2022年2月亚洲（中国）长租公寓发展报告

本文来自微信公众号 “空间秘探”（ID：MESPACE007），作者：ABNData。

2月亚洲（中国）长租公寓市场综述

01 全球公寓市场发展动态

美国长租公寓市场的租金增长现象也在与正常水平背道而驰。根据美国劳工部2月份居民消费价格指数（CPI）显示，房租占比达到了40%，创1987年以来最大同比涨幅。在1月的平均租金上涨8美元之后，2月份出现再次涨幅10美元的情况，达到了1628美元的历史最高水平，较去年同比增长15.4%，同时环比1月增长了整整一个百分点。另外，在排名前30位的城市中，90%的平均租金同比均出现了两位数的增长。

租金暴涨现象很大程度上是因为住房市场的供需不平衡所导致，供应链危机使得住房建造量持续下降。因此，美国当下租赁住房的出租空置率已经下降至5%上下，故而房东的自由定价权也正不断扩大。

然而，租金暴涨的现象不单单只有美国。同在北美地区的加拿大2月的平均租金较去年同期上涨6.2%，达到1820加元。另外根据homeelet Rental Index的数据，英国2月的租金也出现了8.6%的涨幅情况，达到创纪录的1069英镑。

02 亚太（中国）公寓市场发展动态

亚太地区，澳大利亚的住房租赁市场也出现了供不应求的状态，全国出租空置率创下历史新低，2月份降至仅1.1%，环比下降0.2%。而新加坡同样也在面临房屋短缺的情况，政府组屋和私人公寓的租金已经出现了连续20个月和14个月的增长。新加坡城中和郊区的公寓租金已经较去年同期上涨了11.8%。

中国内地，根据贝壳的数据，今年2月全国重点40城租赁市场成交量环比增加103.6%，各城市的租赁市场成交量均环比增加超过30%，26个城市租赁市场成交量环比增幅达到或超过100%。但房源挂牌均价环比下跌5.2%，同比微涨2.7%，相比于2019年仍有下跌。

此外，2月多个城市住宅租金呈下滑走势。从城市住宅板块看，排名前十的城市仅上海租金较1月有所涨幅，为92.81元/月/平方米，其余城市均有下降；另外，北京租金达112.42元/月/平方米，是唯一租金平均单价突破100元/月/平方米的城市。从普通公寓板块看，北京租金达115.30元/月/平方米，是唯一租金平均单价突破100元/月/平方米的城市，此外上海租金达99.28元/月/平方米，较1月有所上涨，深圳租金达87.37元/月/平方米，较1月下跌21.9%。从酒店式公寓板块看，北京、上海的租金平均单价突破100元/月/平方米，北京最高，为138.58元/月/平方米，上海为118.93元/月/平方米，相比上个月均有小幅下跌。

由于2月春节假期期间房源空置期延长，再加上大量人口由一线城市流入三四线城市，以及部分地区的零星疫情影响，期间内整体租赁市场较为冷淡，租赁需求不高。但随着春节过后求职旺季到来，租赁市场将会逐渐回温，换租需求上涨带来市场热度回升。

03 全国住房租赁政策导向解析

2月春节过后，房地产市场有关住房租赁的政策和监管纷纷落地。国家和各地政府在建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度同时，也在对现有企业的资金链进行风险排查。

一是银企险资合力构筑金融支持平台。2月8日，央行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，其中鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。此外在2月27日，住建部联合银保监会颁布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，文件指出，要求各类银行保险机构发挥机构优势，把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务。

二是政府正在加大对租赁企业的监管力度。2月22日，西安市住房和城乡建设局公开点名120家住房租赁企业。这些企业存在开设资金监管账户实际暂未入账的问题。同一天，合肥也对248家住房租赁企业开展房源核验发布和网签备案专项集中检查，排查未及时备案、发布虚假租赁房源信息以及虚构或采用过期核验码等违规经营情况。

04 租赁企业签约、融资情况

融资方面，监测名录有3家租赁企业在2月有新动作。一是首创集团拟发行5亿元住房租赁专项公司债券,发行期限为3年。二是兴业银行合肥分行正式落地首单住房租赁贷款龙湖冠寓项目，融资金额1.3亿元，期限达30年。三是兴业银行天津分行针对武清开发区高新人才公寓项目提供"住房租赁装修改造类"融资，资金用途为项目提升改造，金额2.7亿元，期限15年。可以看出，在后两笔融资业务的开发建设、装修改造环节中，商业银行扮演着重要的金融支持角色。

