾却再迎来一个浪头。

02、债务迷局

3月16日，泰禾方面向外界透露，董事长黄其森因协助调查被有关部门带走了。两天后，财新又从泰禾方面证实，执行副总裁黄曦、副总裁林文华被留置。

黄曦现任泰禾执行副总裁，分管资金部，曾在中国建设银行工作过。

“黄曦人很谦逊，资金领域人脉很深，很多企业抢着要。”宋枫告诉市界，泰禾危机爆发后，黄曦一度也想走，但黄董（黄其森）挽留了。

另一副总裁林文华此前也有建设银行工作背景，同样分管资金运作。林文华曾任建行福建省分行福州城北支行行长。黄其森早年为建行福建分行员工。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉市界，一般被带走协助调查，往往是因为涉及到一些刑事案件，但是也并非被带走就是本人违法犯罪，也可能是涉及到相关的人或事。留置则是配合询问阶段。

业内普遍认为，三位高管被叫走，与1月13日福建证监局对泰禾集团及黄其森出具的警示函有关。其中，第二个问题提到“未及时披露并表企业减资事项及进展”。这有违规转移上市公司巨额资金之嫌。

黄其森不得不正视的问题还有：2020年，泰禾债务违约前后，将多达63亿元预付款，打给第一大供应商中城建设。泰禾修的各种院子，比如泰禾长兴岛上海大城小院等，是中城建投做的总包。

（上海院子）

泰禾曾解释称：“公司支付预付款项是为了推进项目建设进度。”不过，清流工作室根据中城建设的工程备案信息统计，该公司备案项目总计84个，其中建设单位穿透后，确认为泰禾集团控股或参股的项目有73个。

在得知老东家三名高管被带走时，宋楠唏嘘不已，“债权方谈妥了，是一个很大的成果了。按照原本计划，感觉是可以扭转局面了。”然而此时，黄其森却被带走协查了。

作为泰禾灵魂人物，黄其森从被带走到今天，已经远超过48小时，这个事件所带来的影响并不会小。“会动摇债权方、公司管理层、员工、业主的信心。”宋楠告诉市界。截至2021年11月末，泰禾已到期、未归还借款金额达495.63亿元。2021年三季度末，泰禾现金及现金等价物余额仅为7.06亿元。

被带走之前，黄其森曾规划2022年要打个漂亮翻身仗。但如今，随着“黄其森何时归”的问号下，泰禾该何去何从？有网友评论称，“是泰禾向左，黄其森向右了吗？”

从目前来看，泰禾启动了应急预案，联席总裁葛勇、王景岗正常主持公司各项生产经营工作，擅长成本采招的原阳光城高管阚乃桂，也已经加盟泰禾出任执行副总裁。这个新团队，充满了想象。

不过，IPG中国首席经济学家柏文喜告诉市界：“未来，泰禾可能还是要从债务重组角度，甚至是企业重整角度，来盘活资产和化解流动性问题。需要各方弥合利益诉求差距，在重组方的诉求、泰禾的要价、泰禾债务平衡之间，暂时达成一致。”

市界还发现，近些年来，泰禾控股股东所持股份，一直处于“质押—解除质押—再质押”的不良循环中。这并不利于泰禾的长期发展。

根据股权质押信息来看，截至2020年年末，泰禾已达到平仓线的质押股票数量为3.749亿股，总市值约23.39亿元，且该公司已经触及平仓线股权质押的主力军是公司的控股股东。

03、是非成败

人过留名，雁过留声。黄其森和泰禾也曾有好的名声。多位业内人士告诉市界，总体来说，黄其森是个有情怀的人。曾经的泰禾，品牌和产品都不错。

（2016年，张涵予、景甜参加泰禾•金尊府二期发布盛典）

在房地产行业，因豪宅产品闻名的房企，其实屈指可数。有资格被称为豪宅教父的，更是凤毛麟角。除了星河湾的黄文仔、绿城宋卫平、世茂许荣茂外，就是泰禾黄其森了。

在泰禾成立后的前十年，黄其森专注于三个关键词：情怀、耐心和偏执。这从继中国院子之后，黄其森精雕细琢10年后，才向北京推出第二个项目北京院子中可看出，也从泰禾丽春湖院子逆势热销中可看出。

