他们的次贷十年｜美籍华人兰姐：危机再来，我不怕了

姓名：兰姐

职业：房产经纪人

居住地：美国·加利福利亚

兰姐，五十五岁，25年前因为先生工作的原因从台湾来到美国，生活在库比蒂诺(Cupertino)。库比蒂诺位于美国加利福利亚州旧金山湾区南部，圣克拉拉县西部的城市，是兰姐和先生来美国之后居住的城市。现在这座城市因为是苹果公司总部的所在地而名声大噪，是硅谷核心城市之一。

上世纪90年代中期，兰姐进入房地产经纪业。如今，兰姐已经是库比蒂诺小有名气的房地产经纪人，“不夸张地说，库比蒂诺一半以上的房屋都是通过我买卖的。”兰姐自豪地说。不过，兰姐说，从事房地产经纪人已20年，最艰难的日子要十年前的次贷危机。

 2007年次贷危机发生之后，美国传统的加工制造业受到了严重的打击，许多公司为了降低成本把工厂和工作的机会搬到发展中国家，导致大量的产业工人失业。传统加工业的没落却给高科技行业带来了机遇，硅谷一跃成为了信息和电子科技中心，吸引了来自世界各地的人才。

兰姐觉得自己算是经历了最坏的时期，也等到了最好的时机。

至今，兰姐仍然清晰地记得十年前，次贷危机发生之后，她手上虽然仍有十多处客户委托寻找买主的房产，但由于房价持续低迷，市场观望情绪浓厚，几乎很难遇到有兴趣和她去看房子的潜在买主。更糟的是因为次级抵押贷款市场的萎缩，多数房贷公司提高了申请贷款条件和贷款利率，更吓跑了许多无法提供信用记录的客户。“那时候真的是很清闲，没什么业务，闲的时间就在自己家的院子里种种花种种菜。”

“那段时间最大的恐惧是对未来的不确定”

其实，兰姐当时最担心的是她在金融业工作的先生。兰姐的先生就职于当地一家银行，危机之后金融业首当其冲。2007年期间，金融业出现大规模裁员，金融业和制造业是受次贷危机影响最大的两个行业。根据美国劳工部的一份统计数据显示截至到2008年底，全美金融行业失业人数超过628,000人。“我先生是移民，而且是公司的中层，属于薪水还算高但职位又不太高的阶层，简直是裁员最好的对象。”

回忆起那段时间，兰姐至今心有余悸，家里三个孩子——老大上大学，最小的还在初中，仅是教育开销就是一大笔，外加上房贷，保险，还要每月给双方的父母寄生活费……先生的工作可能不保，自己又生意清闲，兰姐担心一大家子都要没饭吃了。“那时候感觉很无助，什么也做不了，经纪的形势不是我们能控制的，先生每天出门都是忧心忡忡，担心着上班的时候会被找到人事办公室谈话，那基本就意味着要走人了（被裁员）”。

兰姐说，那段时间最大的恐惧是对未来的不确定，不知道经济形势是否会好转，不知道手上的现金和不动产会不会缩水。她曾想过回台湾，但全球的经济都不景气，回去也是一样。她本是无神论者，但在那段时间里她也偶尔求菩萨求上帝，“总是希望能有个更强大的力量能给予自己支持、解答自己的疑惑。

那段时间兰姐和一些朋友去了教会，才发现和她同样情况甚至更惨的也大有人在。兰姐印象最深刻的是一对来自哥伦比亚的夫妇，他们刚移民到加州英语并不是很好，那段时间有很多房子都被foreclosure ( 注：丧失抵押品赎回权，即借贷者不能按合约规定按期供款，并且超过了法庭规定的赎回期限，房贷者就可以取消房主的赎回权，将房屋拍卖，已取得贷款)。那对夫妇看中了一套foreclosure 的房子， 4000 square feet (约400平方)的房子很新、家电齐备，最重要的是每个月的还贷只要500多美金。他们当时都觉得自己像中了彩票一样幸运，所以没多想就买下了。