签约方面，监测名录有2家租赁企业在2月有新动作。一是乐璟生活社区签约西安市浐灞自贸中心项目，进驻全国首个以生态命名的开发区。二是碧桂园长租公寓品牌碧家国际社区中标浙江省嘉兴港智汇大厦人才公寓+长租公寓项目，定位为“周边产业园区人才的居住配套”,主要服务于港区内各企业客户。两起签约项目均为服务于产业园区的人才公寓，由此可见政策的扶持正在为该细分产品带来强劲的发展机遇。

2月公寓榜单发布及分析

# ABN指数分析 #

综述：2022年2月，公寓市场的搜索指数和媒体指数同处于高位，监测均分达到52.23、99.84。

搜索指数：搜索热度TOP10，分别是龙湖冠寓、万豪行政公寓、自如租房、铂顿国际公寓、万科泊寓、雅阁公寓、美丽屋、中海海堂、融创心地服务公寓、友间公寓。本月搜索热度主要集中在企业合作、项目签约、融资更新三方面。如旭辉瓴寓实现资产退出、贝壳租房与乐湾公寓投资共建首个青年公寓项目、乐璟生活社区成功签约西安市浐灞生态区等，一度登上垂直搜索热度第一。

媒体指数：2月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为是碧桂园碧家国际社区、方隅公寓、万科泊寓、万科泊寓、朗诗寓。

新媒体指数：新媒体指数主要得分集中在春节前后的营销活动方面。指数TOP5分别为微信、抖音、微博、小红书和B站。如天猫好房租房季、万科泊寓视频号直播等一度登上新媒体热度第一。

投资人指数：春节假期结束后的公寓市场迎来了各类扶持政策的纷纷落地，因此各大企业在项目签约、融资计划上都有动作出现。政策利好下，投资人指数总体呈现中高位，平均得分为53.19，较上月有小幅上升。

# ABN榜单品牌综合分析 #

租赁资产首破退出瓶颈｜2月，租赁住宅领域实现了“投融建管退”资管全周期跑通的首个项目。2月9日，旭辉瓴寓成功出让所持“上海浦江华侨城柚米社区”项目全部30%股权，实现从该租赁社区项目的资产退出。出让股权后，旭辉瓴寓作为资管方，将继续运营该项目。其实在2019年，旭辉瓴寓就提出了轻重并举的战略目标，加强对重资产的持有和开发，将仅占20%的中、重资产比例逐步提升至50%。通过与平安不动产、新加坡GIC合作搭建的资产管理平台，在近两年成功落地在北京和上海的四项重资产项目。同时在轻资产方面，旭辉瓴寓也已经陆续布局了张江智慧租赁社区、平湖人才公寓、南京毅达菁英社区等项目。

从旭辉瓴寓的案例可以窥见，未来租赁企业想要突破资产退出的瓶颈需要具备以下四项能力：一是超高利润率的保证，“上海浦江华侨城柚米社区”项目整体的GOP率超90%；二是差异化产品体系，该项目是由公寓、写字楼、商业等8栋楼组成的综合性社区，客群、服务、产品、商业、体量、社交空间、智慧平台以及社群这八大维度使之最终达到98%以上的出租率。

三是资管能力，即旭辉瓴寓的“以退为投”，从进场开始就以退出的要求倒推投资及后续的运营；四是寻找有力投资伙伴，如接连牵手的平安不动产、新加坡GIC，顺利帮助其拿下两大主要市场的优质资产。

度假区迎来公寓产品｜2月，东呈集团旗下的铂顿国际公寓签约奥园巧克力王国，首次进驻主题IP度假区。铂顿将结合度假区主题IP巧克力的特征，形成集住宿、餐饮、娱乐于一体的服务式公寓。公寓对度假区来说是一项新颖的住宿产品，近几月有不少公寓品牌也在尝试这一版图。1月1日，复星旅文旗下丽江复游城爱必侬度假公寓迎来开业，所处的复游城·丽江地中海国际度假区集合了旅居生活、度假住宿、艺术文化、自然休闲四大体验板块。