2016-2017年，经历多次调整后，北京楼市降至冰点。然而，丽春湖院子却获得了中国别墅市场、北京别墅市场和北京商品房市场的三冠王。其中原因在于，丽春湖院子继承了泰禾产品力基因，在创造了同类产品舒适度之时，还把舒适度延展到露台、下沉庭院。

不仅如此，黄其森还在丽春湖院子植入了医疗、保险、院线、商业等“泰禾+”配套体系。泰禾“院子系”大获成功后，其他开发商也在反思中，推出自己的产品系。

与星河湾黄文仔、绿城宋卫平如今风光不再一样，泰禾和黄其森积攒下的良好口碑，似乎也随着债务违约烟消云散了。他们为何至此？有一年，在接受媒体时，替星河湾和绿城可惜的黄其森说，“星河湾不该去太原和鄂尔多斯；绿城不该去三四线，卖几千块钱，成本不够。”

泰禾债务违约后，黄其森也曾反思过，他觉得自己在管理上就是“小学生”。比如，以前的管理太松、太粗放；高薪养廉的初衷如果没能实现，用人标准就一定要和过去不一样。

身为泰禾老员工，宋楠赞同“管理和权力监督没有匹配上”这一说法，但他同时还认为，“当年的战投太差了。泰禾在最好的时候，拿了一些有问题的项目，拿之初没有做系统性分析。这些项目占用大量资金成本，注定怎么干都难盈利。”

比如深圳的豪宅地块尖岗山因为限价问题，至今也未能入市；南京的多个地块，就因为规划问题而陷入停滞。不过，黄其森在很长一段时间，仍坚定地认为泰禾的地买对了。据说，他常挂在嘴边的一句话是，泰禾负债只有1000亿元，货值6000亿元，卖几个项目就能平衡。

在外界看来，黄其森的偏执，还体现在其岗位设置上。尽管泰禾的总裁、副总裁等高管在巅峰时，人数达到10位以上，但对这些高管岗位，“一个岗位会设置AB角”。

宋楠向市界解释道，“为了保住企业，黄董也曾想过下放管理权”，但后来，他认为自己和在职的管理层能够解决，就自己干了。“黄董喜欢亲力亲为。”宋楠说。

在泰禾的业主看来，泰禾的口碑在他们心中的坍塌，除交不了房外，很大原因还在于他们危机公关的处理方式。自从债务违约后，无论是复工复产，还是引入战投，或是扭亏为盈，泰禾都表现得颇为高调，“其实很多项目都没有复工、泰禾说的跟做的不一样。”一名泰禾业主向市界抱怨道。

在资深品牌传播与危机公关专家Stella看来，危机发生后，泰禾是需要高度释放一切利好消息，给予市场信心。但显然，“泰禾有点过于急功近利，在社交媒体如此发达的时代，谎言很容易被戳穿。一旦泡泡被戳破，反而会起到负面的效果。”

实际上，在泰禾的多米诺骨牌效应中，一些金融机构也并非全然无辜。张青向市界出示了一张《银行保险违法行为举报调查意向书》，其中提到江苏银行句容支行，在楼主体结构未封顶、未以房产管理部分备案的抵押合同为依据等情况下，向他违规发放了住房按揭贷款。这种情况在泰禾的楼盘中可能并非孤案。

自1996年创立以来，泰禾集团和黄其森已然经历过多次大起大落，还一度成为豪宅产品的标杆房企之一。但当房地产市场的大潮退去，曾经凶猛扩张的泰禾一下子被搁在了沙滩上。

现在，对于泰禾的业主们来说，他们其实并不关心黄其森，什么时候因为什么被带走，何时才能拿到倾其所有买下的房子，是他们现在唯一的诉求。

（文中宋楠、张青、丁嫣、Stella为化名）

（除单独标注来源外，以上图片来自视觉中国）

（作者 | 陶婷 编辑 | 韩忠强）