然而，当他们看到第一个月的贷款账单时，他们简直懵了，原来每个月的还贷接近了6000美金。这对夫妇才意识到他们中了Predatory 贷款商的圈套 。（注：掠夺性贷款是指以不了解信贷市场，且信用记录较低的购房者或借款者为目标，是一种有误导性或欺诈性的贷款行为。社会中的少数群体、外来移民及老年群体是掠夺性贷款商的主要目标。掠夺性贷款商往往不考虑借款人的信用记录，直接向属于少数群体的贷款申请人收取更高的利率。）为了供房，这位先生一个人要做三份工作，因为他们还有三个小孩要照顾，所以太太只能暂时在家做家庭主妇，太太常常会哭着问牧师为什么他们要受这样的苦，牧师的回答是一切都是上帝的安排。兰姐觉得牧师的回答没有解决任何问题，“我不会问上帝但我也常常问自己，为什么华尔街金融巨头的错误，却要普通老百姓来买单呢？”看来上帝也没办法解答。

当时每当有一处房产被foreclosure, 周围的房地产的价格会相应的受到影响而降低。据统计，根据Realty Trac (美国知名的房地产数据分析公司，是网络上领先的止赎和银行所有房产数据库) 的一份统计资料，从2007年1月至2011年12月期间，全美约有4百万房屋被银行收回拍卖以来支付拖欠的银行贷款。

兰姐最终没有在上帝那里找到答案，但她在教会认识的朋友有很多后来都成为了她的客户。“我在上帝那里没找到答案，但却找到了客户。”

“生意清淡的时候，我在看书”

危机前，兰姐平均一个月可以交易3-4套房屋（包括代表卖家和买家），但危机后基本上半年能买一套房子已经算是好的了。 在生意清淡的日子里，兰姐读了很多书有语言的、文化的、历史的、商务社交的；她还考出了房贷经纪人的证书。“我当时想，这次危机过后银行会对贷款的审核严格很多，也许对房贷经纪人的需求会增多，如果经纪还是不好做，至少还能到银行贷款审核部门谋份工作”。

没想到之前的积累派上了用场，兰姐不但懂得房地产，还懂得办贷款，外加上对周边的产业如装修、建材、房屋评估、房屋保养等都懂一点。兰姐说，客户常说找自己买房是享受了全套的信息咨询服务。“中国人讲否极泰来，韬光养晦，也就是这个道理吧。当时觉得日子多难熬，现在想起来也好像就是做了个梦”。

在危机发生期间也有许多人选择了像兰姐一样自我充电。重返校园或者继续接受高等教育的人数反而因为危机的发生而增加。斯坦福大学在2015年发表的一偏文章中表明，经济危机刺激了入学率，并有更多的在校学生愿意继续接受高一等的教育。同时，该文章还显示，经济危机发生时，尽管大多数的家庭都不一定有能力支付额外的教育费用，但学校的入学率却比同期非危机的时候增加。同样的情况还发生在1960年代时候的大萧条。

“再来一轮危机，这一次我不害怕了”

受到次贷危机影响加州的房价一度低迷不振，根据Zillow (美国最大的一个房屋租售信息网站。网站提供全美各州房屋出租、销售的信息。) 的统计，从2007年开始加州的房价开始逐渐下跌，2007年4月加州的房屋均价在51万美金左右；到2008年4月已经降到43万美金左右；截至2009年11月，均价已经降到33万；2010年期间出现了小范围的回升，但2011降到了危机以来的最低点，至2011年底房屋均价已跌破30万美金。

但自2012年开始，硅谷地区的房价开始迅猛复苏，势头一直持续到今日，截至2017年4月加州房屋的均价已经回到危机发生前的最高水平大约在50万美金左右。

“2012-2015年期间，我看着房价（硅谷地区）几乎每年都在翻倍的往上长， 2007年50万美金能买个大house (带花园带车库的房子) 现在连个600 square feet (约60平方) 的老公寓也买不到了。” 兰姐的客户大多就职于硅谷高科技公司。例如：苹果、谷歌、FACEBOOK、 甲骨文等公司的工程师，用兰姐的话说他们是“电子新贵”。

兰姐觉得现在加州房价的上涨幅度已经超过了购房者收入的上涨幅度，然而银行却好像没有从上一次的危机中吸取教训。根据目前加州的购房政策，首次购房者缴纳的首付仅需房价的3%，也就是说，对于一个资质好的贷款人和一个资质不好的贷款人银行同样都能提供30年期限利率为3.75%的贷款。“上一次的危机不也就是这样产生的吗？”兰姐说。

“房价的增长也许又是一轮虚高，可能新一轮的危机很快又要来了，但不管怎样，经历了一次大家应该都有相应的对策了。对我而言，孩子都工作了，我们也挣够了退休金。”兰姐笑着说。