除了度假类的服务式公寓，长租公寓板块里的万科泊寓也在2021年10月入驻吉林市万科松花湖滑雪场度假区。无论是度假区或是景区，公寓产品的商业思维正在走出市中心，对现有旅宿产品展开补充。虽然地理位置上可遇不可求，但是度假区中的公寓产品不仅需要兼容度假型和居家两种功能，还要有勇气面对旅游淡旺季带来频繁变动的投资回报率。另外，除开轻资产输出的公寓产品，重资产类型凭借REITS工具实现资产退出的难度较高，相较城市地段来说物业增值空间较小。

租赁住房供给端多元化拓展 ｜2月，有2家租赁企业在产品供给端上展开多元化尝试。2月10日，贝壳租房与乐湾公寓投资共建的首个青年公寓项目在上海徐汇区正式落地。该项目为存量改造，体量达2978套，实行集中式、服务式管理，面向客群包括新青年、新市民。之后，全球最大长租公寓运营商睿星资本Grey star以3.88亿英镑收购4个学生公寓项目和一个建后出租项目。同时，还推出了针对欧洲市场的专注学生及青年专业人士的公寓品牌Canvas。

两家企业纷纷推出的青年公寓品牌，其实反应出的是它们想要发展多元化、多层次租赁住房供给体系的决心。特别对于贝壳租房来说，其目标除了提供面向新市民、新青年的公寓、蓝领宿舍床位等供给侧方案，还要解决非改居、城中村、集体土地、老旧小区更新等多元供给渠道所带来的后续问题。因此，规模化的发展并非大肆的扩张，跑通模式最终为行业提供成熟的租赁供给解决方案，才是龙头公寓企业的发力方向。

奢华酒店租赁产品成新风口｜2月，有4家酒店集团在品牌住宅方面有所动作。2月28日，万豪与阿拉伯领先的房地产公司Dar Al Arka携手推出全球首套独立住宅W公寓，地处迪拜市中心，纵览世界上最高的人造建筑哈利法塔、迪拜音乐喷泉、迪拜歌剧院和迪拜旧城的景色；而在迪拜的另一处地点，洲际旗下的奢华品牌六善也在本月签约了一项住宅项目——迪拜棕榈岛六善公寓。通过与Select Group和ESIC的合资企业合作，六善将提供121 套顶层公寓、32 套空中别墅和 9 套特色海滨别墅。

另外，两家国际酒店集团在本月的声明中也重点提出将大力发展品牌公寓。未来五年，四季酒店集团将在全球设有30多个住宅项目，总销售额将达到70亿美元，包括位于迪拜朱美拉、奥斯汀湖、马拉喀什等地，其中迪拜朱美拉项目在公开销售前就已售罄。而雅高集团也表示，旗下品牌住宅投资组合包含16个品牌的35个现有物业，去年已新签约20个项目和90个正在开发中的品牌住宅(16300套)。今年计划开业的4个住宅项目将包括美国波士顿莱佛士公寓、洛杉矶费尔蒙公寓、泰国美憬阁公寓、新加坡铂尔曼公寓。

住宅领域的持续增长表明了酒店巨头正有效利用品牌效应以及与奢侈品消费者相关的市场机遇，顺利打入住宅市场，并将它们引以为傲的生活方式同步移植到服务式公寓产品当中。与各地知名地产商一起，酒店集团的战略目标是确保在运营的每个地区，品牌化住宿产品都是消费者的首选。

公寓借力赛事扩大布局｜2月25日，保利公寓宣布成为杭州亚组委战略合作住宿方，杭州亚运会组委会已正式入住保利发展控股旗下保利公寓——杭州保利NPUB钱江新城联合社项目。另外，即将在6月举办的第31届世界大学生夏季运动会，也是由保利作为住宿服务指定运营商，提供针对代表团和工作人员的各10栋公寓。

同时，今年即将举办的另一大国际赛事的住宿合作方也值得关注。雅高集团被选为2022年卡塔尔世界杯的官方住宿供应商，将提供团队成员管理和运营在整个海湾阿拉伯国家的6万多间公寓及别墅客房，并持续到今年12月底。目前，雅高在中东地区共有9处服务式公寓，主要分布在迪拜、阿布扎比和沙特阿拉伯。即使雅高在世界杯结束后正式“功成身退”，赛事效应也将为现有的公寓资产以及未来市场扩张带来高质量发展机遇。目前来看，保利公寓以及雅高旗下的品牌公寓均能提供立体的综合性住宿服务，过硬的品牌实力能够为赛事顺利举办保驾护航；反之，所在城市赛中及赛后的经济发展也将反哺公寓产品，以更好地发挥物业资源的效能，致力其长远发展。

多路资本抢滩住房租赁｜2月，有来自不同领域的2家企业跨界进入住房租赁市场。一是北京首寰文化旅游投资有限公司投资建设的首寰度假酒店进入资格预审阶段，即将开建。据了解，这座酒店实际为公寓性质，主要为在环球影城工作的8000多名各级管理人员与员工提供完善的居住生活服务，是集住宿、购物、休闲功能于一体的员工宿舍。二是河南正美物业服务有限公司在2月23日将经营范围扩大至住房租赁、非居住房地产租赁、土地使用权租赁、票务代理服务等领域。

不止文旅和物业行业，实际上从近半年开始，住房租赁赛道就一直广受外来者的青睐。1月，韵达快递成立实业新公司，经营范围包括住房租赁；叮咚买菜在去年7月成立的新公司经营范围涉及住房租赁；欧派家居将自身注册资本的约4.2亿元增至约6.02亿元，经营范围新增住房租赁。在政策与金融的双重利好下，住房租赁市场的火热正在被更多资本所看见。未来，这些具有多元化背景的企业将为租赁市场带来更多的支持和补充，与此同时，行业洗牌也将更加激烈。

公寓产品融入“生态型社区”｜2月，中富旅居打造的企业住宿服务品牌——乐璟生活社区成功签约西安市浐灞生态区。该项目总体量共28.48万平米，由3栋商业办公、1栋酒店、1栋公寓及商业裙房组成，集商务、办公、住宿、会务及商业于一体，可为外贸、电商、文创、金融及旅游等各类企业提供良好的商务办公及住宿休闲环境。

从最初的住宿产品到生态型社区，当下的建设方向已经从居住环境逐渐转移到更多的融合发展上，如因地制宜的活动内容和服务体验。1月，WePark芳草寓联合知名文化运营品牌首创朗园打造24小时青年生态社区，活动汇集了青年论坛、播客沙龙、诗歌马拉松、艺术体验、运动互动等不同品类的文化内容。而上海的国际社区——WLA科学社区也是以底层居住功能的逻辑，打造生活、科技、研发于一体的核心圈层。此外，乐园巨头迪士尼在近期宣布启动的一项地产项目，也是搭乘着房地产市场的东风，打开居民社区的建设入口。

无论是针对新青年的乐璟生活社区和WePark芳草寓，针对粉丝群体的迪士尼“Storyliving by Disney”社区，针对全球优秀人才的“WLA科学社区”等等，这类大型租赁项目的共性是具有极强的生态化价值。这四大案例反映出的未来升级方向，将更趋向于以满足租赁群体多层次的生活需求的公寓产品为起点，形成生活+商业的生态闭环，从本质上为“租购同权”提供保障。

公寓新媒体营销进入精细化运营阶段｜2月，各大公寓品牌着力新媒体渠道，在发放福利的同时输出品牌理念及营销信息。其中天猫好房上线了租房季活动，平台发放一亿租房券，同时用户观看直播参与抽奖还有机会获得一年免费住等优惠。

除了自带8亿流量的淘宝平台，不少企业在微信端也有拥有可观的客户积累，并在视频号上进行小视频和直播互动。如万科泊寓2月4日在视频号上的直播，互动之余抽奖送好礼，累计1.2万人观看，获得了13.7万次喝彩和2.6万次互动；窝趣公寓在2月11日的微信推文中为18日的直播做了预热，预告直播间抽送100元、300元及500元的房租优惠券，并在活动前夕再发推文宣布直播福利升级，将用户对本轮直播的期待拔高到极致。

公寓品牌营销在进入私域流量时代的同时，新媒体矩阵的搭建已经不再执着于多平台扩大，而是从矩阵的深度下手，进行不断挖掘得以触达用户。例如从微信端最初的业主群、朋友圈，再到现在的公众号、小程序、视频号直播，从淘宝的天猫好房到房企旗舰店等。通过主次性、策略性地对这些子渠道进行客户维护，才有可能让品牌在五花八门的营销中强势地脱颖而出。